حاسبة العائد الإجمالي على الاستثمار العقاري في الإمارات تجمع بين مصدري الربح معًا: صافي عائد الإيجار السنوي، ونمو قيمة العقار نفسها عبر مدة الملكية. تُخصم تكاليف الشراء والبيع وفائدة التمويل لتظهر نتيجة واحدة صادقة تُقارن بها أي أصل آخر. القيم الافتراضية مبنية على مؤشرات دبي الرسمية لنمو الأسعار سنة 2025 ويمكن تعديلها.
حاسبة العائد الإجمالي على الاستثمار العقاري في الإمارات (رأسمالي وإيجاري)
لماذا لا يكفي قياس العائد الإيجاري وحده؟
الاعتماد على العائد الإيجاري فقط في تقييم الاستثمار العقاري يحذف الجزء الأكبر من المكسب في أسواق كثيرة، ومنها إمارة دبي؛ فوفق مؤشر أسعار العقارات السكنية الرسمي الصادر عن مؤسسة دبي للبيانات والإحصاء، سجلت أسعار الشقق نموًا بلغ 7.38٪ خلال سنة 2025، والفلل 14.83٪، في حين بلغ نمو المؤشر السكني الإجمالي 9.81٪ في السنة نفسها، بعد أن كان 11.62٪ في سنة 2024.
فالمستثمر الذي يبيع عقاره بعد خمس سنوات بنمو سنوي 7.38٪ يحقق مكسبًا رأسماليًا صافيًا يعادل سنوات من الإيجار دفعة واحدة، مع أن العائد الإيجاري الصافي قد يبدو متواضعًا. هذه الحاسبة تبني الصورة كاملة: عائد إيجاري + مكاسب رأس مال − فائدة التمويل − تكاليف الشراء والبيع، وتخرج بنسبة واحدة نعتمد عليها في المقارنة.
أدخل بيانات عقارك
نتائج فورية تتحدث أثناء الكتابة — كل القيم قابلة للتعديل في الخيارات المتقدمة.
نتائجك
العائد الإجمالي السنوي المركب
—
نسبة سنوية على إجمالي النقد الذي قدّمته أنت
—
أدخل البيانات ثم اضغط زر الحساب.
العائد الإجمالي التراكمي
—
معدل العائد الداخلي السنوي
—
العائد الحقيقي بعد التضخم
—
مضاعف رأس المال
—
رأس المال المستثمر
—
إجمالي الربح الصافي
—
صافي عائد الإيجار السنوي (س1)
—
مكاسب رأس المال
—
تغطية خدمة الدين والتدفق النقدي
نسبة تغطية خدمة الدين من الإيجار—
التدفق النقدي الشهري في السنة الأولى—
مدة استرداد رأس المال من الإيجار الصافي—
مدة استرداد رأس المال بعد خدمة الدين—
العائد الإيجاري الإجمالي—
العائد الإيجاري الصافي—
العائد على الكلفة الشاملة—
القيمة المتوقعة للعقار عند البيع—
الصافي المتحصل بعد البيع وسداد التمويل—
تفكيك تكاليف الشراء والبيع
رسوم نقل الملكية عند الشراء—
عمولة الوسيط عند الشراء مع الضريبة—
الرسوم الثابتة وتسجيل الرهن—
إجمالي تكاليف الشراء—
رسوم نقل الملكية عند البيع—
عمولة الوسيط عند البيع مع الضريبة—
إجمالي تكاليف البيع—
التعويض في المعادلة بأرقامك
سيناريوهات الحساسية في حدود ±10٪
مقارنة العائد في ثلاثة سيناريوهات: متحفظ، أساسي، متفائل.
المؤشر
متحفّظ
أساسي
متفائل
في السيناريو المتحفظ ننقص 10 نقاط مئوية من النمو الرأسمالي و10٪ من الإيجار، وفي المتفائل نزيد بالأثر نفسه. هذا اختبار حساسية محايد، وليس توقعًا بالسوق.
جدول التدفق النقدي السنوي
التدفق النقدي السنوي خلال مدة الاحتفاظ (بالدرهم).
السنة
صافي عائد الإيجار
فائدة التمويل
خدمة الدين الكلية
التدفق النقدي للمالك
الرصيد المتبقي من التمويل
مكونات صافي الربح — رؤية بيانية
العمود الأول صافي عائد الإيجار التراكمي، والثاني مكاسب رأس المال قبل تكاليف البيع، والثالث إجمالي تكاليف المعاملة، والأخير صافي الربح النهائي.
لم تُجرِ حسابًا بعد. أدخل بيانات العقار واضغط «احسب وحدّث النتائج»، أو استند إلى القيم الرسمية الافتراضية.
كيف تستخدم الحاسبة
أدخل سعر الشراء والدفعة المقدمة وسيُكمل التمويل الفارق تلقائيًا بحسب النسبة التي اخترتها.
راجع شروط التمويل: النسبة السنوية للفائدة ومدة القرض. لاحظ أن مصرف الإمارات المركزي يحدد أقصى مدة بنكية بـ25 سنة، ونسبة عبء الدين الإجمالي للمقترض بألا تتجاوز 50٪ من دخله الشهري.
أدخل الإيجار السنوي والمصاريف: نسبة الشغور وإدارة العقار ورسوم الخدمة والصيانة ورسوم تسجيل العقد. القيم الافتراضية معقولة لشقة استثمارية في دبي.
حدد معدل النمو الرأسمالي ومدة الاحتفاظ. ابدأ من 7.38٪ (الشقق في مؤشر دبي الرسمي سنة 2025) وجرّب قيمًا أعلى وأدنى.
افتح «التفاصيل المتقدمة» للتأكد من أن تكاليف المعاملة مطابقة لرسوم دبي الرسمية أو لعرض البنك الخاص بك.
اقرأ النتائج الأربع الكبرى ثم السيناريوهات: العائد السنوي المركب، العائد التراكمي، معدل العائد الداخلي، والعائد الحقيقي بعد التضخم.
منهجية الحساب
تعمل الحاسبة على مبدأ محاسبي واحد: إجمالي الربح = مجموع صافي عائد الإيجار عبر المدة − إجمالي فائدة التمويل المدفوعة + (سعر البيع − سعر الشراء) − تكاليف الشراء − تكاليف البيع. ويقسَّم إجمالي الربح على رأس المال الذي قدمه المستثمر بنفسه، أي الدفعة المقدمة زائد تكاليف الشراء، لا على قيمة العقار كاملة.
صافي عائد الإيجار السنوي = الإيجار السنوي − نسبة عدم الإشغال − مصاريف الإدارة − رسوم الخدمة − الصيانة والتأمين − رسوم تسجيل العقد. وتُخصم خدمة التمويل (أصل مع فائدة) من هذا الصافي لتحديد التدفق النقدي السنوي للمالك، مع الحرص على عدم احتساب سداد أصل القرض مرتين: مرة عند رفعه من الإيجار ومرة عند خصمه من متحصلات البيع.
من مؤشرات العائد الثلاثة:
العائد الإجمالي التراكمي: إجمالي الربح منسوبًا لإجمالي النقد المستثمر، مقيسًا مرة واحدة في نهاية المدة.
العائد السنوي المركب: يحوّل العائد التراكمي إلى معدل سنوي بضرب التركيب، فيمكن مقارنته مباشرة بالودائع والصناديق.
معدل العائد الداخلي: يخصّم كل تدفق نقدي (الدفعة الأولى، التدفقات الإيجارية السنوية، ومتحصلات البيع) بحيث يتعادل مجموع قيمه الحالية مع الصفر. أعمق مقياس لأنه يزن توقيت الأموال، لكنه شديد الحساسية لمتحصلات البيع النهائية.
جميع الرسوم والافتراضات الافتراضية في الصندوق مأخوذة من مصادر رسمية: رسوم دائرة الأراضي والأملاك المنشورة، وقاعدة تشريعات مدينة دبي، ولوائح مصرف الإمارات المركزي للتمويل العقاري، ومؤشرات القيمة والنمو الصادرة عن مؤسسة دبي للبيانات والإحصاء.
حيث صافي عائد التشغيل السنوي = الإيجار الفعلي بعد خصم الشغور والمصاريف التشغيلية، وخدمة الدين = أصل + فائدة، وسعر البيع المتوقع = سعر الشراء × (1 + النمو الرأسمالي) بعدد سنوات الاحتفاظ.
أمثلة عملية على السوق الإماراتي
مثال 1 — شقة استثمارية بتمويل 80٪ (القيم الافتراضية)
شقة في دبي بسعر 1,400,000 درهم، دفعة 280,000 درهم (20٪)، تمويل 1,120,000 درهم بمعدل 4.5٪ لمدة 25 سنة، وإيجار سنوي 95,000 درهم. النتائج كما يلي:
مثال 1 — شقة بتمويل
تكاليف الشراء
93,190 درهم
رأس المال المستثمر
373,190 درهم
صافي عائد الإيجار (س1)
57,030 درهم
تغطية خدمة الدين
0.76
إجمالي صافي الإيجار في 5 سنوات
274,027 درهم
إجمالي الفائدة المدفوعة
237,528 درهم
سعر البيع المتوقع
1,998,688 درهم
الصافي بعد البيع وسداد التمويل
892,760 درهم
إجمالي الربح
420,077 درهم
العائد الإجمالي
112.56٪
العائد السنوي المركب
16.28٪
معدل العائد الداخلي
15.29٪
الدرس: صافي العائد الإيجاري السنوي هنا 4.07٪ فقط، ولا يغطي خدمة الدين، ومع ذلك يرتفع العائد الإجمالي إلى 16.28٪ سنويًا لأن مصدر الربح الأكبر فيها مكاسب رأس المال. من يكتفي بمقارنة العائد الإيجاري سيحكم على هذا العقار بأنه استثمار ضعيف، وهذه قراءة ناقصة.
مثال 2 — فيلا بتمويل 70٪ وبمعدل نمو مرتفع
فيلا بسعر 3,000,000 درهم، دفعة 900,000 درهم (30٪)، تمويل 2,100,000 درهم بمعدل 4.25٪ لمدة 20 سنة، إيجار 210,000 درهم، ونمو رأسمالي 14.83٪ (معدل الفلل في مؤشر دبي الرسمي لسنة 2025) لمدة 5 سنوات:
مثال 2 — فيلا بتمويل
تكاليف الشراء
193,240 درهم
رأس المال المستثمر
1,093,240 درهم
صافي عائد الإيجار (س1)
127,280 درهم
تغطية خدمة الدين
0.82
إجمالي صافي الإيجار في 5 سنوات
584,808 درهم
إجمالي الفائدة المدفوعة
408,841 درهم
سعر البيع المتوقع
5,989,604 درهم
الصافي بعد البيع وسداد التمويل
3,895,633 درهم
إجمالي الربح
2,606,965 درهم
العائد الإجمالي
238.46٪
العائد السنوي المركب
27.62٪
معدل العائد الداخلي
26.81٪
تحذير: نسبة 14.83٪ هي معدل نمو سجلته الفلل في سنة واحدة فقط، واستمرارها نفسها خمس سنوات افتراض متفائل. أعد الحساب بنسبة 9.81٪ أو 7.38٪ لترى مدى انكماش النتيجة قبل أن تبني عليها قرارًا.
مثال 3 — استوديو نقدًا بالكامل بلا رافعة مالية
استوديو بسعر 700,000 درهم يُدفع كاملًا نقدًا، إيجاره 62,000 درهم في السنة، ونمو رأسمالي 7.38٪ لمدة 10 سنوات:
مثال 3 — استوديو نقدي
تكاليف الشراء
47,690 درهم
رأس المال المستثمر
747,690 درهم
صافي عائد الإيجار (س1)
39,280 درهم
فائدة التمويل
صفر
إجمالي صافي الإيجار في 10 سنوات
364,331 درهم
القيمة عند البيع
1,426,698 درهم
إجمالي الربح
956,311 درهم
العائد الإجمالي
127.90٪
العائد السنوي المركب
8.59٪
التدفق الشهري في السنة الأولى
+3,273 درهم
الدرس: بدون الرافعة المالية ينخفض العائد السنوي إلى النصف تقريبًا رغم إيجار أعلى نسبة إلى السعر، لكن في المقابل التدفق الشهري موجب من اليوم الأول. هذه المقايضة بين التدفق الحالي والنمو النهائي هي جوهر اختيار هيكل التمويل.
مثال 4 — سيناريو الضغط: توقف النمو الرأسمالي
شقة بسعر 1,800,000 درهم بدفعة 20٪ وإيجار 85,000 درهم فقط، بتمويل بمعدل 5٪، وأسعار لا تنمو خلال 5 سنوات (نمو صفر):
مثال 4 — سيناريو الضغط
تكاليف الشراء
118,390 درهم
رأس المال المستثمر
478,390 درهم
صافي عائد الإيجار (س1)
45,530 درهم
تغطية خدمة الدين
0.45
سعر البيع
1,800,000 درهم
الصافي بعد البيع وسداد التمويل
414,645 درهم
إجمالي الربح
−341,181 درهم
العائد الإجمالي
−71.32٪
العائد السنوي المركب
−22.10٪
العائد الحقيقي بعد التضخم
−23.63٪
الدرس: تكاليف المعاملة المباشرة هنا تكاد تعادل صافي دخل الإيجار المتراكم، وتستمر خدمة الدين بانتظام، فإذا توقف النمو الرأسمالي تتحول المسألة كلها إلى خسارة كبيرة. نمو السعر ليس إضافة هامشية، إنه شرط جدوى هذا النوع من الاستثمار الممول.
مثال 5 — شقة بدفعة أكبر وتغطية إيجارية مريحة
شقة بسعر 900,000 درهم بدفعة 40٪ (360,000 درهم)، تمويل 540,000 درهم بمعدل 4.25٪ لمدة 20 سنة، وإيجار 95,000 درهم، بنمو 5٪ لمدة 10 سنوات:
مثال 5 — شقة بدفعة أكبر
تكاليف الشراء
61,240 درهم
رأس المال المستثمر
421,240 درهم
صافي عائد الإيجار (س1)
62,030 درهم
تغطية خدمة الدين
1.55
إجمالي صافي الإيجار في 10 سنوات
597,099 درهم
عائد إيجاري صافي
6.89٪
إجمالي الربح
824,744 درهم
العائد الإجمالي
195.79٪
العائد السنوي المركب
11.45٪
استرداد رأس المال من الإيجار
6 سنة و11 شهرًا
الدرس: المالك الذي يغطي التزامه المالي من الإيجار يعيش العملية الاقتصادية دون ضغوط سيولة، ويسترجع رأسماله من الإيجار وحده خلال نحو سبع سنوات، بينما تواصل القيمة النمو في صالحه. هذا الملف أقرب إلى «صندوق تدفق» مريح من الملفين الأولين.
جدول مقارنة 1 — زوايا قياس العائد الثلاث
يعرض الجدول أدناه نتيجة المدخلات الحالية عبر الزوايا الثلاث: الإيجار فقط، رأس المال فقط، والمنظور الإجمالي. النتائج تتحدث فوريًا عند تعديل المدخلات في الحاسبة أعلاه.
مقارنة زوايا قياس العائد الثلاث لنفس العقار.
زاوية القياس
ما يقيسه
النسبة
العائد الإيجاري الإجمالي
الإيجار السنوي نسبة إلى سعر الشراء، بلا مصاريف
—
العائد الإيجاري الصافي
الفرق بعد خصم مصاريف التشغيل، نسبة إلى سعر الشراء
—
النمو الرأسمالي السنوي
معدل نمو قيمة العقار وحده
—
العائد الإجمالي السنوي المركب
الربح الكلي الشامل للإيجار والرأسمال بعد التكاليف
—
العائد الإجمالي التراكمي
نفس الربح الكلي مقياسًا عن كامل المدة دفعة واحدة
—
لاحظ أن العائد الإجمالي السنوي ليس حاصل جمع الصافي الإيجاري والنمو الرأسمالي بالضرورة، لأن الرافعة المالية والنمو المركب ووزن متحصلات البيع تغيّر العلاقة.
جدول مقارنة 2 — الشراء نقدًا مقابل التمويل، من منظور العائد الإجمالي
على بيانات المدخلات الحالية، هنا المقارنة بين دفع العقار كاملًا نقدًا وبين التمويل بالدفعة المقدمة التي أدخلتها:
مقارنة هيكل ملكية: نقد كامل مقابل تمويل بالدفعة المقدمة.
المؤشر
نقدًا بالكامل
بتمويل (حسب مدخلاتك)
رأس المال المستثمر
—
—
إجمالي الربح
—
—
العائد الإجمالي التراكمي
—
—
العائد السنوي المركب
—
—
التدفق الشهري في السنة الأولى
—
—
مدة استرداد رأس المال من الإيجار
—
—
الرافعة المالية تضخم العائد عند ارتفاع النمو الرأسمالي وتضخم الخسارة عند توقفه. قارن صف «عائد سنوي» وصف «التدفق الشهري» معًا قبل الحكم.
جدول مقارنة 3 — تكاليف المعاملة الرسمية في دبي
الرسوم المستندة إليها الحاسبة، من مصادر رسمية منشورة، وتستحق في أغلبها لحظة التوقيع أو نقل الملكية:
تكاليف شراء وبيع العقار في إمارة دبي حسب الرسوم الرسمية.
البند
القيمة
متى تُدفع
رسوم نقل الملكية
4٪ من قيمة البيع
عند نقل الملكية (القرار رقم 30 لسنة 2013)
خدمة أمين التسجيل
4,000 درهم + ضريبة 5٪ للعقار قيمته 500,000 درهم أو أكثر
عند نقل الملكية
سند الملكية والخريطة
سند 250 درهمًا وخريطة 250 درهمًا
عند نقل الملكية
رسوم المعرفة والابتكار
10 دراهم لكل منهما
عند كل معاملة رئيسية
تسجيل رهن الملكية
0.25٪ من مبلغ التمويل + رسوم إدارية ثابتة
عند أخذ التمويل
عمولة الوسيط
2٪ من القيمة عادةً + ضريبة القيمة المضافة 5٪
عند تنفيذ عملية الشراء أو البيع
تسجيل عقد الإيجار (إيجاري)
177.75 درهم إلكترونيًا أو 220 درهمًا في مراكز الأمناء
بداية كل عقد إيجار وتجديده سنويًا
الشقة السكنية في دبي يتحمل عادة رسوم انتقال 4٪ كاملة وإن كان القرار يقسمها على الطرفين، ولهذا السبب دخلت 4٪ كاملة في الحاسبة كقيمة افتراضية قابلة للتعديل.
إنفوجرافيك 1 — تشريح العائد الإجمالي
كيف يتم تحويل 373,190 درهمًا من رأس المال المستثمر إلى 793,267 درهمًا من القيمة النهائية في المثال الافتراضي (شقة بقيمة 1,400,000 درهم، تمويل 80٪، 5 سنوات، نمو 7.38٪)؟ مسار القيمة خطوة بخطوة:
أرقام المثال الافتراضي محسوبة بالمحرك نفسه، وتتغير فورًا مع أي تعديل على حقول الحاسبة.
إنفوجرافيك 2 — لماذا العائد الإجمالي أعلى من الإيجاري؟
نفس الشقة في المثال الافتراضي مقاسة بطريقتين: ذات قيمة إيجارية صافية 4.07٪ سنويا وعائد إجمالي مركب 16.28٪ سنويًا على رأس المال المستثمر:
الأرقام من المثال الافتراضي. الفارق ناتج عن الرافعة المالية: نفس العقار نقدًا يعطي عائدًا سنويًا 8.59٪ في مثال 3.
أخطاء شائعة يجب تجنبها
الاكتفاء بالعائد الإيجاري في المقارنة: ينتج حكمًا مغلوطًا حين تكون مكاسب رأس المال هي البند الأكبر، كما في مثال 1 حيث صافي الإيجار 4.07٪ بينما العائد الإجمالي 16.28٪.
إهمال تكاليف الشراء والبيع: باحتساب الرسوم الرسمية المعتمدة، يبلغ مجموع تكاليف الشراء والبيع أكثر من 12٪ من سعر العقار، وهي خسارة تتحقق فور التوقيع ولا تظهر في قياس الإيجار وحده.
الخلط بين العائد التراكمي والسنوي: عائد 112.56٪ على خمس سنوات ليس 112.56٪ سنويًا. استخدم دائمًا العائد السنوي المركب أو معدل العائد الداخلي عند المقارنة مع أي أصل آخر.
احتساب سداد أصل القرض مرتين: بعض النماذج تخصم أصل القرض من الإيجار ثم تخصمه مجددًا من متحصلات البيع فيضخم الخسارة. المنهجية هنا تخصمه مرة واحدة فقط.
افتراض استمرار أرقام النمو السابقة: نسبة 9.81٪ أو 14.83٪ هي أداء سنة واحدة، لا وعد للمستقبل. اختبر دائمًا نطاقًا من المعدلات في سيناريوهات الحساسية.
تجاهل السيولة: بيع العقار في دبي يستغرق أسابيع وقد يتكبد تخفيضًا في السعر، فلا تعدّ القيمة المعلنة لسعر البيع نقدًا متاحًا فورًا.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق بين العائد الإجمالي على الاستثمار العقاري والعائد الإيجاري؟
العائد الإيجاري يقيس الدخل السنوي من الإيجار بعد خصم المصاريف التشغيلية فقط، أما العائد الإجمالي فيضمّ إلى ذلك مكاسب رأس المال الناتجة عن تغيّر قيمة العقار، ثم يطرح تكاليف الشراء وتكاليف البيع وفائدة التمويل. لذلك قد يكون العائد الإجمالي أعلى بكثير من العائد الإيجاري، وقد ينخفض أو يصبح سالبًا إذا توقف نمو قيمة العقار.
هل تُفرض ضريبة على أرباح بيع العقار في الإمارات؟
لا يوجد في الإمارات ضريبة على دخل الأفراد من إيجار العقارات، كما أن الدخل الناتج عن استثمار العقار من الشخص الطبيعي دون ترخيص تجاري مستثنى من ضريبة الشركات بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023. أما إذا كان العقار جزءًا من نشاط تجاري مرخّص، فقد تخضع الأرباح لضريبة الشركات.
ما معدل نمو قيمة العقار الذي أستخدمه في الحساب؟
تستخدم القيمة الافتراضية في هذه الحاسبة أرقامًا رسمية منشورة عن إمارة دبي: نمو بلغ 7.38٪ للشقق و14.83٪ للفلل خلال سنة 2025، مقابل 9.81٪ لمؤشر العقارات السكنية الإجمالي في السنة نفسها. هذه أرقام وصفية لما حدث في سنة واحدة، وليست توقعًا للمستقبل، ولذلك يُفضّل اختبار عدة معدلات قبل اعتماد القرار.
كيف تُحسب رسوم نقل الملكية في دبي؟
رسوم نقل الملكية في إمارة دبي تكون 4٪ من قيمة البيع وفق القرار رقم 30 لسنة 2013، وتُضاف إليها رسوم خدمة أمين التسجيل والرسوم الإدارية وسند الملكية والخريطة. وعند أخذ التمويل تُضاف رسوم تسجيل رهن الملكية بنسبة 0.25٪ من مبلغ التمويل. تستحق هذه الرسوم في اللحظة نفسها تقريبًا، لذا يجب إدراجها في حساب العائد من اليوم الأول.
ما الفرق بين العائد الإجمالي ومعدل العائد الداخلي؟
العائد الإجمالي يقسم إجمالي الربح على إجمالي النقد المستثمر مرة واحدة في نهاية المدة. أما معدل العائد الداخلي فيحوّل كل تدفق نقدي — الدفعة الأولية، والتدفق الإيجاري السنوي، ومتحصلات البيع — إلى قيمته اليوم، ثم يبحث عن معدل الخصم الذي يجعل صافي القيمة صفرًا. والثاني أدق لأنه يعكس توقيت كل دفعة، ويظهر أثر تمركز المكاسب في نهاية المدة.
ما نسبة تغطية خدمة الدين، ولماذا تهم في العقار؟
نسبة تغطية خدمة الدين هي قسمة صافي عائد الإيجار السنوي على إجمالي أقساط التمويل مع الفوائد في السنة نفسها. إذا كانت النسبة أقل من واحد، فإن الإيجار لا يغطي الالتزام الشهري ويغطي المالك الفارق من رأس ماله أو من احتياطي نقدي. وفي دبي يشترط مصرف الإمارات المركزي ألا يتجاوز عبء الدين 50٪ من الدخل الإجمالي للمقترض.
هل توجد رسوم خفية يجب إدراجها في حساب العائد؟
نعم. يشمل ما يُهمل غالبًا رسوم رفع الملكية ورسوم المساحة، ورسوم تسجيل عقد الإيجار وتحديثه سنويًا، والتأمين على العقار، وصيانة الوحدات المشتركة التي تختلف حسب المجمع، ورسوم شركة الإدارة إن وُجدت. أدخل هذه البنود في خانة الصيانة وخانة رسوم الخدمة وخانة رسوم تسجيل الإيجار حتى تكون النتيجة واقعية.
ما مدة الاحتفاظ الأنسب لعرضها في هذه الحاسبة؟
لا توجد مدة مثالية مطلقة. المدد بين خمس وعشر سنوات هي الأكثر استخدامًا في التحليل لأنها تسمح برؤية أثر النمو السنوي المركب على قيمة العقار. لكن السوق قد يصحح اتجاهه في أي سنة، لذا قارن دائمًا بين بيع العقار مبكرًا واحتفاظه حتى نهاية مدة التمويل، وقارن النتيجة مع بدائل الاستثمار الأخرى على المدة نفسها.
مسرد المصطلحات
العائد الإجمالي على الاستثمار
إجمالي الربح النقدي (إيجار ومكاسب رأسمال) بعد كل التكاليف مقسومًا على النقد الذي قدمه المستثمر.
العائد الإيجاري الإجمالي
الإيجار السنوي المفوتر نسبة إلى سعر الشراء، قبل خصم أي مصاريف.
العائد الإيجاري الصافي
صافي عائد التشغيل نسبة إلى سعر الشراء، بعد خصم الشغور والمصاريف التشغيلية.
صافي عائد التشغيل
الإيجار الفعلي المحصّل ناقصًا المصاريف التشغيلية، قبل خدمة التمويل وقبل الضريبة.
العائد على الكلفة الشاملة
صافي عائد التشغيل مقسومًا على سعر الشراء زائد تكاليف الشراء.
مكاسب رأس المال
الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، وهو البند الذي يغفله قياس الإيجار وحده.
معدل العائد الداخلي
معدل الخصم الذي يعدم صافي القيمة الحالية لكل تدفقات الاستثمار، ويوزن توقيت كل دفعة.
النمو السنوي المركب
تحويل العائد التراكمي إلى نسبة سنوية موحّدة بخصم التركيب، للمقارنة العادلة بين الأصول.
نسبة تغطية خدمة الدين
صافي عائد التشغيل مقسومًا على إجمالي خدمة القرض السنوية، وفوق الواحد تعني تغطية كاملة.
مدة استرداد رأس المال
عدد السنوات المطلوبة لتعويض رأس المال المستثمر من التدفقات النقدية الدوريّة.
الرافعة المالية
استخدام أموال مقترضة لتوسيع العائد على أموال المالك، وهي تضخم الربح والخسارة معًا.
رسوم نقل الملكية
النسبة الرسمية المحصلة عند تسجيل انتقال ملكية العقار، وتعادل 4٪ في دبي.
موضوعات ذات صلة
لإكمال الصورة، استخدم هذه الأدوات معًا: أساسيات تقييم العائد الإيجاري، والتدفق النقدي عند التمويل، وتكاليف الملكية الشاملة، ورسوم الوساطة والتسجيل، ثم قواعد زيادة الإيجار القانونية إذا كنت مالكًا طويل المدى.
قد تتغير الرسوم واللوائح، فتأكّد من آخر المبالغ المنشورة لدى كل جهة قبل اتخاذ القرار النهائي. تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools.
الخلاصة
العائد الحقيقي على العقار في الإمارات يتكون من شطرين لا يغني أحدهما عن الآخر: الدخل الإيجاري ونمو القيمة، وتتكلف عليهما رسوم شراء وبيع وفائدة تمويل. هذه الحاسبة تجمع كل ذلك في نسبة واحدة سنوية عادلة، ثم تعرضها مع معدل العائد الداخلي ومع سيناريوهات الحساسية حتى لا تبني قرارك على رقم واحد فقط.
أعد الحساب مرات بعدة معدلات نمو ومدة مختلفة، وقارن النتيجة مع الودائع أو الصناديق على المدة والعملة نفسها، وتذكّر أن العائد الإجمالي السنوي الكبير هنا ناتج في الأغلب عن رافعة مالية ومكاسب رأسمالية، وليس ضمانًا لتكراره مستقبلًا.
ابدأ تقييم عقارك الآن
أدخل أرقامك في الحاسبة، أو ابدأ من القيم الرسمية الافتراضية المبنية على مؤشرات دبي، ثم جرّب سيناريو السوق المعاكس لتتضح الصورة الكاملة قبل الالتزام بأي صفقة.
