الكثافة السكانية المسموحة لقطعة أرض حسب لوائح التخطيط في الإمارات

تحسب هذه الحاسبة تقدير الكثافة السكانية القصوى المسموحة لقطعة أرض في دولة الإمارات العربية المتحدة، بدءًا من مساحة الأرض ونسبة البناء المسموحة لها، ثم تحوّل المساحة الإجمالية للبناء إلى عدد وحدات سكنية وعدد سكان، وتنتهي إلى الكثافة السكانية الصافية لكل هكتار ولكل كيلومتر مربع.

النتيجة تقديرية ولا تغني عن مستند تصنيف الأرض أو الترخيص أو شهادة التخطيط الصادرة من الجهة المختصة في الإمارة.

حاسبة الكثافة السكانية المسموحة

مساحة الأرض

نسبة البناء المسموحة

نسبة البناء المسموحة كما وردت في تصنيف الأرض أو شهادة التخطيط.

نسبة المساحة السكنية من البناء

نسبة مئوية

متوسط مساحة الوحدة السكنية

متر مربع

متوسط عدد أفراد المسكن

نسبة تغطية البناء

نسبة مئوية

طريقة احتساب عدد الوحدات

سقف عدد الوحدات لكل قطعة

صفر يعني بدون سقف

تستخدم بعض النطاقات التنظيمية سقفًا مباشرًا لعدد الوحدات لكل قطعة.

النتيجة التقديرية

أقصى عدد سكان

58 نسمة

الكثافة السكانية الصافية

580 شخص لكل هكتار

المساحة الإجمالية للبناء

1,200 متر مربع

المساحة الإجمالية للبناء السكني

1,200 متر مربع

أقصى عدد وحدات سكنية

12 وحدة

الكثافة الصافية لكل كيلومتر مربع

58,000 شخص لكل كيلومتر مربع

إجمالي المساحة الإجمالية لكل فرد

20.69 متر مربع

البصمة الأفقية للتغطية

400 متر مربع

المساحة المفتوحة على الأرض

600 متر مربع

الطوابق المكافئة

1.2 طابق مكافئ

المعادلة المستخدمة مع القيم الحالية

المساحة الإجمالية للبناء = 1000 × 1.2 = 1,200 متر مربع
المساحة الإجمالية للبناء السكني = 1,200 × 100% = 1,200 متر مربع
أقصى عدد وحدات = 1,200 ÷ 100 = 12 وحدة
أقصى عدد سكان = 12 × 4.8 ≈ 58 نسمة
الكثافة الصافية = 58 ÷ 1000 × 10,000 = 580 شخص لكل هكتار

مقارنة السيناريوهات الثلاثة

تعرض المقارنة التالية أثر تعديل نسبة البناء المسموحة ونسبة المساحة السكنية ومتوسط عدد أفراد المسكن بنسبة 10% صعودًا وهبوطًا، مع إبقاء مساحة الأرض ثابتة، لمعرفة مدى حساسية النتيجة.

متحفظ

0

أساسي

0

متفائل

0

الكثافة السكانية الصافية بشخص لكل هكتار في كل سيناريو، والقيم أعلاه محسوبة آليًا من القيم التي أدخلتها.

تفصيل نتائج السيناريوهات الثلاثة حسب القيم الحالية
السيناريو	نسبة البناء المسموحة	نسبة المساحة السكنية	متوسط الأفراد	عدد الوحدات	عدد السكان	الكثافة لكل هكتار
متحفظ	1.08	90%	4.32	9	39	390
أساسي	1.20	100%	4.80	12	58	580
متفائل	1.32	110%	5.28	14	74	740

ماذا تعني نسبة البناء المسموحة هندسيًا؟

الطابق المكافئ هو عدد الطوابق التي يمكن لها أن تغطي القطعة كاملة بسطح مبني متصل، ويساوي عدديًا نسبة البناء المسموحة. لذلك تعني نسبة بناء 1.2 إمكانية تغطية الأرض مرة واحدة مع 0.2 فقط، ونسبة 3 تغطية الأرض ثلاث مرات.

نسبة البناء المسموحة الحالية 1.2 تعادل 1.2 طابقًا مكافئًا.

40%

من مساحة الأرض 1,000 متر مربع، تشغل البصمة الأفقية 400 متر مربع وتبقى 600 متر مربع مساحة مفتوحة.

أمثلة تطبيقية محسوبة

توضح الأمثلة التالية كيف تتغير النتيجة عند تغيير المدخلات، وقد حُسبت جميع الأرقام بالمعادلات نفسها المستخدمة في الحاسبة.

نتائج خمسة أمثلة تطبيقية على قطع أرض بخصائص مختلفة
المثال	مساحة الأرض	نسبة البناء	سكني	مساحة الوحدة	متوسط الأفراد	عدد الوحدات	عدد السكان	الكثافة لكل هكتار
قطعة فيلا مربعة	1,000 م2	1.2	100%	100 م2	4.8	12	58	580
قطعة بناء عمودي مساحتها 40% سكنية	2,500 م2	2.5	80%	120 م2	4.5	41	185	740
قطعة صغيرة بنسبة بناء منخفضة	600 م2	0.8	100%	90 م2	4.8	5	24	400
قطعة بطريقة وحدة لكل 114 م2	1,000 م2	3.0	100%	100 م2	4.8	26	125	1,250
قطعة بسقف وحدات 40 وحدة	2,000 م2	4.0	100%	110 م2	5.0	40	200	1,000

في المثال الرابع بلغت الوحدات النظرية 27 وحدة تقريبًا من مساحة الأرض بوحدة واحدة لكل 114 متر مربع مضروبة في نسبة البناء 3.0، وبعد التقريب لأسفل أصبحت 26 وحدة. وفي المثال الخامس بلغ الحد النظري 72 وحدة، لكن سقف الوحدات المحدد في 40 وحدة خفّض النتيجة النهائية.

كيف تستخدم الحاسبة خطوة بخطوة

حصل على مساحة الأرض: استخدم المسافة المرسومة في عقد البيع أو شهادة المساحة، أو احسبها من الأبعاد،فالمساحة = الطول × العرض.
اقرأ نسبة البناء المسموحة من تصنيف الأرض أو من شهادة التخطيط، فهي القيمة التي تحدد المساحة الإجمالية للبناء، ولا تفترضها الحاسبة نيابة عنك.
حدد نسبة المساحة السكنية التي ستستغرقها الوحدات السكنية من إجمالي البناء، فالمباني المختلطة تخفض المساحة السكنية عن المساحة الإجمالية.
اختر متوسط مساحة الوحدة وحسب عدد الوائلات المتوقع، أو استخدم طريقة وحدة واحدة لكل 114 متر مربع في النطاقات التي تنص على ذلك.
أدخل متوسط عدد أفراد المسكن ليصبح إجمالي المساحة لكل فرد تقديرًا منطقيًا، وقارن الناتج بالسيناريوهات المتحفظة والأساسية والمتفائلة.
راجع النتيجة مع الجهة المختصة في إمارة الأرض قبل الشراء أو التعاقد على التصميم.

نسبة البناء المسموحة في مناطق التطوير المخطط لها في دبي

يحدد الأمر المحلي رقم 2 لسنة 1999 لإمارة دبي، في جداول مناطق التطوير المخطط لها، نسبة البناء المسموحة ونسبة تغطية البناء وعدد الطوابق لكل نطاق. والجدول التالي نقل حرفي لأرقام هذه النطاقات.

متطلبات البناء في نطاقي مردف ورقة البطين حسب الأمر المحلي رقم 2 لسنة 1999 في دبي
المنطقة	النطاق	نسبة تغطية البناء	نسبة البناء المسموحة	أقصى عدد طوابق	الارتداد في كل اتجاه
مردف	A1	40%	1.2	3	10 أقدام
مردف	A2	40%	0.8	2	10 أقدام
مردف	B	40%	0.8	2	10 أقدام
مردف	C1	40%	0.4	1	10 أقدام
مردف	C2	40%	0.8	2	10 أقدام
ورقة البطين	النطاق كاملًا	غير محددة في النص	7 مع اشتراط 18 طابقًا	18	حسب مخطط الموقع

في نطاق ورقة البطين ينص النص على أن يكون أقصى ارتفاع 18 طابقًا مع نسبة بناء 7، أو 10 طوابق بدون اشتراط نسبة بناء.

نسب البناء وسقوف الوحدات في النطاقات السكنية بأبوظبي

يعرض دليل كود التخطيط لعاصمة أبوظبي لكل نطاق سكني نسبة البناء المسموحة ونسبة تغطية البناء وعدد الطوابق وسقف عدد الوحدات لكل قطعة، وبعضها يحدد سقف الوحدات مباشرة دون الاعتماد على المساحة فقط.

متطلبات النطاقات السكنية الرئيسية في دليل كود التخطيط لعاصمة أبوظبي
النطاق	نسبة البناء المسموحة	نسبة تغطية البناء	أقصى عدد طوابق	سقف الوحدات لكل قطعة
R12	غير محددة	غير محددة	3	4 وحدات، بوحدة واحدة لكل 114 م2
R15T-A	1.81	77%	3	6 وحدات
R15T-B	1.74	67%	3	2 وحدتان
R15T-C	1.59	62%	3	2 وحدات
R15T-D	2.00	76%	3	4 وحدات
R15T-E	2.29	88%	3	2 وحدات
R16-A	2.88	80%	متغير	7 وحدات
R16-B	2.80	80%	متغير	9 وحدات
R19	6.0	100%	متغير	يتبع المساحة
R23-A وR23-B	6.0	100%	متغير	يتبع المساحة
R27	7.0	100%	متغير	يتبع المساحة
R35	10.0	100%	متغير	يتبع المساحة
R43	12.0	100%	متغير	يتبع المساحة
R55	16.0	100%	متغير	يتبع المساحة

جدول النطاقات في دليل كود التخطيط لعاصمة أبوظبي، والارتفاعات وعدد الطوابق في النطاقات العالية محددة في جداول مستقلة في الدليل نفسه.

قواعد احتساب المساحة الإجمالية للبناء

المساحة الإجمالية للبناء هي مجموع المساحات الأفقية لكل طابق مقاسة من الواجهات الخارجية للمباني، وتحدد الفقرة 603.02 من دليل كود التخطيط لعاصمة أبوظبي ما يدخل فيها وما يستثنى منها.

ما الذي يدخل في الحساب

المساحات المفتوحة المغلقة من ثلاث جهات مثل الأعمدة والمصاعد، وتحتسب مرة واحدة فقط.
بئر الدرج في كل طابق، ومساحات التخزين والمعدات.
أي مساحة مغطاة بارتفاع 2.1 متر فأكثر.
الشرفات المغلقة من ثلاث جهات، والمساحات السكنية المغلقة على السطح.
المساحات المقيمة فوق مستوى الأرض وتحته، ومواقف السيارات المخدومة فوق مستوى الأرض وعليه.
تراسات السطح المغطاة ومعدات التغطية التي تتجاوز 25% من مساحة السطح.

ما الذي يستثنى من الحساب

المساحات المفتوحة دائما للسماء، ومنها المغطاة بأجهزة تظليل شبه مفتوح.
الأجزاء البارزة من الشرفات أو أجزاؤها غير المغطاة.
مواقف التحميل والوصول الواقعة تحت مستوى الأرض.
الممرات المعلقة العامة التي تربط موقعين مفتوحين أمام الجمهور.
تراسات السطح المغطاة ومعدات التغطية بما لا يتجاوز 25% من مساحة السطح، وتراسات السطح المكشوفة.
الغرف التي تطلبها الجهات الفنية مثل غرف المحولات، وطوابق الخدمات الميكانيكية والكهربائية.
مواقف السيارات غير المخدومة فوق مستوى الأرض وعليه.

وتختلف هذه القائمة التفصيلية بين إمارات الدولة، ففي دبي يحدد الأمر المحلي رقم 2 لسنة 1999 أن المساحة المحسوبة تشمل السلالم والمصاعد وأدوار الميزانين وأي مساحة مستخدمة بارتفاع 2.31 متر فأكثر والشرفات المغلقة والطابق السفلي إذا استُخدم كطابق رئيسي.

مصطلحات مهمة في هذا الموضوع

نسبة البناء المسموحة: قسمة المساحة الإجمالية للبناء على مساحة قطعة الأرض، وتبين المساحة البناء المسموحة لكل متر مربع من الأرض.
المساحة الإجمالية للبناء: مجموع المساحات الأفقية لطوابق المبنى مقاسة من الواجهات الخارجية، بعد استثناء المساحات التي لا تدخل في الحساب وفق ضوابط القياس المعتمدة.
نسبة تغطية البناء: قسمة المساحة الأفقية المشغولة بالمباني على الطابق الأرضي على مساحة قطعة الأرض، وتحدد البصمة الأفقية للمشروع.
المساحة الصافية للقطعة: مساحة قطعة الأرض التي تبنى عليها المباني وتكون أساسا لاحتساب نسبة البناء، وفق قواعد القياس في كود التخطيط.
الطابق المكافئ: عدد الطوابق التي يمكن لها أن تغطي القطعة كلها بسطح مبني متصل، ويساوي عدديا نسبة البناء المسموحة.
الكثافة السكانية الصافية: عدد السكان منسوبا إلى مساحة الأرض كاملة، وتقاس عادة بعدد الأشخاص لكل هكتار.

الأسئلة الشائعة عن الكثافة السكانية المسموحة

ما المقصود بنسبة البناء المسموحة؟

نسبة البناء المسموحة هي قسمة إجمالي مساحة البناء على مساحة قطعة الأرض، أي أنها تبين كم مترًا مربعًا من البناء يسمح به لكل متر مربع من الأرض. وقد نص الأمر المحلي رقم 2 لسنة 1999 لإمارة دبي على أنها نسبة تحسب بقسمة إجمالي مساحة البناء للمبنى أو للمباني على إجمالي مساحة قطعة الأرض التي بنيت عليها. ويؤكد دليل كود التخطيط لعاصمة أبوظبي في الفقرة 603.03 المعادلة نفسها، حيث تقسم المساحة الإجمالية للبناء على المساحة الصافية للقطعة.

هل تتحدد الكثافة السكانية بنسبة البناء أم بعدد الوحدات؟

في أغلب النطاقات السكنية تتحدد مساحة البناء أولا بنسبة البناء، ثم يشتق منها عدد الوحدات بحساب المساحة الإجمالية للبناء السكني مقسومة على متوسط مساحة الوحدة. لكن بعض نطاقات التخطيط تضع سقفا مباشرًا لعدد الوحدات لكل قطعة، ومن ذلك في أبوظبي تحديدا نطاق R12 الذي ينص على تحديد الحد الأقصى للوحدات بوحدة واحدة لكل 114 متر مربع من مساحة القطعة مع سقف أربعة وحدات، ونطاق R15T-A بسقف ست وحدات، ونطاق R16-B بسقف تسع وحدات.

ما الفرق بين نسبة البناء المسموحة ونسبة تغطية البناء؟

نسبة البناء المسموحة تقيس الحجم الرأسي المسموح، أي كمية المساحة الإجمالية للبناء منسوبة إلى مساحة الأرض. أما نسبة تغطية البناء فتقيس المساحة الأفقية التي تشغلها مباني المشروع في الطابق الأرضي منسوبة إلى مساحة الأرض، وهي تحدد البصمة الأفقية على الأرض وتؤثر في المساحات المفتوحة وفرعات التركيب. وقد أفرد لها الأمر المحلي رقم 2 لسنة 1999 في دبي تعريفا مستقلا يميزها عن نسبة البناء.

من أين أستحضر نسبة البناء المسموحة الخاصة بقطعة أرضي؟

نسبة البناء المسموحة ليست موحدة لكل الإمارات، بل تحدد لكل قطعة على حدة من الجهة المختصة في الإمارة. في دبي تصدر متطلبات الاستخدام والارتدادات ومساحة البناء وعدد الطوابق المسموح بها ضمن نظام التخطيط الذي تديره بلدية دبي، وفي أبوظبي ترد ضمن لوائح التطوير الخاصة بنطاق الأرض في دليل كود التخطيط لعاصمة أبوظبي. لذلك اعتمد على مستند تصنيف الأرض أو الترخيص أو شهادة التخطيط الصادرة من الجهة المختصة، واستخدم هذه الحاسبة في التقدير المبدئي فقط.

هل تختلف لوائح التخطيط بين إمارات الدولة؟

نعم، فالتخطيط في الدولة طابعه محلي، ولكل إمارة جهة تخطيط ولائحتها الخاصة. لذلك تقارن هذه الحاسبة نتائجك بما ورد في عدد من النطاقات المنشورة في لوائح دبي وأبوظبي فقط، ولا تعد نتيجة معتمدة إلا بعد مطابقة رقم نطاق أرضك لدى الجهة المختصة في إمارتك، بما فيها إمارات الشارقة وعجمان وأم القيوين ورأس الخيمة والفجيرة.

لماذا لا يساوي عدد السكان مساحة الأرض مضروبة في نسبة البناء؟

لأن نسبة البناء تعطي حجم البناء بالمتر المربع وليست عدد السكان. ولتحويلها إلى سكان تحتاج أولا إلى تحويل المساحة الإجمالية إلى وحدات سكنية بقسمتها على متوسط مساحة الوحدة، ثم ضرب عدد الوحدات في متوسط عدد أفراد المسكن. وكلا العاملين يحدده تصميم المشروع والسوق، ولذلك يظهران في الحاسبة كمدخلات قابلة للتعديل بدل تثبيتهما.

ما المساحات التي تستثنى من المساحة الإجمالية للبناء؟

في دليل كود التخطيط لعاصمة أبوظبي تستثنى من المساحة الإجمالية للبناء المساحات المفتوحة دائما للسماء، والأجزاء البارزة من الشرفات أو أجزاؤها غير المغطاة، ومواقف التحميل والوصول الواقعة تحت مستوى الأرض، والممرات المعلقة العامة التي تربط موقعين مفتوحين أمام الجمهور، والأسطح المكشوفة ومعدات التغطية التي لا تتجاوز 25% من مساحة السطح، إضافة إلى طوابق الخدمات المخصصة للخدمات الميكانيكية أو الكهربائية، مع استثناء طابق مواقف البوديوم في بعض النطاقات السكنية.

هل تغني هذه الحاسبة عن التصاريح الرسمية؟

لا، هذه الحاسبة أداة تقدير للمقارنة السريعة وليست بديلا عن التصاريح الرسمية. فالرقم المعتمد هو ما ورد في مستند تصنيف الأرض أو الترخيص أو شهادة التخطيط، وقد يضيف النطاق شرطا سقفا لعدد الوحدات يفوق ما تحسبه الحاسبة. استخدم المخرجات للتخطيط المبدئي والمقارنة بين سيناريوهات، ثم أكد النتيجة رسميا قبل شراء الأرض أو التعاقد على التصميم.

المصادر الرسمية المعتمدة في هذه الحاسبة

الأمر المحلي رقم 2 لسنة 1999 بشأن تصنيف وتنظيم استخدام الأراضي في إمارة دبي تعريف نسبة البناء المسموحة، وتعريف المساحة المحسوبة ونسبة تغطية البناء، وجداول نسب البناء في مناطق التطوير المخطط لها.
القانون رقم 16 لسنة 2023 بشأن التخطيط الحضري في إمارة دبي تحديد متطلبات التخطيط التي تشمل الاستخدام والارتدادات ومساحة البناء وعدد الطوابق المسموح بها ومواقف السيارات.
دليل كود التخطيط لعاصمة أبوظبي تعريف نسبة البناء المسموحة في الفقرة 603.03، وقواعد احتساب المساحة الإجمالية للبناء في الفقرة 603.02، ونسب البناء والتغطية وسقوف الوحدات في النطاقات السكنية.
القرار الإداري رقم 233 لسنة 2015 بشأن الآلية الموحدة لحساب مساحات العقارات في أبوظبي معايير قياس مساحات الطوابق المعتمدة في أبوظبي وتحويل القياسات بين الوحدات.
صفحة معايير التخطيط لدى بلدية دبي التأكد من الجهة المختصة التي تصدر متطلبات التخطيط في إمارة دبي.
بوابة دائرة التخطيط والبلديات في عجمان تحديد الجهة المختصة في إمارة عجمان لاستخراج لوائح الاستخدام.
بوابة بلدية مدينة الشارقة تحديد الجهة المختصة في إمارة الشارقة لاستخراج لوائح الاستخدام.