حاسبة الدفعة المقدمة للعقار في الإمارات
لماذا تحتاجها الآن: حاسبة الدفعة المقدمة للعقار تمنحك رقمك الحقيقي قبل التوجه للبنك: الحد الأدنى للدفعة وفق نسب مصرف الإمارات المركزي، والمبلغ النقدي الكامل المطلوب يوم إغلاق الصفقة شاملاً رسوم دائرة الأراضي والأملاك وأتعاب الوسيط، والقسط الشهري المتوقع. أدخل سعر العقار ووضعك (مواطن أو مقيم) وسياق العقار (جاهز أو تحت الإنشاء) لتحصل خلال ثوانٍ على تحليل فوري مع سيناريوهات مقارنة — مجاناً وبدون تسجيل.
الحاسبة التفاعلية
٢. النتيجة
المبلغ النقدي الذي تحتاجه يوم الإغلاق
—
أدخل بياناتك للحصول على النتيجة
تفسير نتيجتك
تنبيهات
خطوات الحساب (بأرقامك)
توصيات ذكية حسب وضعك
سيناريوهات المقارنة
التحليل البصري
نتائج تقديرية لأغراض التخطيط، وليست عرض تمويل. تتغير النسب والرسوم وفق تحديثات البنك المركزي وجداول كل إمارة وسياسات كل بنك.
الخطوة التالية: احسب قسْطك الشهري بنفس المدخلات عبر حاسبة التمويل العقاري الامارات لمقارنة عروض البنوك.
ما هي الدفعة المقدمة للعقار ولماذا تحدد صفقتك في الإمارات؟
الدفعة المقدمة هي المبلغ النقدي الذي يدفعه المشتري من ماله الخاص لشراء العقار، ويُكمل البنك الباقي عبر تمويل عقاري. في الإمارات، لا تختار الدفعة المقدمة وحدها؛ بل يحددها مصرف الإمارات المركزي عبر سقوف "نسبة القرض إلى القيمة" (LTV) التي لا يجوز لأي بنك تجاوزها. يعني هذا أن معرفة رقمك مبكراً ليست ترفاً، بل خطوة أولى إلزامية قبل مقارنة عروض التمويل أو التوقيع على اتفاقية الشراء.
المفاجأة التي يكتشفها كثير من المشترين متأخراً: الدفعة المقدمة ليست المبلغ النقدي الوحيد المطلوب. فعند إغلاق الصفقة في دبي تُدفع رسوم نقل الملكية (4% لدائرة الأراضي والأملاك) وأتعاب الوسيط ورسوم الرهن نقداً منفصلة، ولا يجوز إدراجها داخل القرض منذ فبراير 2025. الحاسبة أدناه تجمع الرقمين معاً لتعطيك المبلغ النقدي الحقيقي الذي يجب أن يكون جاهزاً لديك.
طريقة الاستخدام: أربع خطوات
- أدخل سعر العقار بالدرهم الإماراتي — استخدم حقل الرقم أو مؤشر التمرير. لاحظ أن سعر العقار فوق 5 ملايين درهم يرفع نسبة الدفعة المطلوبة فوراً.
- حدد وضعك ونوع العقار: مواطن أم مقيم، عقار أول أم ثانٍ، واختر الإمارة (دبي أو أبوظبي) وهل العقار جاهز أم تحت الإنشاء. من هذه المدخلات تُستنتج نسبة LTV الرسمية المعمول بها.
- اضبط نسبة دفعتك ومدة التمويل والفائدة لترى فوراً أثر أي تغيير على القسط الشهري والمبلغ النقدي.
- اقرأ لوحة النتائج: الحد الأدنى للدفعة، المبلغ النقدي يوم الإغلاق، القسط الشهري، الرسوم التفصيلية، وسيناريوهات ±10%، ثم انسخ النتائج أو حمّلها PDF للمتابعة مع البنك.
أدخل دخلك الشهري في «الخيارات المتقدمة» للتحقق من توافق قسطك مع قاعدة نسبة الدين إلى الدخل (50%).
كيف تُحسب الدفعة المقدمة؟ المنهجية والمعادلة
تعتمد الحاسبة على مصفوفة سقوف التمويل الرسمية لمصرف الإمارات المركزي، فتحدد أولاً نسبة LTV من وضعك، ثم تحسب الحد الأدنى للدفعة من المعادلة:
الدفعة المقدمة = سعر العقار × (1 − نسبة LTV)
التمويل الأقصى = سعر العقار × نسبة LTV
المبلغ النقدي يوم الإغلاق = الدفعة المقدمة + الرسوم الحكومية والمصرفية
يُحتسب القسط الشهري بمعادلة القسط الثابت (الأقساط المتساوية): القسط = (مبلغ القرض × الفائدة الشهرية) ÷ (1 − (1 + الفائدة الشهرية)^−عدد الأقساط)، حيث الفائدة الشهرية = المعدل السنوي ÷ 12. وتعتمد رسوم الشراء على جداول الإمارة المختارة (دبي أو أبوظبي) مع خيارات للوسيط ورسوم البنك.
جدول سقوف التمويل والدفعة المقدمة وفق البنك المركزي 2026
| المشتري | قيمة العقار | أقصى تمويل (LTV) | أدنى دفعة مقدمة |
|---|---|---|---|
| مواطن إماراتي - عقار أول | حتى 5 ملايين درهم | 85% | 15% |
| مواطن إماراتي - عقار أول | أكثر من 5 ملايين | 75% | 25% |
| مواطن إماراتي - عقار ثانٍ/استثماري | أي قيمة | 65% | 35% |
| مقيم أجنبي - عقار أول | حتى 5 ملايين درهم | 80% | 20% |
| مقيم أجنبي - عقار أول | أكثر من 5 ملايين | 70% | 30% |
| مقيم أجنبي - عقار ثانٍ/استثماري | أي قيمة | 60% | 40% |
| غير مقيم | حسب سياسة البنك | 50-60% | 40-50% |
| الجميع - عقار تحت الإنشاء | أي قيمة | 50% | 50% |
تُحتسب نسبة التمويل على أساس الأدنى بين سعر الشراء والتقييم البنكي، وقد تمنح البنوك نسباً أقل من السقوف النظامية حسب ملفك الائتماني. راجع جدول الرسوم الرسمي قبل التوقيع.
أمثلة عملية من السوق الإماراتي
مثال 1: مقيم يشتري عقاره الأول في دبي (2,000,000 د.إ)
مقيم أجنبي، عقار جاهز، سعر 2 مليون درهم. الحد الأدنى 20% = 400,000 د.إ، والتمويل 1,600,000. الرسوم: DLD 80,000 + وسيط 42,000 + رهن 4,290 + ترستي وإدارية 5,300 + تقييم وبنك 19,000 ≈ 150,590 د.إ. إجمالي النقد يوم الإغلاق ≈ 550,590 د.إ (27.5% من السعر)، والقسط الشهري على 25 سنة بمعدل 4% ≈ 8,445 د.إ.
مثال 2: مواطن إماراتي - عقار أول (3,500,000 د.إ)
الحد الأدنى 15% = 525,000 د.إ، والتمويل 2,975,000. الرسوم ≈ 259,300 د.إ، فيكون النقد المطلوب ≈ 784,300 د.إ. القسط الشهري على 25 سنة بمعدل 4% ≈ 15,700 د.إ. النسبة الأفضل للمواطن توفّر نحو 175,000 د.إ نقداً مقارنة بوضع المقيم على نفس السعر.
مثال 3: عقار استثماري ثانٍ (1,500,000 د.إ)
مقيم يشتري عقاراً ثانياً للاستثمار: الحد الأدنى 40% = 600,000 د.إ، والتمويل 900,000 فقط (60% LTV). النقد المطلوب مع الرسوم ≈ 711,300 د.إ. العائد الإيجاري وحده لا يكفي غالباً لتبرير دفعة بهذا الحجم دون خطة واضحة.
مثال 4: عقار تحت الإنشاء (1,200,000 د.إ)
سقف تمويل الأوف بلان 50% للجميع: الدفعة 600,000 د.إ والتمويل 600,000. رسوم Oqood 48,000 + رهن 1,790 + بنك وتقييم 9,000 + إدارية وملكية 560 ≈ 59,350 د.إ. النقد المطلوب ≈ 659,350 د.إ. غالباً ما تتبع الدفعة جدول أقساط للمطور حتى الاستلام، لا قرضاً فورياً.
مثال 5: العقار فوق حد 5 ملايين (6,000,000 د.إ)
مقيم، عقار أول فوق 5 ملايين: القفزة في الدفعة من 20% إلى 30% = 1,800,000 د.إ، والتمويل 4,200,000 (70%). النقد المطلوب مع الرسوم ≈ 2,227,100 د.إ. فرق السعر البالغ 100,000 د.إ عبر الحد يضيف نحو 500,000 د.إ للدفعة المطلوبة — احسب قبل التفاوض.
جدول المقارنة: حاسبة الدفعة المقدمة مقابل حاسبة التمويل العقاري
| وجه المقارنة | حاسبة الدفعة المقدمة للعقار | حاسبة التمويل العقاري |
|---|---|---|
| السؤال الذي تجيب عنه | كم أحتاج نقداً لبدء صفقة العقار (دفعة + رسوم)؟ | كم سأدفع شهرياً على مدار مدة التمويل؟ |
| المدخلات الأساسية | سعر العقار + وضع المشتري + نوع العقار + نسبة الدفعة | سعر العقار + الدفعة المقدمة + الأجل + معدل الفائدة |
| النتيجة الرئيسية | المبلغ النقدي يوم الإغلاق والحد الأدنى للدفعة وفق البنك المركزي | القسط الشهري وإجمالي الفوائد والكلفة الإجمالية للتمويل |
| أفضل استخدام | تجهيز السيولة وبناء ميزانية الشراء قبل عرض السعر | مقارنة عروض البنوك والأجل الأمثل حسب دخلك |
| من يحتاجها؟ | كل مشترٍ محتمل قبل بدء البحث | من حدّد العقار وبدأ مرحلة عروض التمويل |
| العلاقة بينهما | تعطي الدفعة المقدمة كمَدخل للحاسبة الأخرى | تأخذ الدفعة المقدمة مدخلاً لحساب القسط |
استخدم هاتين الأداتين معاً: احسب نقدك هنا، ثم انتقل إلى حاسبة التمويل العقاري الامارات لمقارنة الأقساط.
إنفوجرافيك: نسب الدفعة المقدمة في الإمارات 2026
نظرة بصرية واحدة على الحد الأدنى للدفعة المقدمة (بالأحمر) مقابل نسبة التمويل (بالأخضر) لكل فئة، استناداً إلى مصفوفة البنك المركزي.
إنفوجرافيك: أين تذهب أموالك عند شراء عقار في دبي؟
المخطط أدناه يبين تكوين الرسوم والمصاريف فوق سعر العقار لعملية شراء ممولة في السوق الثانوي بدبي (نحو 7-9% إجمالاً)، وهي المبالغ التي تُدفع نقداً يوم الإغلاق ولا تدخل في القرض.
- رسوم التحويل DLD 4% — الأكبر
- أتعاب الوسيط 2% + ضريبة (2.1%)
- تسجيل الرهن 0.25% من القرض + 290
- رسوم إدارية وترستي وسند الملكية
- التقييم العقاري (2,500-3,500)
- رسوم معالجة البنك (~1% من القرض)
القاعدة الذهبية: النقد المطلوب يوم الإغلاق = الدفعة المقدمة + هذه الرسوم. احسبهما معاً دائماً.
الأخطاء الشائعة التي تكلّف المشترين في الإمارات
- الاكتفاء بالدفعة المقدمة وتجاهل الرسوم: التركيز على 20% فقط ثم المفاجأة برسوم 6-9% إضافية يوم الإغلاق هو السبب الأول لتعثر الصفقات.
- افتراض إمكانية دمج الرسوم في القرض: منذ فبراير 2025 لا تمول البنوك رسوم DLD وأتعاب الوسيط داخل القرض؛ كلها تُدفع نقداً.
- الاعتماد على سعر الشراء لا على التقييم البنكي: إذا قيّم البنك العقار بأقل من السعر، يزداد فرق الدفعة من جيبك تلقائياً.
- تجاهل قفزة حد 5 ملايين درهم: عقار بـ4.9 مليون مقابل 5 ملايين يعني دفعة 20% بدل 30% — فرق مئات الآلاف في النقد.
- نسيان أن الأوف بلان يتطلب 50%: كثيرون يخططون على أساس 20% ثم يفاجؤون بسقف التمويل المخفّض.
- إهمال قاعدة الـ DBR: الدفعة الجاهزة لا تكفي؛ إذا تجاوزت التزاماتك 50% من دخلك فلن تحصل على الموافقة مهما كان نقدك.
- اختيار أقصى أجل تلقائياً: 25 سنة تخفض القسط لكنها تضاعف إجمالي الفوائد؛ قارن السيناريوهات قبل القرار.
الأسئلة الشائعة عن الدفعة المقدمة للعقار في الإمارات
ما هي نسبة الدفعة المقدمة المطلوبة لشراء عقار في الإمارات؟
وفق نسب مصرف الإمارات المركزي: المقيم الأجنبي لشراء عقاره الأول حتى 5 ملايين درهم يدفع 20% كحد أدنى، والمواطن 15%، وترتفع إلى 30% للمقيم و25% للمواطن للعقارات فوق 5 ملايين. العقار الثاني يصل إلى 40% للمقيم و35% للمواطن، والعقار تحت الإنشاء 50% للجميع. هذه الحدود الدنيا النظامية، وقد تطلب البنوك نسباً أعلى حسب ملفك الائتماني.
هل يمكن الحصول على تمويل عقاري بدون دفعة مقدمة في الإمارات؟
لا. يحظر البنك المركزي تمويل 100% من قيمة العقار؛ أقصى تمويل هو 85% للمواطن للعقار الأول حتى 5 ملايين درهم. يحتاج أي مشترٍ دفعة مقدمة نقدية حقيقية، ولا توجد برامج حكومية أو منتجات تأمين تتجاوز هذا السقف.
هل تشمل الدفعة المقدمة رسوم التسجيل وأتعاب الوسيط؟
لا. الدفعة المقدمة جزء من سعر العقار، بينما رسوم التسجيل (4% في دبي) وأتعاب الوسيط (2% + ضريبة 5%) ورسوم الرهن (0.25% من القرض + 290 درهماً) تُدفع نقداً منفصلة يوم الإغلاق ولا يمكن إدراجها داخل القرض. لذلك جهّز صندوقاً نقدياً إضافياً بنحو 6-9% من السعر.
هل تختلف الدفعة المقدمة بين المواطن الإماراتي والمقيم الأجنبي؟
نعم، تمنح أنظمة البنك المركزي المواطن نسبة تمويل أعلى بنحو 5 نقاط مئوية للعقارات السكنية الأولى: 85% مقابل 80% حتى 5 ملايين درهم، و75% مقابل 70% فوق ذلك. الفرق يوفّر على المواطن مئات الآلاف من النقد حسب سعر العقار.
ما هي رسوم شراء العقار في دبي فوق سعر العقار نفسه؟
أبرزها: رسوم التحويل 4% لدائرة الأراضي والأملاك، رسوم إدارية 580 درهماً للعقار الجاهز، رسوم مكتب الوصاية نحو 4,200 درهم، أتعاب الوسيط 2% + ضريبة 5%، رسوم تسجيل الرهن 0.25% من القرض + 290 درهماً، رسوم التقييم 2,500-3,500 درهم، ورسوم معالجة البنك نحو 1% من القرض. الإجمالي عادة 6.5-9% من سعر العقار للصفقات الممولة.
ما هو سقف التمويل العقاري أو LTV في الإمارات؟
نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي أقصى نسبة من قيمة العقار يقبل البنك بتمويلها وحددها البنك المركزي لكل فئة: 85% للمواطن للعقار الأول حتى 5 ملايين، 80% للمقيم، 75% للمواطن و70% للمقيم فوق 5 ملايين، 65% للمواطن و60% للمقيم للعقار الثاني، و50% للعقارات تحت الإنشاء. لا يجوز للبنوك تجاوز هذه السقوف وقد تمنح نسباً أقل.
هل تنطبق نفس النسب على العقار تحت الإنشاء (أوف بلان)؟
لا، الأوف بلان له سقف تمويل مخفّض قدره 50% لجميع المشترين، ويشترط كثير من البنوك تسجيل العقد في نظام Oqood، والبعض لا يمول هذه العقارات إطلاقاً. غالباً ما يُستخدم جدول أقساط للمطور حتى الاستلام ثم يُحوَّل إلى تمويل عند اكتمال البناء.
كيف يحسب البنك قدرتي على تحمل القسط الشهري؟
عبر قاعدة نسبة الدين إلى الدخل (DBR): يجب ألا تتجاوز إجمالي التزاماتك الشهرية (القسط الجديد + القروض الحالية + 5% من حدود البطاقات الائتمانية) 50% من دخلك الشهري الإجمالي، مع اختبار ضغط يضيف نحو 2% على سعر الفائدة للتحقق من القدرة عند ارتفاعها.
كم أقصى مدة (أجل) للتمويل العقاري في الإمارات؟
الحد الأقصى النظامي هو 25 سنة وفق قواعد البنك المركزي، مع اشتراط ألا يتجاوز سنك عند نهاية الأجل نحو 65 سنة للموظفين و70 للمستقلين (تختلف بين البنوك). كلما طال الأجل قلّ القسط الشهري وارتفع إجمالي الفوائد.
هل ينطبق سقف الدفعة المقدمة على التمويل الإسلامي؟
نعم، سقوف LTV والدفعة المقدمة تنطبق بنفس الشكل على التمويل الإسلامي (المرابحة والإجارة والمشاركة المتناقصة) والتقليدي، لأنها قواعد رقابية من البنك المركزي لا تتعلق بهيكل العقد. الفرق في الصيغة الشرعية وطريقة احتساب هامش الربح فقط.
قاموس المصطلحات العقارية والتمويلية
- الدفعة المقدمة
- المبلغ النقدي من جيب المشتري الذي يغطي الفرق بين سعر العقار ومبلغ التمويل، ويعادل نسبة 100% ناقص LTV.
- نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
- أقصى نسبة من قيمة العقار يقبل البنك بتمويلها وفق البنك المركزي، وتختلف حسب وضع المشتري وقيمة العقار ونوعه.
- نسبة الدين إلى الدخل (DBR)
- سقف إجمالي الالتزامات الشهرية مقابل الدخل الإجمالي، وهو 50% في الإمارات، ويشمل القروض و5% من حدود البطاقات.
- دائرة الأراضي والأملاك (DLD)
- الجهة الحكومية في دبي التي تسجل العقارات وتحصّل رسوم التحويل (4%) ورسوم الرهن (0.25% + 290).
- Oqood
- نظام التسجيل الأولي للعقارات تحت الإنشاء في دبي، يصدر شهادة شراء مؤقتة حتى إصدار سند الملكية عند الاستلام.
- التقييم العقاري
- تقرير من مثمّن معتمد لدى البنك يحدد القيمة السوقية، ويُحتسب التمويل على الأدنى بينه وبين سعر البيع.
- رسوم التحويل
- الرسم الحكومي لنقل ملكية العقار: 4% في دبي و2% في أبوظبي، ويُدفع نقداً عند الإغلاق.
- العقار تحت الإنشاء (أوف بلان)
- وحدة تُشترى قبل اكتمال بنائها، وتخضع لسقف تمويل مخفّض قدره 50% وللتسجيل عبر Oqood.
- الرهن العقاري
- ضمانة تمنحها للبنك على العقار مقابل التمويل، ويسجَّل لدى دائرة الأراضي مقابل رسوم.
- هامش الربح
- الفرق المضاف على التكلفة في التمويل الإسلامي، أو هامش الفائدة فوق سعر الأساس في التقليدي (مثل EIBOR).
مواضيع ذات صلة
المصادر الرسمية
- مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي — الأنظمة والقوانين
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي — تسجيل بيع العقار ورسومه
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي — خدمة تسجيل الرهن
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي — تسجيل المبيع الأولي (Oqood)
- إدارة البلديات والنقل أبوظبي — خدمات DARI
- البوابة الرسمية لحكومة الإمارات — الاقتراض ونسبة الدين إلى الدخل
محتوى هذه الصفحة والحاسبة كُتب ورُوجع بواسطة فريق Varnda Smart Tools. الأرقام مبنية على الأنظمة المرجعية أعلاه وقد تتغير؛ تحقق دائماً من الجداول الرسمية قبل اتخاذ قرار مالي.
ملخص ختامي: متى تستخدم هذه الحاسبة ومتى لا؟
⭐ متى تُستخدم؟
قبل بدء البحث عن عقار أو عرض السعر، لتعرف الحد الأدنى للدفعة والمبلغ النقدي الكامل (دفعة + رسوم). ومفيدة أيضاً عند مقارنة سيناريوهات: زيادة الدفعة، عقار قرب حد 5 ملايين، أو مقارنة دبي بأبوظبي.
⭐ متى لا تُستخدم؟
لا تُستخدم كبديل عن عرض التمويل الرسمي من البنك: فالتقييم البنكي، وسياسة كل بنك، وملفك الائتماني قد يغيران الأرقام. الأرقام تقديرية للتخطيط، ولا تشمل رسوماً استثنائية (مثل NOC أو الاستشارات القانونية) إلا ضمن تقديراتها المعيارية.
⭐ مثال سريع
مقيم، عقار أول في دبي بسعر 2,000,000 د.إ، جاهز: دفعة 20% = 400,000 د.إ + رسوم نحو 150,000 د.إ، فالمطلوب نقداً يوم الإغلاق ≈ 550,000 د.إ، والقسط على 25 سنة ≈ 8,400 د.إ شهرياً.
احسب دفعتك الآن وابدأ بخطة مالية صحيحة
لا تدع رسوم الإغلاق تفاجئك. عد إلى الحاسبة أعلاه، أدخل بياناتك، وصدّر التقرير قبل التفاوض مع البنك أو الوسيط.
احسب الآن — مجاناً
