احسب صافي الربح والعائد السنوي المركب لمقارنة بين التملك المباشر وصناديق الريت في السعودية.
آخر تحديث: 5 أكتوبر 2026
تجمع هذه الأداةرقمين في مقارنة واحدة: العائد النهائي بعد خصم الرسوم والضرائب، والسيولة التي تحتاجها لتحويل استثمارك إلى نقد. أدخل مبلغك ومدة استثمارك وعائد العقار ومعدل توزيع الريت، فتحصل على صافي الربح بالريال لكل خيار، والعائد السنوي المركب، وإجمالي الرسوم والضرائب في كل مسار، وعدد ساعات الإدارة المطلوبة، ونقطة التعادل التي يتساوى عندها العائدان. الأداة مخصصة للمستثمر الفردي السعودي وتستخدم النسب الرسمية السارية في المملكة، ومنها ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% وضريبة القيمة المضافة على رسوم صناديق الريت.
تتقارب أرقام صناديق الريت في السوق المالية السعودية مع أرقام العائد الإيجاري للعقار السكني والتجاري، فتبدو المقارنة متساوية. لكن العائد المعلن ليس صافي العائد، والفارق بينهما يخفي التكاليف الحقيقية التي يتحملها المالك في المسار المباشر ولا يتحملها في مسار صناديق الريت.
في مسار التملك المباشر يخصم المالك من عائده الإيجاري تكاليف الصيانة ورسوم الأملاك والرسوم البلدية، وعند البيع يدفع ضريبة تصرفات عقارية بنسبة 5% ورسوم وساطة وتوثيق. وفي مسار صناديق الريت يخصم من التوزيع المعلن رسم إدارة سنوي وضريبة قيمة مضافة بنسبة 15% ورسم تداول عند الشراء والبيع. هذه الأداة تطرح هذه البنود من الطرفين بمعيار واحد، ثم تقارن صافي الربح لا العائد الإجمالي.
وتضيف الأداة بُعدًا ثالثًا لا يظهر في المقارنات المالية التقليدية، وهو بُعد السيولة والجهد: كم يومًا تحتاج لتحويل استثمارك إلى نقد في كل خيار، وكم ساعة إدارية تتطلب شهريًا. هذه القيم لها ثمن حقيقي لأنها تحدد قدرة المستثمر على تسييل استثماره عند الحاجة، وعلى الاستمرار في إدارته دون أن يتحول إلى عمل بدوام كامل.
اختر قيمة كل حقل وفق حالتك الفعلية. الحقول ذات الخلفية المائلة ثابتة رسميًا ولا تحتاج تعديلًا في الأحوال المعتادة، ويمكنك تغييرها إن كان وضعك مختلفًا.
الخيار الأعلى صافيًا
—
صافي الربح — عقار مباشر
—
صافي الربح — صناديق الريت
—
العائد السنوي المركب — عقار مباشر
—
العائد السنوي المركب — صناديق الريت
—
تظهر النتيجة التفسيرية هنا بعد إدخال القيم.
| بند المقارنة | القيمة |
|---|---|
| لم تُحسب النتائج بعد | — |
السيناريو المتحفظ يخفض العائد 10% ويخفض معدل النمو نقطتين مئويتين. السيناريو المتفائل يرفع العائد 10% ويرفع معدل النمو نقطتين مئويتين. أما رأس المال ومدة الاستثمار فيبقيان كما هما.
| السيناريو | عقار مباشر | صناديق الريت |
|---|---|---|
| متحفظ | — | — |
| أساسي | — | — |
| متفائل | — | — |
معدل العائد الذي يجعل صافي ربح الخيارين متساويًا عند بقاء بقية المدخلات على حالها.
| المؤشر | القيمة |
|---|---|
| لم تُحسب | — |
تعتمد الأداة مبدأ التدفق النقدي السنوي مضروبًا في مدة الاستثمار، مضافًا إليه صافي قيمة البيع في نهاية المدة، مطروحًا منها كل الرسوم والضرائب وتكاليف الشراء. ثم تُشتق من هذه القيمة معادلة أسية لإيجاد معدل النمو السنوي المركب لكل خيار، لأن مقارنة صافي الربح وحده لا تكفي عند اختلاف المدة أو رأس المال المستثمر.
تتعامل الأداة مع الخيارين بمعيار موحد من حيث طريقة الخصم، وتعرض أعلى ثماني خطوات حسابية مرتبة لكل خيار مع قيمة كل خطوة بالريال. كل رقم يظهر في لوحة النتائج يمكن تتبعه خطوة بخطوة في جدول خطوات الحساب، بما في ذلك خطوات الجهد والسيولة.
الخيار (أ): التملك المباشر
الخيار (ب): صناديق الريت
| الخطوة | الحساب | القيمة |
|---|---|---|
| لم تُحسب | — | — |
الأمثلة التالية تستخدم القيم الافتراضية في الحاسبة، وهي أرقام توضيحية لقياس أثر المتغيرات لا توقعات لأسعار سوقية ملزمة.
يبدأ المستثمر الفردي بمبلغ مليون ريال ويقارنه مع عقار قيمته مليون ريال، والعائد الإيجاري الإجمالي 6% وتكاليف التشغيل 1.5% ورسوم الشراء 4% ورسوم البيع 1.5%، مقابل صندوق ريت بتوزيع 8% ورسم إداري 1.2% وعمولة تداول 0.2% لكل عملية، مع نمو سنوي 2% لكل من العقار وسعر الوحدة، ومدة سبع سنوات. في هذا السيناريو يخرج صافي الربح للعقار المباشر بمقدار 349,021 ريال أي عائد سنوي مركب 4.22%، بينما يخرج صندوق الريت بمقدار 607,788 ريال أي عائد سنوي مركب 7.02%.
في المثال الأول يتأخر صندوق الريت بصافي ربح أكبر بفارق 258,767 ريال. ولهذا الفارق مقابل: يحتاج العقار المباشر إلى رفع عائده الإيجاري الإجمالي إلى نحو 9.70% ليصل إلى الصافي نفسه، أو يحتاج صندوق الريت إلى خفض معدل توزيعه إلى نحو 4.30% فقط. وبما أن مستويات التأجير في السوق السعودي السكني نادرًا ما تقترب من 9.70%، فإن هامش الأمان في خيار صناديق الريت أوسع بوضوح.
يُخرج المسار المباشر مدفوعًا نحو 114,665 ريال رسومًا وضرائب على مدى سبع سنوات، وهي ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% إضافة إلى رسوم الشراء والبيع. أما مسار الريت فيدفع نحو 100,897 ريال، وهي الرسم الإداري السنوي مضروبًا في معامل ضريبة القيمة المضافة 1.15 إضافة إلى عمولتي التداول. ويُلاحظ أن ضريبة التصرفات العقارية تتحملها المسار المباشر وحده لأنها لا تنتطبق على وحدات الصناديق المتداولة في السوق المالية.
يقدّر المستثمر الفردي نفسه بـ 10 ساعات إدارية شهرية لإدارة عقار واحد، وبساعة واحدة شهريًا لمتابعة وحدة في صندوق ريت. وعلى مدى سبع سنوات يعني ذلك 840 ساعة في المسار المباشر مقابل 84 ساعة في مسار الريت، أي توفير 756 ساعة. وهذه الساعات ليست رقمية صفرية، لأنها تتضمن تفتيش المستأجر ومتابعة الصيانة وتحصيل الإيجار وتجديد العقد، وهي أعمال يقوم بها المالك فعليًا.
في السيناريو المتفائل، أي برفع العائد 10% ورفع النمو نقطتين مئويتين، يرتفع صافي ربح العقار المباشر إلى نحو 547,396 ريال، ويرتفع صافي ربح صندوق الريت إلى نحو 830,700 ريال. وفي السيناريو المتحفظ، أي بخفض العائد 10% وخفض النمو نقطتين مئويتين، يهبط صافي ربح العقار إلى نحو 168,000 ريال، بينما يبقى صافي ربح الريت عند نحو 403,400 ريال. الفارق في الحساسية كبير، لأن المسار المباشر يعتمد على عائد إيجاري يمكن أن يتأثر بالشغور.
| البند | التملك المباشر | صناديق الريت |
|---|---|---|
| رأس المال المطلوب | قيمة كاملة للعقار | مبلغ يمكن تقسيمه على وحدات |
| مصدر الدخل | إيجار من عقار تملكه | توزيعات نقدية من محفظة الصندوق |
| قاعدة التوزيع | الإيجار حسب العقد | لا تقل عن 90% من صافي أرباح الصندوق |
| التنوع | مركّز في أصل واحد | موزّع على عدة عقارات |
| ضريبة عند البيع | ضريبة تصرفات عقارية 5% | لا تنتطبق على وحدات الصناديق |
| الإدارة والتشغيل | على المالك | على مدير الصندوق |
| الصيانة | على المالك | ضمن تكاليف الصندوق |
| الرسوم الدورية | بلدية وصيانة سنوية | رسم إداري سنوي مع ضريبة قيمة مضافة |
| زمن تحويل المبلغ إلى نقد | أشهر بعد التسويق والإفراغ والتوثيق (تقديري) | أيام العمل وفق دورة التسوية في السوق المالية (تقديري) |
| طبيعة المخاطرة | شغور وتركّز في موقع واحد | تذبذب سعر الوحدة وحساسيةها لمؤشرات السوق المالية |
| الجهد المطلوب | مرتفع شهريًا | منخفض شهريًا |
| وجه المقارنة | التملك المباشر | صناديق الريت |
|---|---|---|
| أول ما يشعر به المستثمر | دخل إيجار لحظي | توزيع دوري يُعلن في مواعيده |
| مرونة رأس المال | مجمّد داخل العقار | قابل للتحويل إلى نقد بسرعة |
| مناخ التقلب | أبطأ وأكثر اعتمادًا على الموقع | أسرع وأكثر ارتباطًا بسوق التداول |
| عند الحاجة إلى نقد عاجل | بيع عقاري بطيء ومكلف | بيع وحدة داخل جلسة التداول |
| عبء العمل | متابعة المستأجر والصيانة | متابعة تاريخ التوزيعات فقط |
| الدور في بناء المحفظة | يرفع تركّز المحفظة | يوزّعها على عدة عقارات |
| نوع المخاطرة | شغور وتعثّر في تحصيل الإيجار | انخفاض سعر الوحدة عن التكلفة |
| الأنسب لمن | من لديه خبرة تشغيلية ورأس مال كبير | من يريد دخلًا دوريًا وسيولة وتنويعًا |
نعم، وحدات صناديق الاستثمار العقاري المتداولة مدرجة في السوق المالية السعودية «تداول» ومتاح التداول عليها للأفراد، وتُرفَق بكل صندوق تقارير دورية وعروض أسعار معلنة من مدير الصندوق. وتضع شروط وأحكام كل صندوق على عدد الوحدات التي يجوز للمستثمر الواحد حيازتها، ويرد في بعض النشرات التعريفية حد أقصى للملكية يتراوح عادة بين 10% من وحدات الصندوق، وبحد أدنى وحدة واحدة. راجع شروط وأحكام الصندوق أو نشرة الاكتتاب قبل الاشتراك للتحقق من السقف المطبَّق عليه.
تفرض لائحة صناديق الاستثمار العقاري الصادرة عن هيئة السوق المالية قاعدة توزيع لا تقل عن 90% من صافي أرباح الصندوق السنوي على مالكي الوحدات. ويؤكد مديرو الصناديق في تقاريرهم السنوية أن هذه قاعدة وصفية لا تضمن مبالغ فعلية موزعة في كل سنة، لأن المبالغ تتأثر بمصادر تمويل الصندوق وتكالييفه ومظروف السوق العقاري.
العائد الإيجاري للعقار المباشر هو دخل نقدي من عقد إيجار على عقار واحد أو عدد محدود من العقارات، فيتأثر بشغور الوحدة وبتركّز المخاطر في موقع واحد، ويتحمّله المالك في مقابل ذلك تكلفة الصيانة ورسوم الوحدة السكنية والرسوم البلدية. أما عائد صندوق الريت فيشتق من محفظة أصول متعددة يديرها مدير الصندوق، ويُوزَّع نقدًا بصورة دورية، مع تحميل المستثمر رسم إدارة سنوي وضريبة قيمة مضافة ورسم تداول عند البيع.
ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% من قيمة العقار محل التصرف، سواء أكان بيعًا أو نقل ملكية، وتُسدَّد قبل أو أثناء الإفراغ العقاري أو توثيق العقد. وقد أصبح التصرف العقاري معفى من ضريبة القيمة المضافة بنسبة 15% منذ أكتوبر 2020 عملًا بالأمر الملكي رقم (أ/84) وتاريخ 14/02/1442هـ. وهذه الضريبة تخصّ خيار التملك المباشر ولا تنتطبق على صناديق الريت.
يتم بيع وحدات صندوق الريت في جلسة التداول المعتادة داخل السوق المالية السعودية، وتُسوّى الصفقات وفق دورة التسوية المعتمدة في السوق، ويُعد يومي عمل الأرقام الشائعة لهذه الدورة. أما رسم التداول فيحدده جدول الرسوم الرسمي المعلن من السوق المالية السعودية، والأرقام المستخدمة في هذه الأداة افتراض افتراضي قابل للتعديل. أما العقار المباشر فرحلة بيعه تمتد عادة على أشهر تتضمن التسويق وتوقيع العقد والإفراغ والتوثيق مع كاتب العدل، مع عمولة وساطة وتسويق تكلّفان نسبة من قيمة البيع.
يصبح التملك المباشر أفضل عادة في حالات محددة: إذا كانت لديك خبرة تشغيلية فعلية في إدارة العقار، أو كان العقار مصممًا لهدفك الشخصي وليس للإيجار، أو إذا كنت تحتاج إلى تدفقات إيجارية مرتبطة بضمانات عقد موثّق طويل الأمد، أو إذا كنت تتوقع ارتفاعًا سعريًا يفوق ما يحققه سوق صناديق الريت، أو إذا كان رأس المال كبيرًا بما يكفي لتحويل الجهد الإداري إلى عائد إضافي. وفي المقابل يبقى صندوق الريت أفضل عند الحاجة إلى سيولة سريعة وتنويع على الأصول وتوزيع نقدي دوري.
يُقر نظام ضريبة الدخل في المملكة على شركات الأموال المقيمة، وعلى الأشخاص غير المقيمين ممن يحققون دخلًا من مصادر داخل المملكة. ويُقر نظام جباية الزكاة بجباية الزكاة من الأفراد والشركات الذين يحملون الرعية السعودية وفق أحكام الشريعة. وعليه فإن دخل الإيجار وتوزيعات الصناديق لا يقعان ضمن نطاق ضريبة الدخل الشخصي بحسب صياغة النظام، لكن التطبيق على حالة كل مستثمر يختلف باختلاف وضعه الضريبي والرقمي وبمتطلبات الالتزام، لذلك لا تُعد هذه إجابة ضريبية نهائية. راجع وضعك مع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك أو مع مستشار ضريبي معتمد قبل الاعتماد على أي نتيجة.
تعتمد هذه الأداة على الأنظمة والبيانات الصادرة عن الجهات السعودية المختصة الآتية:
تجمع هذه الأداة بين البعد المالي والبعد غير المالي في قرار واحد، وتُظهر أن الخيار الأعلى صافيًا ليس بالضرورة الخيار الأعلى عائدًا معلنًا. صناديق الريت تمنح عائدًا نقديًا دوريًا أعلى، ورسوم بيع أقل، وسيولة أسرع، وجهدًا إداريًا أقل بكثير. أما التملك المباشر فيبقى مناسبًا لمن يملك خبرة تشغيلية أو يحتاج إلى عقار مخصص لهدفه، أو يتوقع ارتفاعًا سعريًا يفوق ما يحققه سوق الصناديق.
استخدم الحاسبة بأرقامك الحقيقية، وراجع كل نسبة تقرؤها مع هيئة السوق المالية وهيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل اتخاذ قرار استثماري. القيم الافتراضية في هذه الأداة افتراضات توضيحية قابلة للتعديل، ونتيجة الحساب صحيحة بقدر صحة الأرقام التي تدخلها.
عد إلى أعلى الصفحة وجرّب أرقامك أنت. إن كنت تريد تقدير سعر عقارك قبل الشراء، استخدم حاسبة قيمة العقار التقديرية. وإن كنت تبني محفظة متنوعة، راجع محاكي المحفظة الاستثمارية المتوازنة بين صناديق وأسهم وعقار.
حاسبة موعد التقديم لتجديد عقد الإيجار قبل الزيادة - السعودية
جرّبها
حاسبة تكلفة تملك محل تجاري مقابل العائد الإيجاري - السعودية
جرّبها
محاكي مقارنة سيولة وعائد الرييت مقابل التملك المباشر - السعودية
أنت هنا
حاسبة تكلفة إدارة عقار مؤجر عن بُعد - السعودية
جرّبها
جرّب محاكي شراء عقار مقابل إيجار سكني - السعودية
جرّب حاسبة جدوى شراء أرض للبناء عليها مقابل وحدة جاهزة - السعودية
جرّب حاسبة جدوى شراء أرض للاستثمار مقابل صندوق الريت - السعودية
جرّب حاسبة التمويل الاسلامي مرابحة - السعودية
جرّب محاكي جدوى استئجار شقة مستقلة بعد الزواج مقابل السكن مع الأهل - السعودية
جرّب حاسبة تأثير قرب المدرسة او المستشفى من العقار على قيمته الإيجارية - السعودية
جرّب حاسبة جدوى الاستثمار في عقار على الخارطة مقابل جاهز للسكن - السعودية
جرّب حاسبة جدوى البناء الجاهز مقابل التقليدي - السعودية