محاكي شراء مقابل إيجار سكني في المملكة العربية السعودية
سؤال واحد يقلب خطة مالية كاملة: هل الشراء أم الإيجار أوفر لك؟ أداة واحدة تقارن بين الخيارين على مدى سنوات، وتعرض الفرق في النقد الذي يخرج من جيبك، وفي صافي الثروة التي تبنيها، وفي السنة التي يتساوى فيها الخياران.
ثلاثة سيناريوهات: ضغط على الشراء، سيناريو أساسي، وأفضل حالة.
ضريبة التصرفات العقارية بنسبة خمسة في المئة مع مراعاة تحمّل الدولة.
تنبيه على نسبة التمويل إلى القيمة وحدود اللائحة التنفيذية.
جدول سنوي تفصيلي ونسخ النتيجة ومشاركتها وطباعتها.
الحاسبة
لم تُدخل أي بيانات بعد
اكتب سعر العقار والدفعة المقدمة والإيجار السنوي في الحقول المجاورة، وستظهر النتائج هنا مباشرة.
صافي الثروة: المشتري مقابل المستأجر
قيمة العقار مطروحًا منها الرصيد المتبقي وتكلفة الخروج، مقابل رصيد المستأجر بعد فائض إيجاره.
تركيبة إجمالي الإنفاق
من أين يأتي كل ريال تدفعه في كل خيار.
مقارنة شاملة بين الخيارين
مقارنة بنود الشراء والإيجار السكني
البند
الشراء
الإيجار
الدفعة المقدمة
تُدفع نقدًا مرة واحدة
لا شيء، وقد يرد مبلغ الضمان عند الخروج
العبء الشهري
قسط التمويل مع حصة الصيانة
الإيجار الشهري
ملكية الأصل
حق ملكية وحصة في أي ارتفاع
لا تملك شيئًا
تحمل تراجع الأسعار
كامل، يتحمله رأس المال المدفوع
لا يتحمله مباشرة
السيولة
مجمّدة في العقار
فائض نقدي قابل للاستثمار
المرونة الجغرافية
مرتبط بوحدة واحدة
يمكن الانتقال بسهولة
المخاطر
سوق ورهن وفائدة
تجديد العقد وزيادة الإيجار
مصاريف عند الخروج
عمولة وسعر وضريبة تصرفات
مخلفات نقل وتسليم
السيناريوهات الثلاثة
مقارنة ثلاثة سيناريوهات على أساس مدخلاتك الحالية.
السيناريو
الافتراض
القسط الشهري
إنفاق الشراء
إنفاق الإيجار
الفارق الصافي
الجدول السنوي التفصيلي
السنة
إنفاق الشراء
إنفاق الإيجار
الرصيد المتبقي
حقوق الملكية
ثروة الشتري
ثروة المستأجر
الفارق
المعادلة المستخدمة مع أرقامك
هذه هي الصيغ نفسها التي بُنيت عليها النتائج أعلاه، مع التعويض بمدخلاتك الحالية.
Varnda
أمثلة عملية بالأرقام
الأمثلة التالية ناتجة عن المحاكاة نفسها بمدخلات محددة. أدخلها في الحاسبة لترى النتيجة تتطابق.
شقة بسعر 700,000 ريال
مقدم 140,000 ريال، فائدة 5.5% على 20 سنة، إيجار 60,000 ريال سنويًا، نمو إيجار 0%، نمو عقار 2%، صيانة 1%، عائد بديل 4%، تكاليف خروج 2%، أفق 20 سنة.
مبلغ التمويل
560,000 ريال
القسط الشهري
3,852 ريال
ما تدفعه للبنك إجمالًا
924,521 ريال، منها 364,521 ريال ربح
ضريبة التصرفات العقارية
35,000 ريال، تتحملها الدولة بالكامل
إجمالي إنفاق الشراء
1,238,004 ريال
إجمالي إنفاق الإيجار
1,200,000 ريال
الفرق النقدي
38,004 ريال زيادة في إنفاق الشراء
صافي ثروة الشتري
967,352 ريال
صافي ثروة المستأجر
158,415 ريال
الفارق الصافي
808,937 ريال لصالح الشراء
نطاق السيناريوهات
من 390,118 إلى 1,367,784 ريال
العبء الشهري للشراء في السنة الأولى 4,447 ريال شاملًا حصة الصيانة، مقابل إيجار 5,000 ريال، أي إنفاق شهري أقل. لكن إجمالي النقد أعلى بـ 38,004 ريال لأن الدفعة المقدمة 140,000 ريال تُدفع مرة واحدة، وفي المقابل يبني المشتري أصلًا يملكه بالكامل، ولهذا تتسع الفجوة كثيرًا في صافي الثروة.
شقة بمقدم مرتفع ونسبة تمويل 70%
سعر 400,000 ريال، مقدم 120,000 ريال، فائدة 5.5% على 20 سنة، إيجار 30,000 ريال سنويًا، نفس الافتراضات السابقة.
مبلغ التمويل
280,000 ريال
القسط الشهري
1,926 ريال
ما تدفعه للبنك إجمالًا
462,260 ريال، منها 182,260 ريال ربح
إجمالي إنفاق الشراء
681,394 ريال
إجمالي إنفاق الإيجار
600,000 ريال
صافي ثروة الشتري
552,772 ريال
صافي ثروة المستأجر
61,225 ريال
الفارق الصافي
491,547 ريال لصالح الشراء
نطاق السيناريوهات
من 256,448 إلى 807,690 ريال
العبء الشهري للشراء 2,266 ريال شاملًا الصيانة مقابل إيجار 2,500 ريال. النتيجة هنا أقل حساسية لتقلب السوق لأن الدفعة المقدمة مرتفعة، لكن رأس المال المرتبط أضعف، والفارق الصافي أقل من المثال السابق.
فيلا على أفق 25 سنة
سعر 2,000,000 ريال، مقدم 400,000 ريال، فائدة 5.5% على 20 سنة، إيجار 140,000 ريال سنويًا، أفق 25 سنة.
مبلغ التمويل
1,600,000 ريال
القسط الشهري
11,006 ريال
ما تدفعه للبنك إجمالًا
2,641,487 ريال، منها 1,041,487 ريال ربح
ضريبة التصرفات العقارية
100,000 ريال، تتحملها الدولة بالكامل
إجمالي إنفاق الشراء
3,694,905 ريال
إجمالي إنفاق الإيجار
3,500,000 ريال
صافي ثروة الشتري
3,051,527 ريال
صافي ثروة المستأجر
سالب 307 ريال أي لا ثروة محسوبة
الفارق الصافي
3,051,834 ريال لصالح الشراء
نطاق السيناريوهات
من 1,358,739 إلى 5,458,556 ريال
العبء الشهري للشراء 12,706 ريال شاملًا الصيانة مقابل إيجار 11,667 ريال، أي أن الشراء أثقل شهريًا. لكن الدفعة المقدمة 400,000 ريال وعائد العقار المرتفع يجعلان صافي الثروة يفوق ثروة المستأجر بفارق يتجاوز ثلاثة ملايين ريال.
حالة أوفر للإيجار: إيجار مرتفع نسبة إلى السعر
سعر 500,000 ريال، مقدم 100,000 ريال، فائدة 5.5% على 20 سنة، إيجار 72,000 ريال سنويًا أي 14.4% من السعر، نمو صفري للطرفين، عائد بديل صفر، أفق 20 سنة.
القسط الشهري
2,752 ريال
إجمالي إنفاق الشراء
860,372 ريال
إجمالي إنفاق الإيجار
1,440,000 ريال
الفرق النقدي
579,628 ريال لصالح الشراء
صافي ثروة الشتري
465,000 ريال
صافي ثروة المستأجر
679,628 ريال
الفارق الصافي
214,628 ريال لصالح الإيجار
نقطة التعادل
لا تتحقق خلال 20 سنة
نطاق السيناريوهات
من سالب 493,598 إلى 124,266 ريال
الشراء هنا أوفر نقديًا بفارق كبير، ومع ذلك يخسر في صافي الثروة. السبب أن السعر لا ينمو، والمستأجر يسترد كامل إنفاقه، بينما يتحمل المشتري تكلفة الخروج. هذا يوضح لماذا لا يكفي مقارنة إجمالي المدفوع.
حالة أوفر للإيجار: مقدم ضخم في سوق بطيء
سعر 500,000 ريال، مقدم 350,000 ريال بنسبة تمويل 30%، فائدة 6.5% على 10 سنوات، إيجار 54,000 ريال سنويًا، نمو عقار 1%، عائد بديل 6%، أفق 20 سنة.
القسط الشهري
1,703 ريال
إجمالي إنفاق الشراء
665,582 ريال
إجمالي إنفاق الإيجار
1,080,000 ريال
صافي ثروة الشتري
567,388 ريال
صافي ثروة المستأجر
1,303,291 ريال
الفارق الصافي
735,902 ريال لصالح الإيجار
نقطة التعادل
لا تتحقق خلال 20 سنة
نطاق السيناريوهات
من سالب 1,113,733 إلى سالب 283,224 ريال
دفعت ثلثي ثمن العقار مقدمًا، فصار القسط صغيرًا، لكن النقدات كلها مجمّدة في أصل ينمو 1% سنويًا بينما يتراكم الفائض البديل عند 6%. حين يكون العائد البديل أعلى بوضوح من نمو العقار، تتغير النتيجة كليًا.
كيف تستخدم المحاكاة
أدخل سعر العقار والدفعة المقدمة. تُحسب نسبة التمويل إلى القيمة تلقائيًا، مع تنبيه إن تجاوزت الحد النظامي.
اضبط شروط التمويل. نسبة الربح السنوي ومدة التمويل، فتحصل على القسط الشهري وإجمالي ما تدفعه للبنك.
لا توجد إجابة واحدة صالحة للجميع. تعتمد النتيجة على ثلاثة متغيرات: الفرق بين سعر العقار والإيجار السنوي، وتغير سعر العقار خلال مدة المقارنة، والعائد البديل الذي تحققه بالدفعة المقدمة لو لم تشترِ. لذلك تعرض المحاكاة ثلاثة سيناريوهات مع نطاق للنتيجة بدل رقم واحد قاطع.
تُحسب بنسبة خمسة في المئة من سعر العقار. وقد تتحمل الدولة هذه النسبة بالكامل للمسكن الأول الذي لا يتجاوز سعره مليون ريال سعودي ضمن الشروط النظامية. وتُحتسب في المحاكاة مرة أخرى عند الخروج من العقار ضمن تكلفة البيع.
إجمالي ما تدفعه هو مجموع النقد الذي يخرج من جيبك. أما صافي الثروة فيقارن ما تملكه: قيمة العقار ناقص الرصيد المتبقي من التمويل ناقص تكلفة الخروج، مقابل الرصيد الذي ادخره المستأجر من فائض إيجاره بعد احتساب العائد البديل.
هي مبلغ التمويل مقسومًا على سعر العقار. الحد الأعلى للمسكن الأول للمواطنين تسعون في المئة، وللمسكن التالي فأكثر سبعون في المئة عند البنوك وخمسة وثمانون في المئة لدى شركات التمويل العقاري.
الأرقام الظاهرة هي نتيجتك أنت بعد إدخال مدخلاتك. أما القيم الافتراضية المعبأة مسبقًا فهي قيم تخطيطية تقريبية صُممت لتجربة الأداة بسرعة، وليست أسعارًا أو نسبًا رسمية.
أضفنا زرًا يعيد ضبط نمو الإيجار على صفر في المئة بما ينسجم مع الأحكام النظامية المطبقة على عقود الإيجار السكني في الرياض. ويمكنك تجاوز ذلك بكتابة نسبة نمو أعلى.
لا تتناول تكاليف التجديد الكبرى، ولا شراء الأثاث والتأثيث، ولا مصاريف الصيانة الطارئة، ولا تقديرات أسعار العقارات المستقبلية لأنها غير معلومة اليوم.
نعم، يمكنك نسخ ملخص النتيجة، أو مشاركة رابط يحمل مدخلاتك الحالية، أو طباعة الصفحة وحفظها.
المراجع والأرقام النظامية المستخدمة
التمويل العقاري: حدود نسبة التمويل إلى القيمة المستندة إلى اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري —
الهيئة السعودية للبنك المركزي.
هذه الأداة تقدم تقديرات تخطيطية لأغراض المقارنة ولا تشكل استشارة مالية أو ضريبية أو عقارية، ولا تقرّر بشكل قاطع مناسب تملك عقار. نسب الربح وأسعار العقارات والإيجارات المستخدمة افتراضيات قابلة للتغيير، والقرار النهائي يحتاج إلى مراجعة مستشار مصرفي أو مستشار معتمد.
تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools.
