ما هي غرامة التأخير في تسليم مشروع المقاولات؟
غرامة التأخير (وتسمى أيضًا الشرط الجزائي أو التعويض الاتفاقي) مبلغ مالي يُحدده طرفا عقد المقاولة مسبقًا، يُستحق على المقاول عن كل يوم تأخير في إنجاز الأعمال بعد تاريخ التسليم المتفق عليه. في الإمارات لا يوجد نص اتحادي يفرض نسبة ثابتة لهذه الغرامة؛ بل يحكمها ما يقرره العقد نفسه ضمن مبدأ حرية التعاقد المنصوص عليه في المادة 390(1) من قانون المعاملات المدنية، مع بقاء سلطة المحكمة في تعديل هذا المبلغ ليطابق الضرر الفعلي وفق الفقرة الثانية من المادة نفسها.
الهدف منها حماية صاحب المشروع من خسائر التأخير (مثل خسارة الإيجار المتوقع، أو غرامات التأخر في تسليم وحدات بيع، أو تكاليف التمويل الإضافية) وحضّ المقاول على الالتزام بالجدول الزمني. في عقود سوق الإمارات — وبخاصة العقود المبنية على نماذج فيديك (FIDIC) — تُصاغ الغرامة عادة بنسبة مئوية يومية صغيرة من قيمة العقد مع سقف إجمالي، وهذه الحاسبة تساعدك على تقدير القيمة الفعلية المستحقة قبل التفاوض أو المطالبة.
طريقة استخدام الحاسبة خطوة بخطوة
- أدخل قيمة العقد: إجمالي قيمة اتفاقية المقاولة بالدرهم الإماراتي، كما وردت في العقد الموقع.
- حدد تاريخَي التسليم: التاريخ المتفق عليه في العقد، والتاريخ الفعلي (أو المتوقع) لإنجاز الأعمال.
- أضف التمديد الزمني المعتمد: عدد الأيام التي أقرّها مهندس المشروع رسميًا، وتُخصم من مدة التأخير.
- اضبط نسبة الغرامة اليومية وسقفها: النسبة اليومية والسقف الإجمالي كما وردا في شرط العقد (القيم الافتراضية 0.05% يوميًا و10% سقفًا هي ممارسة شائعة).
- استخدم الخيارات المتقدمة عند الحاجة: إذا خُصّصت الغرامة على جزء متأخر من الأعمال فقط.
- اقرأ النتيجة: الشرط الجزائي النهائي، أوقات التأخير الصافية، السقف، النسبة من العقد، خطوات الحساب، وسيناريوهات المقارنة.
- احفظ أو شارك: انسخ النتيجة أو شارك رابطًا يحمل بياناتك، أو اطبع نسخة بعلامة Varnda المائية لتوثيق التقدير.
كيف تُحتسب غرامة التأخير؟ المنهجية
تعتمد الحاسبة على منهجية متسلسلة من أربع خطوات، وهي نفسها المنهجية المعتمدة في صياغة شروط الغرامة في عقود المقاولات بنماذج فيديك وما يُشتق منها:
- حساب أيام التأخير الصافية: الفرق بين تاريخ التسليم الفعلي وتاريخ التسليم المتفق عليه، مطروحًا منه أيام التمديد الزمني المعتمدة. لا تُفرض الغرامة إلا عن الأيام الفعلية للتأخير.
- حساب الغرامة اليومية: ضرب قيمة الأساس (قيمة العقد، أو قيمة الأعمال المتأخرة إن خُصصت) في نسبة الغرامة اليومية المتفق عليها.
- حساب الغرامة قبل السقف: ضرب الغرامة اليومية في أيام التأخير الصافية.
- تطبيق السقف: مقارنة الغرامة المحسوبة بالسقف الإجمالي، والغرامة النهائية هي القيمة الأصغر بينهما (وتساوي صفرًا إذا لم يتوفر شرط غرامة أو لم يكن هناك تأخير).
مع التنويه على أن تقدير الغرامة تعاقدي بطبيعته: أي مبلغ محسوب هنا هو تطبيق رياضي لشروط العقد المُدخلة، وليس حكمًا قانونيًا، وقد تعدل المحكمة أو هيئة التحكيم المبلغ النهائي وفق المادة 390(2) من قانون المعاملات المدنية.
المعادلة الأساسية لغرامة التأخير
غرامة التأخير النهائية = أصغر قيمة بين (أيام التأخير الصافية × الغرامة اليومية) و(سقف الغرامة)
حيث:
- أيام التأخير الصافية = (تاريخ التسليم الفعلي − تاريخ التسليم المتفق عليه) − أيام التمديد الزمني المعتمدة
- الغرامة اليومية = قيمة الأساس × نسبة الغرامة اليومية ÷ 100
- سقف الغرامة = قيمة العقد × نسبة السقف ÷ 100
تعويض الأرقام في المعادلة (مثال توضيحي)
عقد بقيمة 5,000,000 درهم، نسبة غرامة يومية 0.05%، سقف 10%، تأخير صافٍ 60 يومًا:
- الغرامة اليومية = 5,000,000 × 0.05 ÷ 100 = 2,500 درهم
- الغرامة قبل السقف = 2,500 × 60 = 150,000 درهم
- سقف الغرامة = 5,000,000 × 10 ÷ 100 = 500,000 درهم
- الغرامة النهائية = أصغر قيمة (150,000 ، 500,000) = 150,000 درهم (دون الوصول للسقف)
أمثلة عملية من سوق المقاولات الإماراتي
مثال 1 — عقد بناء فيلا في دبي بقيمة 2,000,000 درهم
تاريخ التسليم المتفق عليه متأخر 45 يومًا عن المخطط، حصل المقاول على تمديد معتمد 15 يومًا بسبب تعديل في الأعمال (صافي التأخير: 45 − 15 = 30 يومًا)، نسبة الغرامة 0.05% يوميًا وسقف 10%.
الغرامة اليومية = 2,000,000 × 0.05% = 1,000 درهم؛ الغرامة = 1,000 × 30 = 30,000 درهم (نحو 1.5% من قيمة العقد، دون الوصول للسقف).
مثال 2 — مبنى سكني في أبوظبي بقيمة 8,000,000 درهم
تأخير فعلي 120 يومًا دون تمديدات معتمدة، نسبة الغرامة المتفق عليها منخفضة 0.025% يوميًا وسقف 10%.
الغرامة اليومية = 8,000,000 × 0.025% = 2,000 درهم؛ الغرامة قبل السقف = 2,000 × 120 = 240,000 درهم (نحو 3% من قيمة العقد).
مثال 3 — تأخير طويل يصل إلى السقف — مستودع في الشارقة بقيمة 3,000,000 درهم
تأخير 90 يومًا بنسبة غرامة مرتفعة 0.5% يوميًا وسقف 10%.
الغرامة قبل السقف = 3,000,000 × 0.5% × 90 = 1,350,000 درهم (نحو 45%)، وبعد تطبيق السقف تبلغ الغرامة النهائية 300,000 درهم فقط (10% من قيمة العقد). مثال واقعي على أهمية السقف.
مثال 4 — تأخير في جزء من الأعمال فقط — عقد بقيمة 10,000,000 درهم
تأخر تسليم مرحلة التشطيب فقط بقيمة أعمال متأخرة 4,000,000 درهم لمدة 60 يومًا، وبقية الأعمال تسلمت في الموعد. نسبة الغرامة 0.05% يوميًا.
بالاحتكام لقيمة الأعمال المتأخرة: الغرامة = 4,000,000 × 0.05% × 60 = 120,000 درهم، وهي أقل بكثير مما لو حُسبت على قيمة العقد كاملة (300,000 درهم).
الأمثلة لأغراض توضيحية فقط، والقيم النهائية الحاكمة هي شروط العقد الموقع.
جدول مقارنة: الشرط الجزائي الاتفاقي مقابل دعوى التعويض عن الضرر الفعلي
وجهتا نظر مختلفتان للتعويض عن تأخير التسليم في عقود المقاولات الإماراتية، ويوضيح الجدول الفرق الجوهري بينهما حتى تختار المسار المناسب لحالتك:
| وجه المقارنة | الشرط الجزائي الاتفاقي | دعوى التعويض عن الضرر الفعلي |
|---|---|---|
| الأساس القانوني | المادة 390(1) من قانون المعاملات المدنية | القواعد العامة في المسؤولية العقدية والتعويض عن الضرر الفعلي |
| تحديد المبلغ | يحدده الطرفان مسبقًا في العقد | تقدره المحكمة بناءً على إثبات الضرر |
| إثبات الضرر | لا يُشترط إثبات الضرر لاستحقاق المبلغ الاتفاقي | يُشترط إثبات وقوع الضرر ومقداره |
| سرعة التطبيق | تطبيق مباشر عند التأخير دون تقاضٍ غالبًا | يستغرق وقتًا عبر إجراءات التقاضي أو التحكيم |
| مرونة المبلغ | قابل للتعديل قضائيًا ليطابق الضرر الفعلي (المادة 390/2) | يُحدد نهائيًا بالحكم على قدر الضرر المثبت |
| الأنسب لجهة | لصاحب المشروع الراغب في تعويض مؤكد وسريع | للمقاول المعترض على غرامة يراها مبالغًا فيها |
جدول مقارنة: أثر نسبة الغرامة اليومية على تأخير 60 يومًا لعقد بقيمة 5,000,000 درهم
نفس مدة التأخير ونفس قيمة العقد، لكن اختلاف النسبة اليومية المتفق عليها يغيّر النتيجة بشكل كبير، مع ملاحظة أثر السقف عند النسب المرتفعة:
| النسبة اليومية المتفق عليها | الغرامة اليومية | الغرامة قبل السقف | الغرامة النهائية (بعد السقف 10%) | نسبة الغرامة من العقد |
|---|---|---|---|---|
| 0.025% يوميًا | 1,250 درهم | 75,000 درهم | 75,000 درهم | 1.5% |
| 0.05% يوميًا | 2,500 درهم | 150,000 درهم | 150,000 درهم | 3% |
| 0.1% يوميًا | 5,000 درهم | 300,000 درهم | 300,000 درهم | 6% |
| 0.5% يوميًا | 25,000 درهم | 1,500,000 درهم | 500,000 درهم | 10% (وصل السقف) |
إنفوجرافيك: خطوات حساب غرامة التأخير في سطور
مخطط يقسّم منهجية الحساب إلى خمس خطوات متسلسلة، وهي المنهجية نفسها التي تنفذها الحاسبة أعلاه:
صافٍ أيام التأخير
الفعلي − المتفق عليه − التمديدات المعتمدة
الغرامة اليومية
قيمة الأساس × النسبة اليومية
قبل السقف
الغرامة اليومية × أيام التأخير
قارن بالسقف
السقف = قيمة العقد × نسبة السقف
النتيجة النهائية
القيمة الأصغر بين الناتجين
مخطط توضيحي لمنهجية الحساب المعتمدة في عقود المقاولات بنماذج فيديك، من إعداد فريق Varnda Smart Tools.
إنفوجرافيك: الشرط الجزائي الاتفاقي مقابل التعديل القضائي
مقارنة مرئية بين مبدأين متكاملين ينظمهما قانون المعاملات المدنية الإماراتي لضمان توازن التعويض:
✓ الشرط الجزائي الاتفاقي
يحدده الطرفان مسبقًا في العقد وفق المادة 390(1).
- لا يحتاج إثباتًا للضرر لاستحقاقه
- يطبق تلقائيًا عند التأخير
- يُخصم من المستخلصات أو الضمانات
! التعديل القضائي للتعويض
سلطة المحكمة في موازنة المبلغ مع الضرر الفعلي وفق المادة 390(2).
- يُفعّل عند طلب أحد الطرفين
- يخفض الغرامة المبالغ فيها غالبًا
- قد يرفعها نادرًا لتعادل الضرر الحقيقي
إنفوجرافيك توضيحي من إعداد فريق Varnda Smart Tools استنادًا إلى نص المادة 390 من قانون المعاملات المدنية.
أخطاء شائعة عند حساب غرامة التأخير وتقديرها
- حساب التأخير دون خصم التمديدات المعتمدة: تجاهل التمديد الزمني المقر رسميًا يؤدي إلى تضخيم الغرامة وتجاوز المبالغ المستحقة فعلًا.
- افتراض نسبة وسقف ثابتين بالقانون: النسبة اليومية والسقف شروطان تعاقديان يختلفان من عقد لآخر، ولا يوجد نص اتحادي يفرض قيمة موحدة عليهما في الإمارات.
- الخلط بين الغرامة التعاقدية والتعويض القضائي: الغرامة المتفق عليها تُطبق تلقائيًا، بينما إعادة توازنها لمعادلة الضرر الفعلي قرار قضائي لا يُحتسب بالحاسبة.
- عدم توثيق أيام التأخير: الاعتماد على تواريخ شفهية دون شهادة تسليم رسمية أو مراسلات معتمدة يجعل المطالبة هشة عند الخصم أو التقاضي.
- تجاهل تفسير «أو جزء من اليوم»: معظم عقود المقاولات تحتسب أي يوم تأخير ولو كان جزئيًا، فالتأخير ساعات قد يُحتسب يومًا كاملًا حسب نص العقد.
- اعتبار قيمة العقد الكاملة أساسًا دائمًا: بعض العقود تخصّص الغرامة بقيمة الأعمال المتأخرة فقط؛ الخطأ في قاعدة الاحتساب يغيّر النتيجة جذريًا.
الأسئلة الشائعة حول غرامة التأخير في تسليم مشروع المقاولات
هل يوجد سقف ثابت لنسبة غرامة التأخير في الإمارات؟
لا يوجد نص اتحادي يحدد نسبة يومية ثابتة لغرامة تأخير تسليم مشروع المقاولات؛ النسبة والسقف يحددهما العقد نفسه وفق مبدأ حرية التعاقد. وتُعد نسبة 0.05% من قيمة العقد عن كل يوم تأخير مع سقف 10% ممارسة سوقية شائعة في عقود المقاولات بالخليج بصيغ مشتقة من نماذج فيديك، لكنها ليست إلزامًا قانونيًا، والشرط الجزائي قابل للتعديل قضائيًا.
ما هو الأساس القانوني للشرط الجزائي في عقود المقاولات بالإمارات؟
المادة 390(1) من قانون المعاملات المدنية (القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985) تجيز للطرفين تحديد مبلغ التعويض مقدمًا في العقد، وهو ما يُعرف بالشرط الجزائي أو التعويض الاتفاقي. وصدر المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 (قانون المعاملات المدنية الجديد، النافذ من 1 يونيو 2026) ويبقي على سلطة المحكمة في مراجعة شروط التعويض الاتفاقية.
هل يمكن للمحكمة تعديل مبلغ غرامة التأخير المتفق عليها؟
نعم. وفق المادة 390(2) من قانون المعاملات المدنية، يجوز للقاضي — بناءً على طلب أحد الطرفين — تعديل التعويض المتفق عليه مسبقًا ليجعله معادلًا للضرر الفعلي الواقع، وتُعد أي اتفاقية تخالف ذلك باطلة. في التطبيق العملي يلجأ المقاول لهذا التعديل غالبًا لتخفيض الغرامة المبالغ فيها.
كيف تُحتسب أيام التأخير في عقود المقاولات؟
تُحسب من اليوم التالي لتاريخ التسليم المتفق عليه حتى تاريخ الإنجاز الفعلي المعتمد، بعد خصم أي تمديد زمني معتمد (تمديد يُمنح للظروف غير المتسببة عن المقاول مثل القوة القاهرة أو تعديلات الأعمال). لا تُفرض الغرامة إذا أُنجز العمل في الموعد أو حصل المقاول على تمديد معتمد يغطي فترة التأخير.
متى لا تُفرض غرامة التأخير على المقاول؟
عند انتهاء العمل في الموعد المتفق عليه، أو عند وجود تمديد زمني معتمد يغطي فترة التأخير، أو إذا كان سبب التأخير يعود لصاحب العمل (مثل التأخر في تسليم الموقع أو الموافقات)، أو لسبب قوة قاهرة مشمول بشرط العقد. يجب توثيق هذه الظروف والحصول على موافقة مهندس المشروع ضمن الإجراءات التعاقدية.
هل تُخصم غرامة التأخير من دفعات أو مستخلصات المقاول؟
نعم، الشائع في عقود المقاولات أن يخصم صاحب العمل الغرامة من المستخلصات أو الضمان البنكي أو أي مبالغ مستحقة للمقاول، دون الإخلال بحقه في استردادها قضائيًا إذا رأت المحكمة أنها تخالف الضرر الفعلي. الطريقة المحددة للخصم تُنظم في شروط العقد.
ما الفرق بين الشرط الجزائي ودعوى التعويض عن الضرر الفعلي؟
الشرط الجزائي تعويض محدد مسبقًا باتفاق الطرفين يُطبق تلقائيًا عند التأخير دون إثبات الضرر، بينما دعوى التعويض تتطلب إثبات الضرر الفعلي ومقداره أمام المحكمة. وقد تعدل المحكمة الشرط الجزائي ليطابق الضرر الفعلي عند طلب أحد الطرفين.
هل تشمل الحاسبة تأخير تسليم جزء من الأعمال؟
نعم، يمكن إدخال قيمة الأعمال المتأخرة فقط في الخيارات المتقدمة، وعندها تُحسب الغرامة اليومية على أساس هذه القيمة الجزئية بدلًا من قيمة العقد الكاملة، وهو ما تتبناه بعض العقود عندما يكون الجزء المتأخر قابلًا للانتفاع المستقل عن باقي الأعمال.
هل تعتبر هذه الحاسبة أداة تقديرية أم رأيًا قانونيًا؟
أداة تقديرية لأغراض التخطيط والتفاوض فقط، وليست رأيًا قانونيًا ولا تحدد نتيجة أي نزاع. السلطة النهائية في تقدير الضرر وتعديل الشرط الجزائي تعود للمحكمة أو هيئة التحكيم المختصة بشروط العقد والقانون الواجب التطبيق.
قاموس مصطلحات غرامة التأخير وعقود المقاولات
- الشرط الجزائي
- مبلغ تعويض محدد مسبقًا باتفاق الطرفين يُستحق عند الإخلال بالتزام تعاقدي كتأخر التسليم، وفق المادة 390(1).
- التعويض الاتفاقي
- تسمية أخرى للشرط الجزائي؛ تعويض يُقدّره العاقدان مقدمًا دون انتظار تقدير قضائي.
- غرامة التأخير
- الجزاء المالي الاتفاقي المفروض على المقاول عن كل يوم تأخير في إنجاز الأعمال بعد الموعد المتفق عليه.
- مدة التسليم المتفق عليها
- الفترة الزمنية المحددة في العقد لإنجاز الأعمال، ويبدأ احتساب التأخير من انتهائها.
- التمديد الزمني المعتمد
- مهلة إضافية يمنحها مهندس المشروع أو صاحب العمل رسميًا عند ظروف غير متسببة عن المقاول، وتُخصم من مدة التأخير.
- تاريخ التسليم الفعلي
- تاريخ إنجاز الأعمال وتسليمها فعليًا، ويُثبت عادة بشهادة التسلّم أو التجهيز.
- سقف الغرامة
- الحد الأقصى الإجمالي للشرط الجزائي مهما طالت مدة التأخير، ويعبر عنه عادة بنسبة من قيمة العقد.
- القوة القاهرة
- ظروف استثنائية خارجة عن إرادة الطرفين تجعل التنفيذ مستحيلًا أو معسرًا، وقد تمنح المقاول تمديدًا أو إعفاءً وفق العقد.
- المستخلصات
- دفعات مالية دورية للمقاول مقابل الأعمال المنفذة، وغالبًا ما يُخصم منها الشرط الجزائي المستحق.
- القانون الواجب التطبيق
- القانون الذي تحكمه شروط العقد، وقد يكون قانون دولة الإمارات أو قانونًا آخر اختارته الأطراف.
المصادر الرسمية والمعتمدة
بُنيت المنهجية والمحتوى على مصادر أولية موثقة، مع العلم أن النسبة اليومية وسقف الغرامة شروطان تعاقديان تُحددان في العقد ولا تغنيك هذه المصادر عن مراجعة شروط عقدك:
- بوابة التشريعات الإماراتية — قانون المعاملات المدنية (القانون الاتحادي رقم 5 لسنة 1985)، المادة 390
- بوابة التشريعات الإماراتية — المرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 بشأن المعاملات المدنية (النافذ من 1 يونيو 2026)
- البوابة الرسمية لحكومة الإمارات — المقاولات والاستشارات
- بلدية دبي — اشتراطات البناء ورخص المقاولات
- مرجع المقارنات القانونية الدولية (ICLG) — قانون البناء والهندسة في الإمارات 2026
- الاتحاد الدولي لمهندسي الاستشاريين (FIDIC) — النماذج المعيارية لعقود المقاولات وشروط الغرامة
- دائرة الشؤون القانونية لحكومة دبي — قانون رقم 12 لسنة 2020 بخصوص عقود حكومة دبي
تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools. أُخضِع المحتوى للتوثيق وفق ضوابط دقة المعلومات الحساسة، وآخر تحديث: 17 سبتمبر 2026.
الخلاصة
متى تُستخدم هذه الحاسبة؟
- قبل توقيع عقد المقاولة لتقدير المخاطرة المالية المحتملة من شرط الغرامة.
- عند نشوء تأخير فعلي لتقدير الغرامة المستحقة وخطوات إثباتها.
- أثناء التفاوض على تعديل نسبة الغرامة أو سقفها مع المقاول.
- عند المطالبة أو الرد على خصم غرامة للتأكد من سلامة أساس الحساب.
متى لا تُستخدم؟
- لا تُستخدم كبديل عن الاستشارة القانونية أو المحكم في نزاع قائم.
- لا تحدد نتيجة أي مطالبة قضائية؛ فقد تعدل المحكمة الغرامة وفق المادة 390(2).
- لا تعتمد لتقدير أضرار غير مالية أو تعويضات خارج نطاق شرط الغرامة التعاقدي.
مثال سريع
عقد بقيمة 5,000,000 درهم، نسبة غرامة يومية 0.05%، سقف 10%، وتأخير صافٍ 60 يومًا: الغرامة النهائية = 5,000,000 × 0.05% × 60 = 150,000 درهم، أي نحو 3% من قيمة العقد ودون الوصول للسقف.
جاهز لحساب غرامة التأخير لمشروعك؟
أدخل بيانات عقدك الآن واحصل على الشرط الجزائي التقديري بالدرهم الإماراتي مع خطوات الحساب وسيناريوهات المقارنة.
احسب غرامة التأخير الآن
