🏠 حاسبة رسوم عدم ممانعة المطور لإعادة بيع الوحدة العقارية - الإمارات

كيف تستخدم الحاسبة؟

1. اختر الإمارة التي تقع فيها الوحدة، لأن الجهة المسجلة ورسومها تختلف بين الإمارات.
2. أدخل سعر البيع الذي تنوي الإعلان عنه بالدرهم، وهو الأساس الذي تُحسب عليه كل البنود النسبية.
3. حدّد رسم المطور من جدول الرسوم أو من إيصال الدفع، واختر بين الأساس الثابت والأساس النسبي.
4. أضف رسوم التسجيل على البائع وعمولة الوسيط وباقي البنود التي تتحملها أنت لا المشتري.
5. اقرأ النتيجة: صافي المبلغ، ونسبة التكاليف من السعر، وأقل سعر بيع يغطي هدفك الصافي.

طريقة الحساب وبناء التكلفة الصافية

الحاسبة تبني التكلفة الصافية للبائع من خمس طبقات مرتبة، كل طبقة منها منفصلة في النتائج حتى تعرف أين ذهب كل درهم:

1. طبقة المطور: رسم عدم الممانعة المحتسب على عدد طلبات الشهادة، ثم تضاف ضريبة القيمة المضافة عليه.
2. طبقة الجهة المسجلة: حصة البائع من رسوم التسجيل كنسبة من سعر البيع، إضافة إلى الرسوم الحكومية الثابتة.
3. الوسيط: عمولة متفق عليها كنسبة من سعر البيع، وضريبة القيمة المضافة عليها.
4. بنود إدارية: أي رسوم يطلبها باقي الأطراف من المطور أو من محام أو من جهة تمويل.
5. الناتج: صافي المبلغ بعد الطبقات الأربع، مع نسبة التكاليف من سعر البيع وسيناريوهات السعر.

ما لا تحسبه الحاسبة عن قصد هو المتبقي من أقساط الشراء الأصلية على المطور. المتبقي التزام تعاقدي تنتقل معه الوحدة للمشتري الجديد، أما أي مبلغ متأخر أو مستحق عليك حتى تاريخ التسوية فيُخصم من صافي المبلغ عند التحويل.

أمثلة عملية محلولة

الأمثلة التالية بأرقام مثالية تقريبية لشرح طريقة الحساب، وكل رسم إداري فيها مأخوذ من مدخلات افتراضية لتوضيح المسار، لا من إعلان رسمي لمطور بعينه.

مقارنة أولى: احتساب الرسوم بمبلغ ثابت مقابل احتسابها بنسبة

الجدول التالي يقارن أثر الطريقتين على الصفقة نفسها وبنفس قيمة سعر البيع التي أدخلتها. الغرض منه أن ترى كم يكلف اختلاف أسلوب الاحتساب نفسه في صافي دخلك.

أدخل سعر البيع لملء الجدول.

مقارنة ثانية: سيناريوهات البيع حسب سعر العرض

الجدول التالي يبين كيف يتغير صافي دخلك عند عرض الوحدة بسعر أقل أو أعلى بنسبة 10% من السعر الذي أدخلته، ويعرض التكلفة نفسها لكل سيناريو حتى تعرف حساسية الصفقة لتقلبات السعر.

إنفوجرافيك أول: أين يقع رسم عدم الممانعة في مسار البيع

المسار المرتب أدناه يوضح أن الرسم ليس الخطوة الأخيرة ولا الأولى، بل يقع في منتصف المسار بين موافقة المطور والتسجيل الرسمي، وكل خطوة قبله أو بعده قد تغير كلفتك.

1. 1

   راجع عقد البيع والشراء وجدول الرسوم

   الرقم الحاكم لما يخص إعادة البيع هو ما ورد في العقد وفي جدول الرسوم الخاص بالمشروع، لا ما ينتشر في المواقع.

2. 2

   اطلب موافقة المطور على الانتقال

   لا تُنقل الوحدة قانونيا بمجرد اتفاق جانبي بين البائع والمشتري، بل بموافقة صريحة من المطور.

3. 3

   ادفع رسم عدم الممانعة

   هذه هي النقطة التي تقيسها الحاسبة: مبلغ ثابت أو نسبة من السعر، مضافا إليه ضريبة القيمة المضافة إن انطبقت.

4. 4

   استلم شهادة عدم الممانعة وتحقق من صلاحيتها

   بعض المشاريع تحدد مدة صلاحية للشهادة، وإذا انتهت قبل التسجيل اضطررت إلى طلب إصدار جديد ودفع الرسوم مرة أخرى.

5. 5

   سوِّ مستحقاتك على حسابك لدى المطور

   الأقساط المتأخرة والرسوم الجزائية والتعديلات المستحقة حتى تاريخ التسوية تخصم من صافي المبلغ قبل التحويل.

6. 6

   سجّل النقل لدى الجهة الرسمية في الإمارة

   الجهة المسجلة تفرض رسم التسجيل، ويظهر منها نصيب البائع، وهو رسم حكومي منفصل تمامًا عن رسم المطور.

إنفوجرافيك ثان: أين تذهب كل 100 درهم من سعر البيع

الشريط التالي يوزع سعر البيع الذي أدخلته على خمسة أقسام بنسبها الحقيقية من السعر، لا بنسب تقديرية. الغرض منه أن ترى في لمحة أين ينحصر هامشك.

أخطاء شائعة في احتساب هذا الرسم

• الاحتساب على سعر الشراء الأصلي: الرسوم النسبية تُحسب على سعر البيع الجديد، فخلطه بسعر الشراء الأول يخفض التكلفة المقدَّرة أو يرفعها.
• افتراض رقم واحد لكل المشاريع: الرسم بند تعاقدي وإداري يحدده المطور لكل مشروع، والقيم المنشورة في المواقع مرجع غير رسمي.
• إهمال عدد الطلبات: إصدار واحد ثم إصدار جديد بعد انتهاء الصلاحية يضاعف الرسم، وقد يفوق هذا الفارق ربحك كله إذا كان الهامش ضيقا.
• الخلط بين رسم المطور ورسم التسجيل: الأول من المطور والثاني من الجهة المسجلة، ولكل منهما أساس ونسبة وطرف يتحمله.
• تجاهل ضريبة القيمة المضافة: خدمات الوساطة وخدمات المطور الإدارية قد تخضع للضريبة، وتظهر في الإيصال لا في التسمية.
• حساب الصفقة على السعر الإجمالي: هامشك هو الصافي بعد كل البنود، وسعر الإعلان الأعلى ليس بالضرورة صفقة أفضل.
• تجاهل استحقاقاتك أنت: الأقساط المتأخرة حتى تاريخ التسوية تُخصم من الصافي حتى لو لم تكن في بند الرسم.

توصيات حسب نتيجتك

• أكمل إدخال الإمارة وسعر البيع لتظهر توصيات مبنية على أرقامك.

الأسئلة الشائعة

مصطلحات مهمة

شهادة عدم الممانعة

وثيقة رسمية يصدرها المطور، تؤكد عدم وجود اعتراض على نقل ملكية الوحدة، وتشترطها الجهة المسجلة قبل إتمام التسجيل.

إعادة بيع الوحدة

نقل حقوق العقد الأصلي للوحدة من المشتري الأول إلى مشتر جديد، مع بقاء المشتري الجديد ملتزما بالالتزامات المتبقية للمطور.

وحدة على الخارطة

وحدة تشترى قبل اكتمال المشروع أو قبل التسليم، وتُسجل لدى الجهة المسجلة ضمن السجل العقاري المؤقت قبل تسجيل الملكية النهائية.

السجل العقاري المؤقت

سجل تسجل فيه الجهة المسجلة عقود البيع والوحدات غير المكتملة، ولا يكون التصرف فيه ذا أثر قانوني إلا إذا سجل.

عقد البيع والشراء

العقد الأصلي بين المطور والمشتري الأول، وهو المرجع الأول لشروط إعادة البيع ونسبة الدفع المطلوبة ومدة صلاحية الشهادة.

رسوم نقل الملكية

رسم حكومي تفرضه الجهة المسجلة على عملية التسجيل، وله نسبة معلنة ورسوم ثابتة تفصله عن رسم المطور.

الرسوم الإدارية المعتمدة

التكاليف التي يسمح نص القانون للمطور بتحصيلها على البيع أو إعادة البيع، وفق ما ورد في القانون رقم (13) لسنة 2008 في إمارة دبي.

العمولة

نسبة يتفق عليها مع الوسيط مقابل جلب المشتري أو إتمام الصفقة، وهي عُرف تجاري قابل للتفاوض لا نص قانوني.

المراجع الرسمية المعتمدة

الأرقام الرسمية الواردة في هذه الصفحة مأخوذة من الجهات التالية، أما رسوم المطور فهي بند تعاقدي لا يُنشر مركزيا، ولذلك تُترك لمدخل المستخدم ضمن الحاسبة.

1. قانون رقم (13) لسنة 2008 بتنظيم السجل العقاري المؤقت في إمارة دبي، النص الرسمي: ملف القانون، ومنه أنه لا يجوز لأي مطور رئيسي أو فرعي أن يفرض رسوما على بيع الوحدات أو إعادة بيعها أو أي تصرف قانوني آخر إلا الرسوم الإدارية المعتمدة من الدائرة.
2. قانون رقم (19) لسنة 2020 المعدل للقانون رقم (13) لسنة 2008: النص الرسمي.
3. القرار رقم (30) لسنة 2013 باعتماد رسوم دائرة الأراضي: جدول الرسوم، ومنه تسجيل عقد بيع عقار بنسبة 4% من قيمة العقد.
4. دائرة الأراضي والإمارات في دبي، خدمة تسجيل بيع العقار: صفحة الخدمة، ومنها حصة البائع 2% وحصة المشتري 2%، ورسوم ثابتة 250 درهم لإصدار شهادة المالك، و250 درهم لمخطط الشقة أو الفيلا، و10 دراهم رسوم معرف، و10 دراهم رسوم ابتكار.
5. الهيئة الضريبية في دولة الإمارات العربية المتحدة، مرجع الأدلة والإرشادات: صفحة الأدلة، ومنها أن أول توريد لعقار سكني يخضع لنسبة الصفر خلال ثلاث سنوات من اكتماله، وأن التوريدات التالية معفاة، بينما يخضع العقار التجاري لنسبة 5%.
6. مركز أبوظبي العقاري، وموقع الجهات الرسمية في بقية الإمارات: أبوظبي، الشارقة، عجمان، أم القيوين، رأس الخيمة، الفجيرة. استخدم هذه المواقع لإدخال رسوم التسجيل على البائع في إماراتك.

حاسبات ذات صلة

هذه الحاسبات تغطي بقية بنود تكلفة البيع والتمويل، استعملها بالتسلسل مع الحاسبة الحالية.

• حاسبة رسوم نقل الملكيةرسم التسجيل و/أو نقل الملكية في الإمارات
• حاسبة تكلفة تسجيل العقارتكاليف التسجيل الرسمية في الإمارة
• حاسبة صافي مبلغ بيع العقارحساب صافي المبلغ الذي يستلمه البائع بعد كل الرسوم
• حاسبة عمولة الوسيط العقارينسبة العمولة وضريبتها
• حاسبة إجمالي تكلفة تملك عقاركل رسوم التملك والملكية مجتمعة
• مقارنة الشراء الجاهز والشراء على الخارطةمتى يكون الشراء على الخارطة أوفر فعلا
• حاسبة الدفعة المقدمة للتمويل العقارينسبة الدفعة المطلوبة حسب نوع العقار
• حاسبة ضريبة الأرباح الرأسماليةالأثر الضريبي على صفقة البيع
• حاسبة تكلفة الصيانة السنوية للعقاررسوم الصيانة والمجمع التي قد يتركها المشتري
• حاسبة عدد الوحدات اللازم بيعها لهدف الربحتوزيع هدف الربح على عدة وحدات

الخلاصة

رسوم عدم الممانعة رسم إداري يفرضه المطور ولا تفرضه الجهة المسجلة، ولذلك لا يوجد رقم مركزي واحد يصلح لكل المشاريع في الإمارات. ما يجمع كل الحالات أمر واحد: يجب أن يظهر هذا الرسم كبند مستقل في حسابك قبل أن تحدد سعر البيع النهائي، لا كجزء من هامش لم يحسبه أحد.

ابدأ بمراجعة عقد البيع والشراء وجدول الرسوم للمشروع تحديدا، وأدخل الرقم كما ورد، ثم راجع صافي المبلغ عبر سيناريوهين: عرض بسعر أقل بنسبة 10% وعرض بسعر أعلى بنسبة 10%. إذا كان الفارق بين السيناريوهين لا يساوي جهدك الأساسي، فقد تكون تكلفة هذا الرسم بندا واحدا ضمن بنود كثيرة، والمفاضلة تكون على أساس هامش ما بعد التكاليف لا على أساس الهامش المعلن.

تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools. الرسوم الإدارية للمطور بند تعاقدي يحدده المطور لكل مشروع، وكل ما يعرضه هذا المحتوى من أرقام رسمية منسوب إلى جهتها، وما عدا ذلك مدخل من المستخدم ويجب التحقق منه في المصدر الأصلي.