🏠 حاسبة الدفعة المقدمة للتمويل العقاري حسب نوع العقار - الإمارات

طريقة الاستخدام في أربع خطوات

1. 1أدخل سعر العقار بالدرهم الإماراتي من الحقل أو مؤشر التمرير، ولاحظ أن تجاوز 5 ملايين درهم يرفع نسبة الدفعة فورًا للعقار الأول.
2. 2حدد وضع المشتري: مقيم أجنبي أم مواطن إماراتي، فلكل منهما سقف تمويل مختلف.
3. 3اختر نوع العقار: عقار أول جاهز، أو عقار ثانٍ/استثماري، أو عقار قبل الإنشاء، فتختلف الشريحة والدفعة المطلوبة.
4. 4اقرأ لوحة النتائج: أدنى دفعة مقدمة للمقارنة مع سقف التمويل، ومبلغ النقد المطلوب، ثم قارن بين السيناريوهات وفئات العقار نفسها قبل عرض السعر.

في الخيارات المتقدمة يمكنك إدخال دخلك السنوي للتحقق من قاعدة مضاعف الدخل، وإضافة التقييم البنكي إذا كان أقل من سعر الشراء لمعرفة أثر فرق التقييم على النقد المطلوب.

كيف تُحتسب الدفعة المقدمة؟ المنهجية والمعادلة

تعتمد الحاسبة على مصفوفة سقوف التمويل الرسمية في نظام قروض الرهن العقاري الصادر عن مصرف الإمارات المركزي (C 31/2013 والمعدل). تحدد الحاسبة أولًا سقف نسبة التمويل إلى القيمة (LTV) من وضع المشتري ونوع العقار وشريحة قيمة العقار، ثم تستخرج منها الحد الأدنى للدفعة المقدمة بالمعادلة:

الدفعة المقدمة = سعر العقار × (1 − نسبة LTV)

أقصى تمويل = سعر العقار × نسبة LTV

وعند وجود تقييم بنكي أقل، يُحتسب التمويل (وبالتالي الدفعة) على الأدنى بين سعر الشراء والتقييم البنكي، ويُدفع فرق التقييم نقدًا إضافيًا. كما تخضع النتيجة لفحص قاعدة مضاعف الدخل، إذ لا يتجاوز مبلغ التمويل 8 أضعاف الدخل السنوي للمواطنين و7 أضعاف لغير المواطنين.

مثال على التعويض في الصيغة: مقيم يشتري عقارًا أولًا جاهزًا بقيمة 2,000,000 درهم، الشريحة حتى 5 ملايين، فيكون LTV = 80%، والدفعة = 2,000,000 × 20% = 400,000 درهم، وأقصى تمويل = 2,000,000 × 80% = 1,600,000 درهم.

أمثلة عملية من السوق الإماراتي

مثال 1: مقيم يشتري عقاره الأول بقيمة 2,000,000 درهم

مقيم أجنبي، عقار أول جاهز، السعر ضمن شريحة حتى 5 ملايين: LTV = 80%، فالدُفعة الدنيا 20% = 400,000 درهم، وأقصى تمويل = 1,600,000 درهم. يدفع المشتري 400,000 درهم كدفعة، ويمول البنك الباقي (بشرط استيفاء فحوص الدخل والائتمان).

مثال 2: مواطن إماراتي يشتري عقاره الأول بقيمة 2,500,000 درهم

المواطن له سقف أعلى: LTV = 85% للشريحة حتى 5 ملايين، فالدُفعة الدنيا 15% = 375,000 درهم، وأقصى تمويل = 2,125,000 درهم. الميزة النسبية للمواطن توفّر 125,000 درهم نقدًا مقارنة بالمقيم على نفس السعر (الذي يدفع 500,000 درهم).

مثال 3: مقيم يشتري عقارًا ثانيًا للاستثمار بقيمة 2,000,000 درهم

العقار الثاني أو الاستثماري لا يستفيد من شريحة العقار الأول: LTV = 60% مهما كانت القيمة، فالدُفعة الدنيا 40% = 800,000 درهم، والتمويل = 1,200,000 درهم. مقارنة بالمثال الأول على نفس السعر، يحتاج المستثمر إلى 400,000 درهم إضافية نقدًا.

مثال 4: مقيم يشتري عقارًا أولًا فوق حد الخمسة ملايين (5,500,000 درهم)

بانتقال السعر فوق 5 ملايين تنتقل الشريحة: LTV = 70%، فالقفزة من 20% إلى 30% تصنع الدُفعة الدنيا 1,650,000 درهم والتمويل 3,850,000 درهم. الفرق عن شريحة الأدنى يصل لمئات الآلاف لمجرد تجاوز الحد.

مثال 5: فرد يشتري عقارًا قبل الإنشاء (أوف بلان) بقيمة 1,200,000 درهم

العقارات قبل الإنشاء لها سقف موحد 50% للجميع مهما كانت القيمة أو الفئة: الدُفعة الدنيا 50% = 600,000 درهم والتمويل 600,000 درهم. عمليًا يسدد كثيرون هذه الدفعة عبر جدول أقساط للمطور حتى الاستلام، وقد يتأخر التمويل البنكي حتى تقدم مرحلة الإنشاء.

جدول سقوف التمويل (LTV) والدفعة المقدمة وفق البنك المركزي 2026

تُحتسب نسبة التمويل على الأدنى بين سعر الشراء والتقييم البنكي، وقد تمنح البنوك نسبًا أقل من السقوف النظامية حسب ملفك الائتماني وسياسة كل بنك. عند تساوي قيمة العقار مع 5,000,000 درهم بالضبط تبقى شريحة "5 ملايين أو أقل" سارية في هذه الحاسبة، وتتحقق من التقييم البنكي عند الاقتراب من الحد.

جدول المقارنة: قفزة حد الخمسة ملايين لمقيم يشتري عقارًا أولًا جاهزًا

يبين الجدول كيف يتغير الحد الأدنى للدفعة المقدمة لمجرد تغير شريحة القيمة أو نوع العقار، على نفس الطبيعة الشرائية تقريبًا:

الخلاصة: عقار أول بسعر 5,100,000 درهم يطلب دفعة أكبر بـ 550,000 درهم من عقار بسعر 4,900,000 درهم، رغم أن فرق السعر 200,000 درهم فقط. وإذا تحول العقار نفسه إلى عقار ثانٍ أو استثماري، تقفز الدفعة إلى 40%. عند تساوي القيمة مع 5,000,000 درهم بالضبط تختلف القراءة الحرفية لنص النظام بين فئتي المواطن والوافد، فاعتمد التقييم البنكي ورد البنك الرسمي.

الأخطاء الشائعة التي تكلّف المشترين في الإمارات

• افتراض نسبة دفعة واحدة لكل العقارات: النسبة تتغير بين العقار الأول والثاني وقبل الإنشاء، فالتخطيط على 20% لعقار ثانٍ أو قبل الإنشاء وهم مكلف.
• تجاهل قفزة حد 5 ملايين درهم: عقار بأقل من 5 ملايين بدفعة لا تتجاوز 20% للمقيم (30% فوقها)، فتجربة سيناريو السعر حول الحد واجبة قبل عرض السعر.
• الظن أن الدفعة تشمل الرسوم: الدفعة المقدمة جزء من سعر العقار؛ رسوم التسجيل وأتعاب الوسيط ورسوم الرهن والتقييم تُدفع نقدًا منفصلة ولا تدخل في القرض.
• حساب النسبة على سعر الشراء وحدها: الاحتساب يتم على الأدنى بين سعر الشراء والتقييم البنكي، وأي فرق في التقييم يدفع نقدًا من جيب المشتري.
• إهمال أن الأوف بلان يتطلب 50%: كثيرون يخططون على دفعة 20% ثم يفاجؤون بالسقف الموحد 50% للعقارات قبل الإنشاء.
• محاولة تمويل الدفعة بقرض شخصي أو بطاقة: نظام البنك المركزي يشترط أن تأتي الدفعة من مصادر المقترض الخاصة، وقد تُرفض الصفقة عند اكتشاف مصادر اقتراض.
• إهمال قيد مضاعف الدخل ونسبة عبء الدين: حتى لو توفرت الدفعة كاملة، يبقى التمويل مقيدًا بألا يتجاوز المبلغ 7 أضعاف الدخل السنوي للمقيم و8 أضعاف للمواطن، وألا تتجاوز الالتزامات الشهرية 50% من الدخل.

المصادر الرسمية

1. مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي — نظام قروض الرهن العقاري (C 31/2013 والمعدل) — مصدر سقوف نسبة التمويل إلى القيمة (LTV) الواردة في هذه الصفحة.
2. مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي — الموقع الرسمي — المصدر المرجعي للقوانين والنسب والإصدارات الرقابية.
3. البوابة الرسمية لحكومة الإمارات — دليل الخدمات المالية والإسكانية والاقتراض.

تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools. الأرقام مبنية على الأنظمة المرجعية أعلاه وقد تتغير؛ تحقق دائمًا من الجداول الرسمية وسياسة البنك قبل اتخاذ قرار مالي.