🏠 حاسبة تكلفة الصيانة السنوية المتوقعة للعقار - الإمارات
احسب تكلفة الصيانة السنوية لعقارك في الإمارات بدقة مع حاسبة مبنية على تسعة بنود فعلية، مع إمكانية تعديل القيم حسب عروض السوق. استعد للتكاليف وتجنب المفاجآت.
آخر تحديث: 5 أكتوبر 2026
🧭 رحلة عقارية وتمويلالخطوة 4 من 4
الصيانة السنوية في الإمارات لا تُقدَّر بنسبة واحدة تصلح لكل عقار، بل تُبنى من بنود ملموسة هي التكييف والسباكة والكهرباء والدهان والنظافة والأعمال المدنية والواجهات والمصاعد وشهادة الجودة والسلامة. تجمع هذه الأداة البنود التسعة في تقدير واحد قابل للتعديل، فتحوّل الصيانة من فاتورة طارئة إلى بند مخطط في ميزانيتك السنوية.
حاسبة تكلفة الصيانة السنوية المتوقعة للعقار في الإمارات
مالك عقار في دبي أو أبوظبي أو الشارقة أو عجمان يعرف أن المفاجأة لا تأتي من الإيجار، بل من عطل تكييف في يوليو أو تسريب في العتبة بعد الأمطار. المشكلة الحقيقية ليست كلفة الصيانة، بل غياب التقدير المسبق لها. هذه الأداة تعطيك رقماً سنوياً مبنياً على تسعة بنود فعلية، مع نطاق تقديري ومعامل حالة ومعامل عمر، حتى تبني عليه قراراً مالياً حقيقياً.
أدخل بيانات عقارك
تنبيه مهم: القيم الافتراضية في هذه الحاسبة هي قيم إدخال نموذجية لغرض المحاكاة، وليست أسعاراً سوقية موثقة ولا تسعيراً رسمياً من أي جهة. الغرض منها أن تبدأ من نقطة معقولة، ثم تستبدلها بعرض السعر الفعلي من المقاول أو المورّد المعتمد، فتعكس النتيجة سوقك أنت.
نتيجة التقدير
لم تُحسب نتيجة بعد.
راجع بيانات العقار في النموذج أعلاه ثم اضغط زر «احسب التكلفة السنوية»، وستظهر هنا التكلفة التقديرية مع النطاق والتفاصيل الكاملة.
تعذّر إتمام الحساب.
راجع الحقول المميزة بالأحمر أعلاه، فإحداها تحتوي قيمة غير مقبولة.
كيف تستخدم الحاسبة
اختر نوع العقار. اختيار «شقة سكنية» أو «فيلا» أو «مكتب تجاري» أو «مجمع سكني» يعبّئ الكميات والتكاليف النموذجية فوراً.
صحّح المساحة وعدد الوحدات. إن كان عقارك يختلف عن القالب، عدّل الرقمين؛ فهما أساس بند النظافة وبند الأعمال المدنية.
أدخل العمر والحالة الفنية. العمر يحدد معامل العمر، والحالة تحدد معامل الحالة، ودورة شهادة الجودة والسلامة تُشتق من العمر تلقائياً.
أدخل الإيجار السنوي والقيمة السوقية. هما الحقلان الوحيدان الاختياريان، ويستخدمان لحساب نسبة الصيانة إلى الإيجار ونسبتها إلى القيمة السوقية.
افتح «تفاصيل البنود». استبدل كل كلفة بند بعرض السعر الفعلي من المقاول أو المورّد، واضبط معامل تكاليف السوق على معامل واحد بدلاً من تعديل كل الأسعار.
اقرأ النتيجة والنطاق. النتيجة رقم سنوي، والنطاق يوضح حدَّي التقدير بفارق 10 في المئة صعوداً وهبوطاً.
طريقة الحساب
الحاسبة لا تعتمد على نسبة واحدة مطبَّقة على قيمة العقار، لأن هذه النسبة تقديرية ولا تعكس بنود الإنفاق الفعلية. بدل ذلك تعمل بتصويقية تصاعدية على تسعة بنود، لكل بند فيها كمية وسعران ودورة. هذا الأسلوب يعطي تقديراً يمكن تتبّعه بنداً بنداً، ويمكن مراجعته عند تغير السعر أو الكمية.
ويقوم النموذج على أربع طبقات متتابعة:
طبقة الكمية والسعر: لكل بند، الكمية مضروبة في كلفة الوقاية السنوية للوحدة تعطي كلفة الصيانة الوقائية السنوية.
طبقة دورة التجديد: كلفة التجديد الكاملة للوحدة تُقسَّم على سنوات دورة التجديد، فتعطي متوسط سنوي مستحمل، لأن الدهان مثلاً لا يحدث كل سنة لكنه يحدث حتماً.
طبقة معامل السوق: يُضرب مجموع كل بند في معامل تكاليف السوق، حتى تقدر تعبئة كل الأسعار دفعة واحدة.
طبقة الحالة والعمر: يُضرب المجموع النهائي في معامل الحالة ثم في معامل العمر، لأن العقار المتقادم أو ضعيف الحالة يفشل أكثر.
ملاحظة منهجية: بندان يُحسبان من المساحة الإجمالية مباشرة وهما «النظافة والتعقيم» و«الأعمال المدنية والعزل»، لذلك تغيير المساحة يغيّر هذين البندين فوراً. أما بند «شهادة الجودة والسلامة والاختبارات» فهو بند تجديد بلا كلفة وقاية، فلا يدخل في الحساب إلا بكلفة تجديد الشهادة مقسومة على دورتها، ويُحذف افتراضياً من الشقة السكنية لأن المادة (10) من القانون رقم (3) لسنة 2026 تُسند مهام المالك في المباني الخاضعة لقانون الملكية المشتركة إلى كيان الإدارة، بينما يبقى مشمولاً في الفيلا والمكتب والمجمع.
11,709.25 × 1.00 (معامل السوق) × 1.00 (معامل الحالة جيدة) × 1.00 (معامل العمر من 5 إلى 15 سنة) = 11,709.25 درهم
الخطوة الرابعة: المؤشرات
التكلفة الشهرية: 11,709.25 ÷ 12 = 975.77 درهم
التكلفة لكل متر مربع سنوياً: 11,709.25 ÷ 120 = 97.58 درهم
الحد الأدنى للنطاق: 11,709.25 × 0.90 = 10,538.33 درهم
الحد الأعلى للنطاق: 11,709.25 × 1.10 = 12,880.18 درهم
أمثلة عملية على عقارات في الإمارات
الأمثلة التالية مبنية على نفس المعادلة، وكلها مضبوطة على معامل تكاليف السوق 1.00 ما لم يُذكر خلاف ذلك.
المثال الأول: شقة سكنية في دبي مارينا — 120 متراً مربعاً
شقة عمرها 8 سنوات وحالتها جيدة، فيها 3 أجهزة تكييف و3 نقاط مياه و18 نقطة إنارة، ومساحة داخلية قابلة للطلاء 140 متراً مربعاً، وواجهة 70 متراً مربعاً.
النتيجة: 11,709.25 درهم سنوياً، أي 975.77 درهم شهرياً، أي 97.58 درهم لكل متر مربع سنوياً، ضمن نطاق يتراوح بين 10,538.33 و12,880.18 درهم.
القراءة: أكثر من نصف التكلفة ليس صيانة طارئة، بل مخصص مستحمل لدورات التجديد؛ فالدهان والأعمال المدنية والواجهات تمثل 5,559.25 درهم سنوياً. هذا هو المبلغ الذي لا يظهر في فواتير الأعطال، لكنه الذي يبقي الصيانة مجدولة.
المثال الثاني: فيلا في أبوظبي — 400 متر مربع
فيلا عمرها 16 سنة وحالتها متوسطة، فيها 6 أجهزة تكييف و5 نقاط مياه و34 نقطة إنارة، ومساحة داخلية قابلة للطلاء 460 متراً مربعاً، وواجهة 260 متراً مربعاً، وبند شهادة الجودة مفعّل بوحدة واحدة بدورة 10 سنوات.
النتيجة: مجموع البنود 38,293.33 درهم، ثم يُضرب في معامل الحالة 1.15 وفي معامل العمر 1.15، فتصبح 50,642.93 درهم سنوياً، أي 4,220.24 درهم شهرياً، أي 126.61 درهم لكل متر مربع سنوياً، ضمن نطاق يتراوح بين 45,578.64 و55,707.23 درهم.
القراءة: الفيلا تتحمل كلفة صيانة أعلى بكثير من الشقة، لكن التكلفة لكل متر مربع تبقى في نطاق معقول. وهذا هو السبب المباشر الذي يجعل تقدير الصيانة على مستوى «العقار ككل» لا على مستوى «عدد الشقق» خطأً شائعاً في المجمعات السكنية.
المثال الثالث: مكتب تجاري في دبي — 250 متراً مربعاً
مكتب عمره 25 سنة وحالته جيدة، فيه 9 أجهزة تكييف و5 نقاط مياه و40 نقطة إنارة، ومصعد واحد بعقد صيانة سنوية 12,000 درهم وتكلفة تجديد 120,000 درهم، وبند شهادة الجودة مفعّل بوحدة واحدة بدورة 10 سنوات لأن عمر المبنى أقل من 40 سنة.
النتيجة: مجموع البنود 52,878.33 درهم، ثم يُضرب في معامل الحالة 1.00 وفي معامل العمر 1.15، فتصبح 60,810.08 درهم سنوياً، أي 5,067.51 درهم شهرياً، أي 243.24 درهم لكل متر مربع سنوياً، ضمن نطاق يتراوح بين 54,729.07 و66,891.09 درهم.
القراءة: المكاتب أعلى كثافة في التكييف وأعلى كلفة للصيانة لكل متر مربع، لأن ساعات التشغيل أطول وحمل التبريد أعلى. كما أن المصعد وحده يستهلك نحو 37.8 في المئة من مجموع البنود قبل تطبيق المعاملات، وهو بند يسقط من التقديرات التي تتجاهل الأنظمة المشتركة.
المثال الرابع: مجمع سكني في الشارقة — 8,000 متر مربع و60 وحدة
مجمع عمره 12 سنة وحالته جيدة، فيه 180 جهاز تكييف و180 نقطة مياه و900 نقطة إنارة، ومساحة داخلية قابلة للطلاء 12,000 متراً مربعاً، وواجهة 4,000 متراً مربعاً، و3 مصاعد. طُبِّق معامل تكاليف السوق 1.10 لأن أسعار المقاولين في السوق المحلي أعلى من القيم الافتراضية.
النتيجة: مجموع البنود بعد معامل السوق 843,485.50 درهم، ثم يُضرب في معامل الحالة 1.00 وفي معامل العمر 1.00، فتبقى 843,485.50 درهم سنوياً للمجمع، أي 70,290.46 درهم شهرياً، أي 1,171.51 درهم لكل وحدة شهرياً، أي 105.44 درهم لكل متر مربع سنوياً، ضمن نطاق يتراوح بين 759,136.95 و927,834.05 درهم.
القراءة: المجمع يبدو معقولاً لكل متر مربع لأنه لا ينتج عائداً بذاته. لكن عندما تُقسَّم التكلفة على 60 وحدة، تصبح 1,171.51 درهم شهرياً لكل وحدة، وهي كلفة يجب أن تُحمَّل على المستأجر ضمن الإيجار أو تُقتطع من صندوق الإحلال، وإلا فستظهر كعجز مفاجئ عند أول حادثة مصعد كبرى.
جداول المقارنة
الجدول الأول: ثلاث استراتيجيات للتعامل مع الصيانة
الفرق الحقيقي بين المالكين ليس في نوع العقار، بل في طريقة تعاملهم مع الصيانة. يقارن هذا الجدول بين ثلاث استراتيجيات على شقة سكنية مساحتها 120 متراً مربعاً وحالتها جيدة.
مقارنة بين الصيانة الطارئة، وعقد الصيانة السنوي، والصيانة الوقائية المجدولة مع صندوق إحلال
وجه المقارنة
الصيانة الطارئة فقط
عقد صيانة سنوي
وقائية مجدولة مع صندوق إحلال
التكلفة السنوية التقديرية (درهم)
18,500
13,400
11,709.25
الفرق عن الاستراتيجية الأكثر كلفة
الأساس
أقل بـ 5,100
أقل بـ 6,790.75
البنود المشمولة
إصلاح ما ينكسر فقط
تكييف وكهرباء وسباكة
البنود التسعة كاملة
زمن التنفيذ عند العطل
من يوم إلى ثلاثة أيام
من يوم إلى يومين
مجدول مسبقاً
مصدر تمويل التجديدات الكبيرة
دفعة واحدة من رأس المال
دفعة واحدة من رأس المال
اقتطاع سنوي ثابت
النتيجة على التدفق النقدي
تذبذب حاد من شهر إلى شهر
تذبذب متوسط
تدفق مستقر
المخاطر التنظيمية
الأعلى
متوسطة
الأدنى
رقم «الصيانة الوقائية المجدولة» هو ناتج الحاسبة المباشر للعقار نفسه. أما الرقمان 18,500 و13,400 درهم فسيناريوهان تقديريان أعلى لنفس الشقة يعكسان واقع السوق الذي تُنفَّذ فيه الصيانة بصورة غير مخطط بها أو بعقد جزئي، وليسا ناتج المعادلة. لذلك لا تصلح الرقمان للمقارنة الحرفية مع ناتج الحاسبة إلا في توضيح الفارق بين استراتيجيتين تشغيليتين.
الجدول الثاني: توزيع التكلفة على البنود حسب نوع العقار
يوضح هذا الجدول كيف يتبدل مركز الثقل في الإنفاق بين الأنواع المختلفة. القيم ممثلة بنسبة كل بند من مجموع تكاليف البنود قبل تطبيق معامل الحالة ومعامل العمر، محسوبة من نفس الافتراضات وبنفس القيم الافتراضية.
توزيع التكلفة السنوية على البنود التسعة بحسب نوع العقار، ممثلا بنسبة مئوية من مجموع البنود
البند
شقة سكنية (120 متر مربع)
فيلا (400 متر مربع)
مكتب تجاري (250 متر مربع)
مجمع سكني (8,000 متر مربع)
التكييف والتبريد
9.2
7.5
10.6
8.0
السباكة وسخانات المياه
8.1
4.6
3.2
7.1
الكهرباء والإنارة
18.8
11.5
11.2
13.6
الدهان والتشطيبات الداخلية
13.4
15.6
8.2
17.2
النظافة والتعقيم
16.4
18.8
12.3
13.6
الأعمال المدنية والعزل
24.6
28.2
12.3
24.5
الواجهات والنوافذ
9.5
12.7
3.8
8.1
المصاعد والأنظمة المشتركة
0.0
0.0
37.8
7.8
شهادة الجودة والسلامة
0.0
1.0
0.7
0.0
مجموع البنود
100.0
100.0
100.0
100.0
جُرّرت النسب في كل صف إلى منزلة عشرية واحدة، وقد بلغ مجموع الصفوف 100.0 في كل عمود بعد الضبط. وقيمة 0.0 تعني أن البند غير مفعّل في ذلك النموذج، لا أنه صفر تكلفة.
إنفوجرافيكان لفهم بنية الإنفاق
الإنفوجرافيك الأول: أين تتركّز كلفة الصيانة؟
نسبة كل بند من مجموع تكاليف البنود، مرتبة تنازلياً، لمجمع سكني مساحته 8,000 متر مربع.
الأعمال المدنية والعزل24.5
الدهان والتشطيبات17.2
الكهرباء والإنارة13.6
النظافة والتعقيم13.6
الواجهات والنوافذ8.1
التكييف والتبريد8.0
المصاعد والأنظمة المشتركة7.8
السباكة وسخانات المياه7.1
شهادة الجودة والسلامة0.0
القيم بالنسبة المئوية من مجموع 100.0، ووسمت قيمة كل عمود لتوضيح الترتيب. البند صاحب النسبة 0.0 غير مفعّل افتراضياً في هذا النموذج.
الإنفوجرافيك الثاني: دورات التجديد التي يجب تحويلها إلى مبلغ سنوي
كل بند لا يحدث كل سنة، لكنه يحدث حتماً. لذلك يحوّل النموذج كلفة التجديد الكاملة إلى مبلغ سنوي مستحمل على المالك.
كل سنةالنظافة والتعقيم تُنفّذ سنوياً بلا تجديد، ولذلك فإن دورة تجديدها سنة واحدة.
كل 5 سنواتالدهان والتشطيبات الداخلية يُعاد طلاؤها كاملاً، فتساوي كلفة الدورة الواحدة خمس دورات سنوية.
كل 8 سنواتالكهرباء والإنارة، وكذلك الواجهات والنوافذ، تُجدَّد وفق هذه الدورة.
كل 10 سنواتالتكييف والتبريد والأعمال المدنية والعزل تُجدَّد وفق هذه الدورة. وتذكر هيئة كهرباء ومياه دبي أن العمر الافتراضي الأمثل للمكيف عشر سنوات.
كل 12 سنةالسباكة وسخانات المياه تُجدَّد وفق هذه الدورة.
كل 15 سنةالمصاعد والأنظمة المشتركة تُجدَّد وفق هذه الدورة.
كل 10 سنوات أو 5 سنواتشهادة الجودة والسلامة: صلاحيتها 10 سنوات للمباني التي مضى على إصدار شهادة إتمام الإنشاء فيها أقل من 40 سنة، و5 سنوات للمباني التي مضى عليها 40 سنة أو أكثر.
دورات التكييف والدهان والسباكة والكهرباء والواجهات مبنية على أعراف هندسية شائعة والصيانة الوقائية، وهي قيم إدخال قابلة للتعديل. أما دورة شهادة الجودة والسلامة فمستندة صراحة إلى المادة (13) من القانون رقم (3) لسنة 2026.
أخطاء شائعة في تقدير صيانة العقار
تقدير الصيانة كنسبة من قيمة العقار.
النسبة الواحدة تناسب صفقات كثيرة وتفشل في أخرى، لأن العقار نفسه يختلف في عدد الأجهزة ونقاط المياه ومساحة الواجهة. التقدير الصادق يبدأ من الكمية لا من القيمة.
نسيان كلفة التجديد داخل السنة.
حين تنتهي دورة الدهان أو التكييف، تصل فاتورة دفعة واحدة. والتقدير الذي يتعامل مع الوقاية فقط يبدو منخفضاً، ثم يفاجئ المالك في سنة التجديد.
إهمال الأنظمة المشتركة.
المصاعد والمضخات وخزانات المياه وأنظمة إنذار الحريق بنود أكبر مما يظنه المالك، وكثير من التقديرات لا تفرد لها بنداً مستقلاً.
الخلط بين صيانة المالك وصيانة المستأجر.
المادة (19) من القانون رقم (26) لسنة 2007 تُلزم المستأجر بالصيانة الاعتيادية. وضمّ تكاليف المستأجر إلى ميزانية المالك يضاعف التقدير بلا مبرر.
تجاهل تفاوت الإمارات.
سعر المقاول وسعر قطعة الغيار في عجمان ليس سعر دبي. معامل تكاليف السوق في هذه الحاسبة موجود خصيصاً للتعامل مع هذا التفاوت.
اعتبار تقدير السنة الأولى تقديراً دائماً.
معامل العمر ومعامل الحالة يغيّران التقدير تلقائياً كلما تغيّر عمر العقار أو حالته. أعد الحساب مرة واحدة سنوياً على الأقل.
الأسئلة الشائعة
كيف أحسب تكلفة الصيانة السنوية للعقار في الإمارات؟
تُحسب التكلفة السنوية بطريقة تصاعدية على تسعة بنود. لكل بند تُضرب الكمية في كلفة الوقاية السنوية للوحدة، ثم يُضاف متوسط كلفة التجديد الذي يُحصل بقسمة كلفة التجديد الكاملة على سنوات دورة التجديد، ثم يُضرب المجموع في معامل تكاليف السوق. ويُجمع ناتج كل البنود، ويُضرب في معامل الحالة في معامل العمر، فتعطي التكلفة السنوية التقديرية.
ما البنود التسعة التي تعتمد عليها الحاسبة؟
البنود التسعة هي: التكييف والتبريد، السباكة وسخانات المياه، الكهرباء والإنارة، الدهان والتشطيبات الداخلية، النظافة والتعقيم، الأعمال المدنية والعزل، الواجهات والنوافذ، المصاعد والأنظمة المشتركة، وشهادة الجودة والسلامة والاختبارات.
هل القيم الافتراضية في الحاسبة أسعار رسمية معتمدة؟
لا. القيم الافتراضية هي قيم إدخال نموذجية لغرض المحاكاة فقط، وليست أسعاراً سوقية موثقة ولا تسعيراً رسمياً. الغرض منها أن تبدأ من نقطة معقولة ثم تستبدلها بعرض السعر الفعلي من المقاول أو المورّد المعتمد، فتعكس النتيجة سوقك أنت.
ما معامل الحالة ومعامل العمر؟
معامل الحالة يعكس رد فعل المبنى للعيوب: جيدة تساوي 1.00، ومتوسطة تساوي 1.15، وتحتاج إصلاحاً تساوي 1.40. ومعامل العمر يعكس تدهور المعدات: أقل من 5 سنوات يساوي 0.95، ومن 5 إلى 15 سنة يساوي 1.00، ومن 16 إلى 25 سنة يساوي 1.15، وأكثر من 25 سنة يساوي 1.35.
ماذا تفعل معامل الحالة ومعامل العمر في الحساب؟
يقومان بضرب مجموع تكاليف البنود في نهاية العملية، لأنهما يعكسان زيادة احتمال الأعطال في العقار المتقادم أو ضعيف الحالة. فمعامل الحالة 1.15 مع عقار متوسط الحالة يرفع التكلفة الأساسية بنسبة 15 في نحو المئة، ومعامل العمر 1.35 لعقار يزيد عمره على 25 سنة يرفعها بنسبة 35 في نحو المئة. وبضربهما معاً تتحول كلفة الصيانة الأساسية إلى تقدير واقعي للعقار المحدد.
متى تصبح شهادة الجودة والسلامة إلزامية على المالك في دبي؟
بحسب المادة (9) من القانون رقم (3) لسنة 2026 بشأن جودة وسلامة المباني في إمارة دبي، على المالك الحصول على شهادة الجودة والسلامة بعد انقضاء 20 سنة من تاريخ إصدار شهادة إتمام الإنشاء للمبنى. وتختص كيانات الإدارة بتنفيذ مهام المالك في المباني الخاضعة لقانون الملكية المشتركة رقم (6) لسنة 2019.
من يتحمل تكلفة الصيانة بين المالك والمستأجر في دبي؟
تنص المادة (16) من القانون رقم (26) لسنة 2007 على أن المالك مسؤول عن أعمال صيانة العقار وإصلاح أي عيب أو ضرر يؤثر على استخدام المستأجر للعقار، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. وتنص المادة (19) من القانون نفسه على أن المستأجر ملزم بصيانة العقار كما يصون ملكه الشخصي.
ما الفرق بين الصيانة الطارئة والصيانة الوقائية؟
الصيانة الطارئة تبدأ بعد وقوع العطل، فتجبر المالك على شراء خدمة طارئة بأسعار أعلى ووقت تنفيذ أقصر. أما الصيانة الوقائية فتُجدول مسبقاً على مدار السنة بأسعار تعاقدية أقل، وتقلل احتمال التوقف المفاجئ. والحاسبة تقدّر كلفة الصيانة الوقائية المخططة، لأنها هي ما يبني ميزانية مستقرة.
هل تختلف التكلفة بين الإمارات؟
نعم، فأسعار المقاولين والمواد وتوفر قطع الغيار تختلف بين دبي وأبوظبي والشارقة وعجمان ورأس الخيمة والفجيرة. لذلك تحتوي الحاسبة على معامل تكاليف السوق، وهو مضاعف يتراوح بين 0.50 و2.00 تضبطه ليطابق عروض الأسعار التي تحصل عليها فعلياً من سوقك.
المصطلحات
الصيانة الوقائية
صيانة مجدولة قبل وقوع العطل، هدفها تقليل احتمال التوقف وإطالة عمر النظام.
الصيانة التصحيحية
إصلاح بعد وقوع العطل مباشرة. هي الأكثر كلفة والأقل قابلية للتنبؤ، ولهذا تختلف عن الوقائية في التقدير.
صندوق الإحلال أو الاحتياطي السنوي
مبلغ يُقتطع سنوياً من ميزانية الصيانة لتغطية عمليات التجديد الكبيرة في سنة حضورها، بدل دفعها دفعة واحدة عند وقوعها.
معامل الحالة
مضاعف يمثل زيادة الكلفة بفارق حالة العقار: جيدة 1.00، ومتوسطة 1.15، وتحتاج إصلاحاً 1.40.
معامل العمر
مضاعف يمثل زيادة الكلفة بتدهور المعدات مع مرور الزمن: أقل من 5 سنوات 0.95، ومن 5 إلى 15 سنة 1.00، ومن 16 إلى 25 سنة 1.15، وأكثر من 25 سنة 1.35.
معامل تكاليف السوق
مضاعف يطبَّق على كل كلفات البنود معاً، ويتراوح بين 0.50 و2.00، ويُضبط ليطابق أسعار المقاولين والمواد في الإمارات التي تختلف فيها.
دورة التجديد
عدد السنوات التي تفصل بين عمليتي تجديد متتاليتين لنفس البند، وتُستخدم لتحويل الكلفة الكاملة إلى مبلغ سنوي مستحمل.
شهادة الجودة والسلامة
وثيقة تصدرها الجهة المختصة في دبي بعد فحص المبنى وتقييم حالته الإنشائية والفنية، وعودتها الإلزامية على المالك بعد انقضاء 20 سنة من إصدار شهادة إتمام الإنشاء.
كيان الإدارة
الجهة التي تُسند إليها مهام المالك في المباني الخاضعة لقانون الملكية المشتركة، ومنها الحصول على شهادة الجودة والسلامة.
الأعمال الأساسية والإنشائية والمتخصصة
تصنيف ثلاثي لأعمال الصيانة في إمارة دبي وفق القرار الإداري رقم (109) لسنة 2022، يحدد المتطلبات والمقاول المعتمد لكل فئة.
المقاول المعتمد
مقاول مسجَّل لدى الجهة المختصة ومؤهل لأداء فئة محددة من أعمال الصيانة، وهو شرط لتنفيذ الأعمال الإنشائية والمتخصصة في دبي.
موضوعات ذات صلة
هذه الموضوعات تفصّل ما تختصره هذه الأداة، وتربط تقدير الصيانة بالقرارات المالية المحيطة بها.
مسؤولية المالك والمستأجر في الصيانة. تقسم المادتان (16) و(19) من القانون رقم (26) لسنة 2007 الصيانة بين طرفين بحسب نوع العطل، وهذا التقسيم هو ما يحدد أي بنود تدخل في تقديرك وأي بنود يستثنيها عقد الإيجار.
إلزام الصيانة الوقائية في أبوظبي. بلدية مدينة أبوظبي تطلب من مالكي العقارات تسجيل ممتلكاتهم في نظام الصيانة الوقائية، وتخضع المخالفة للقرار الإداري رقم 20/1994.
ترخيص أعمال الصيانة في دبي. القرار الإداري رقم (109) لسنة 2022 يحدد ثلاث فئات للأعمال، ويشترط مقاولاً معتمداً من البلدية لتنفيذ الفئتين الإنشائية والمتخصصة، ويلزم مالك المبنى استخراج التصريح قبل بدء أي عمل إنشائي أو متخصص.
صيانة التكييف في مناخ حار. هيئة كهرباء ومياه دبي توصي بتنظيف فلاتر المكيف مرة واحدة شهرياً على الأقل في الصيف، وتذكر أن العمر الافتراضي الأمثل للمكيف عشر سنوات.
ربط الصيانة بالعائد الإيجاري. الصيانة بند تشغيلي يُخصم قبل صافي العائد، فكل درهم يُنفق على صيانة غير مخطط ينقص العائد الصافي مباشرة.
المصادر الرسمية
جميع المصادر التالية جهات حكومية أو بلدية أو اتحادية رسمية في دولة الإمارات العربية المتحدة. راجعها قبل الاعتماد على أي رقم في ميزانيتك.
الصيانة في الإمارات ليست بنداً فردياً، بل تسعة بنود تتعايش في مبنى واحد، لكل منها دورة حياة مختلفة وكلفة مختلفة ودرجة إلزام مختلفة. والشقة التي تبدو رخيصة على الورق قد تصبح الأغلى على مدى عشر سنوات إذا كانت مصاريف تجديدها غير مغطاة. ولهذا فإن التقدير الجيد يبدأ من الكمية، ويمر على الكلفة، ويقسّم على دورة الحياة، ثم يضرب في معامل السوق والحالة والعمر. وهذه الخطوات الأربع قد تنجز التقدير كاملاً في أقل من دقيقة، فتحوّل بنداً كان طارئاً إلى بند مخطط في ميزانيتك السنوية.
استخدم النتيجة كخط أساس، ثم استبدل القيم الافتراضية بعروض الأسعار الفعلية، وأعد الحساب مرة واحدة سنوياً على الأقل. وتذكّر أن التقدير الجيد ليس أدق رقم، بل الرقم الذي تستطيع أن تدافع عنه أمام مالك أو بنك أو مدقق.
ابدأ بميزانيتك الآن
أدخل بيانات عقارك في النموذج بالأعلى، واحصل على تقدير سنوي قابل للتعديل مع نطاق تقديري وتوصيات تشغيلية مشتقة من نتيجتك.
إخلاء مسؤولية: تقديرات هذه الأداة نموذجية ومبنية على افتراضات معلنة وعلى قيم إدخال افتراضية قابلة للتعديل، وليست عرض سعر ولا التزاماً تعاقدياً ولا تسعيراً رسمياً. يعتمد القرار النهائي على عروض الأسعار الفعلية وعلى المتطلبات الصادرة عن الجهة المختصة في الإمارة المعنية. تمت إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools.
