الاعتماد على العائد الإجمالي فقط
الأخطاء الشائعة: الاعتماد على العائد الإجمالي فقط. حساب العائد الإيجاري كما لو كان العقار نقديًا يخفي أثر القسط الشهري، وهو الخطأ الأشيع عند مقارنة العقارات الممولة. التدفق النقدي بعد القسط هو ما يهم فعليًا.
حاسبة التدفق النقدي الشهري للعقار الاستثماري الممول - الإمارات
اكتشف هل يغطي الإيجار الشهري قسط التمويل ورسوم الخدمة أم ستحتاج إلى دعم نقدي من جيبك. تُحسب الحاسبة القسط الشهري وفق معادلة القسط الثابت، وتطرح رسوم الخدمة وخصم الشغور والمصاريف التشغيلية من الإيجار، فتعطيك التدفق النقدي الشهري ونسبة تغطية القسط والعائد النقدي على النقد مع سيناريوهات متفائلة ومتحفظة وفق قواعد مصرف الإمارات المركزي.
بيانات العقار والتمويل
تُحدَّد رسوم نقل الملكية الافتراضية حسب الإمارة وهي قابلة للتعديل.
يحدد الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة وفق قواعد مصرف الإمارات المركزي.
الصفقة الاستثمارية تخضع لأدنى حد للدفعة المقدمة مقارنة بأول عقار.
AED
أدخل قيمة العقار بالدرهم الإماراتي.
AED
سنة
الحد الأقصى وفق مصرف الإمارات المركزي هو 25 سنة.
٪
أدخل المعدل المعروض من البنك أو الوسيط (تثبيت أولي أو متغير حسب EIBOR).
AED
القسط الشهري الذي سيدفعه المستأجر طوال العام.
AED
رسوم الصيانة والخدمات المشتركة للجمعية أو المطور. يمكن الحصول عليها من شهادة الرسوم أو من RERA.
٪
متوسط الفترات التي يبقى فيها العقار دون مستأجر خلال السنة.
AED
احتياطي الصيانة والتأمين وإدارة العقار. تقدير شائع هو نحو 0.5٪ من قيمة العقار سنويًا، ويمكن تعديله.
النتيجة: التدفق النقدي الشهري
+1,210
درهم شهريًا (فائض)
الإيجار يغطي القسط ورسوم الخدمة
القسط الشهري للتمويل
4,002 AED
صافي الدخل التشغيلي الشهري
5,212 AED
نسبة تغطية القسط (ICR)
1.30
نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
60 ٪
الفائض أو العجز السنوي
+14,520 AED
العائد النقدي على النقد
2.6 ٪
النقد المطلوب مقدمًا
568,490 AED
الدفعة المقدمة
480,000 AED
تفسير النتيجة
الإيجار الشهري يغطي قسط التمويل ورسوم الخدمة والخصومات مع فائض شهري قدره 1,210 درهم. نسبة تغطية القسط 1.30 تعني أن صافي الدخل التشغيلي أعلى من القسط بمقدار 30٪، وهو هامش مريح يتحمل التغيرات الطفيفة في الشغور أو رسوم الخدمة.
خطوات الحساب
1) القسط الشهري حسب معادلة القسط الثابت = 4,002 درهم.
2) الإيجار الشهري = 7,000 درهم.
3) خصم الشغور (5٪) = 350 درهم.
4) خصم رسوم الخدمة = 938 درهم.
5) خصم المصاريف التشغيلية = 500 درهم.
6) صافي الدخل التشغيلي = 5,212 درهم.
7) التدفق النقدي = 5,212 − 4,002 = +1,210 درهم شهريًا.
توصيات ذكية
قبل الشراء اطلب من البنك عرض تمويل خطيًا بالمعدل الفعلي بعد التثبيت.
احتفظ باحتياطي نقدي يغطي 3 أشهر على الأقل من القسط ورسوم الخدمة.
تأكد أن إجمالي أقساطك لا يتجاوز 50٪ من إجمالي دخلك (نسبة الدين إلى الدخل).
السيناريوهات: متفائل ومتحفظ
الحالة الأساسية
+1,210 AED
الإيجار الحالي
الحالة المتفائلة
+2,260 AED
إيجار أعلى 10٪ وشغور صفري
الحالة المتحفظة
+230 AED
إيجار أقل 10٪ وشغور 10٪
تحليل بصري: الإيجار مقابل الالتزامات
ما هو التدفق النقدي الشهري لعقار استثماري ممول؟
عند شراء عقار استثماري في الإمارات بتمويل بنكي، يدفع المستثمر قسطًا شهريًا للبنك، ويحصل في المقابل على دخل إيجاري شهري من المستأجر، إضافة إلى التزامات دورية مثل رسوم الخدمة والصيانة. السؤال الجوهري الذي تجيب عنه هذه الحاسبة هو بسيط وصعب في الوقت نفسه: هل يغطي الإيجار الشهري كل هذه الالتزامات، أم سيضطر المستثمر إلى دفع مبلغ إضافي من جيبه كل شهر؟
الفرق بين الدخل الإيجاري والالتزامات يُسمى التدفق النقدي الشهري. عندما يكون الفرق موجبًا يسمى العقار مكتفيًا ذاتيًا، وعندما يكون سالبًا يحتاج العقار إلى دعم نقدي شهري ثابت. كثير من المستثمرين في دبي وأبوظبي يبنون قرار الشراء على العائد الإيجاري الإجمالي فقط، ويتجاهلون خصم قسط التمويل ورسوم الخدمة والشغور، فيكتشفون لاحقًا أن الاستثمار يستهلك من دخلهم الشهري بدل أن يولده.
تتيح هذه الحاسبة للمستثمر المقيم في الإمارات إدخال سعر العقار وشروط التمويل والإيجار المتوقع، فتحسب له التدفق النقدي الشهري، ونسبة تغطية القسط، والعائد النقدي على النقد، والنقد الكلي المطلوب مقدمًا، مع سيناريوهات متفائلة ومتحفظة تأخذ في الاعتبار الشغور وتغير الإيجار.
كيفية الاستخدام
- اختر الإمارة التي يقع فيها العقار، فهي تحدد الرسوم الافتراضية لنقل الملكية.
- حدد وضعك كمقيم أجنبي أو مواطن إماراتي أو غير مقيم، ونوع الصفقة (ثانٍ/استثماري أو أول عقار أو شراء على الخريطة)، ليُطبق الحد الأقصى الصحيح لنسبة القرض إلى القيمة.
- أدخل سعر العقار، ثم اترك مبلغ التمويل المطلوب أو اضغط زر "استخدام الحد الأقصى المسموح".
- أدخل مدة التمويل والمعدل السنوي والإيجار الشهري المتوقع ورسوم الخدمة السنوية ومعدل الشغور وأي مصاريف تشغيلية.
- افتح قسم "التكاليف المقدمة عند الشراء" لمراجعة وتعديل الرسوم الافتراضية حسب عرض البنك والجهة المختصة.
- تظهر النتيجة فورية: التدفق النقدي الشهري، والحكم على تغطية الإيجار للقسط، وشرح خطوات الحساب، والسيناريوهات المتفائلة والمتحفظة.
منهجية الحساب
تمر الحسابات في أربع مراحل رئيسية:
- حساب القسط الشهري الثابت (EMI): يُحسب القسط وفق معادلة القسط الثابت التي تأخذ في الاعتبار مبلغ التمويل والمعدل السنوي ومدة التمويل بالأشهر، وهو النمط السائد في التمويل العقاري الإماراتي الذي يُسدد فيه الرصيد والأرباح معًا خلال مدة لا تتجاوز 25 سنة.
- حساب صافي الدخل التشغيلي الشهري: يُطرح من الإيجار الشهري ما يلي: خصم الشغور السنوي، ورسوم الخدمة السنوية، والمصاريف التشغيلية السنوية (صيانة وتأمين وإدارة).
- حساب التدفق النقدي الشهري: يطرح صافي الدخل التشغيلي من القسط الشهري، والناتج هو الفائض الموجب أو العجز السالب الذي يجب أن يغطيه المستثمر من جيبه.
- حساب العائد النقدي على النقد: يقسم التدفق النقدي السنوي على إجمالي النقد المدفوع مقدمًا (الدفعة المقدمة والرسوم)، ليعطي العائد الفعلي على النقد المستثمر وليس على قيمة العقار الكاملة.
الحدود التنظيمية المطبقة: يُراعى في الحاسبة الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة الصادر عن مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، والحد الأقصى لمدة التمويل (25 سنة). كما يُراعى في التفسير أن إجمالي أقساط المستثمر يجب ألا يتجاوز 50٪ من إجمالي دخله الشهري (نسبة الدين إلى الدخل DBR).
المعادلات المستخدمة
معادلة القسط الشهري الثابت:
قسط شهري = تمويل × (معدل شهري) × (1 + معدل شهري)^عدد الأشهر ÷ ((1 + معدل شهري)^عدد الأشهر − 1)
حيث المعدل الشهري = المعدل السنوي ÷ 12، وعدد الأشهر = المدة بالسنوات × 12.
صافي الدخل التشغيلي الشهري:
صافي تشغيلي شهري = إيجار شهري − (إيجار شهري × معدل الشغور) − رسوم خدمة شهرية − مصاريف تشغيل شهرية
التدفق النقدي الشهري:
تدفق نقدي شهري = صافي تشغيلي شهري − قسط شهري
الناتج الموجب فائض، والسالب عجز شهري يُدفع من جيب المستثمر.
نسبة تغطية القسط (ICR):
نسبة التغطية = صافي تشغيلي شهري ÷ قسط شهري
النسبة الأكبر من 1 تعني أن الإيجار يغطي القسط، والأقل من 1 تعني وجود عجز.
العائد النقدي على النقد:
العائد النقدي = (تدفق شهري × 12) ÷ النقد المدفوع مقدمًا × 100
تعويض الأرقام في المعادلة
لتوضيح النتيجة، نعوض بمثال افتراضي لشقة استثمارية في دبي بقيمة 1,200,000 درهم لمستثمر مقيم أجنبي، وتشمل الافتراضات تمويلًا بنسبة 60٪ (720,000 درهم) لمدة 25 سنة بمعدل 4.5٪، وإيجارًا شهريًا 7,000 درهم، ورسوم خدمة سنوية 11,250 درهم، وشغور 5٪، ومصاريف تشغيل سنوية 6,000 درهم.
قسط شهري = 720,000 × 0.00375 × (1.00375)^300 ÷ ((1.00375)^300 − 1) ≈ 4,002 درهم
صافي تشغيلي شهري = 7,000 − 350 − 938 − 500 = 5,212 درهم
تدفق نقدي شهري = 5,212 − 4,002 = +1,210 درهم
نسبة التغطية = 5,212 ÷ 4,002 = 1.30
هذا يعني أن الإيجار يغطي القسط ورسوم الخدمة والخصومات مع فائض شهري 1,210 درهم. النتيجة مبنية على افتراضات قابلة للتعديل، وأي تغيير في الشغور أو رسوم الخدمة سيغير النتيجة مباشرة.
أمثلة عملية من سوق الإمارات
مثال 1: شقة استثمارية في دبي بقيمة 1,200,000 درهم
الافتراضات: مقيم أجنبي، عقار ثانٍ (استثماري)، تمويل 60٪ = 720,000 درهم، دفعة أولى 480,000 درهم، فائدة 4.5٪ لمدة 25 سنة.
الإيجار الشهري: 7,000 درهم، رسوم خدمة سنوية: 11,250 درهم، شغور: 5٪، مصاريف تشغيل سنوية: 6,000 درهم.
النتيجة: القسط الشهري ≈ 4,002 درهم، صافي الدخل التشغيلي ≈ 5,212 درهم، التدفق النقدي الشهري +1,210 درهم (فائض)، نسبة التغطية 1.30، النقد المطلوب مقدمًا ≈ 568,490 درهم، العائد النقدي على النقد ≈ 2.6٪.
مثال 2: فيلا استثمارية في أبوظبي بقيمة 1,800,000 درهم
الافتراضات: مواطن إماراتي، عقار ثانٍ (استثماري)، تمويل 65٪ = 1,170,000 درهم، دفعة أولى 630,000 درهم، فائدة 4.2٪ لمدة 25 سنة.
الإيجار الشهري: 9,000 درهم، رسوم خدمة سنوية: 15,000 درهم، شغور: 5٪، مصاريف تشغيل سنوية: 9,000 درهم.
النتيجة: القسط الشهري ≈ 6,306 درهم، صافي الدخل التشغيلي ≈ 6,550 درهم، التدفق النقدي الشهري +244 درهم، نسبة التغطية 1.04، النقد المطلوب مقدمًا ≈ 724,115 درهم، العائد النقدي على النقد ≈ 0.4٪.
مثال 3: شقة في دبي مارينا بقيمة 2,500,000 درهم
الافتراضات: مقيم أجنبي، عقار ثانٍ (استثماري)، تمويل 60٪ = 1,500,000 درهم، دفعة أولى 1,000,000 درهم، فائدة 4.75٪ لمدة 25 سنة.
الإيجار الشهري: 10,000 درهم، رسوم خدمة سنوية: 21,600 درهم، شغور: 5٪، مصاريف تشغيل سنوية: 12,500 درهم.
النتيجة: القسط الشهري ≈ 8,552 درهم، صافي الدخل التشغيلي ≈ 6,658 درهم، التدفق النقدي الشهري −1,894 درهم (عجز)، نسبة التغطية 0.78. يحتاج المستثمر إلى دعم نقدي شهري بقيمة 1,894 درهم أي نحو 22,728 درهم سنويًا.
مثال 4: رفع الدفعة المقدمة لخفض الفجوة
على نفس عقار المثال الثالث، لو رفع المستثمر الدفعة المقدمة إلى 1,300,000 درهم بحيث ينخفض التمويل إلى 1,200,000 درهم (بنسبة 48٪) مع بقاء باقي الشروط، ينخفض القسط الشهري.
النتيجة: القسط الشهري ينخفض إلى ≈ 6,841 درهم، فيتحسن التدفق النقدي الشهري من −1,894 إلى ≈ −184 درهم. الخلاصة: زيادة الدفعة المقدمة أداة فعّالة لتقليص العجز الشهري، لكنها ترفع النقد المطلوب مقدمًا وتخفض العائد النقدي على النقد.
مقارنة سيناريوهات التمويل لنفس العقار
يقارن الجدول التالي نفس العقار (شقة بقيمة 1,200,000 درهم بإيجار شهري 7,000 درهم ورسوم خدمة 11,250 درهم سنويًا وشغور 5٪) في ثلاث طرق شراء مختلفة، لتوضيح أثر التمويل على التدفق النقدي:
| الخيار | النقد المطلوب مقدمًا | القسط الشهري | التدفق النقدي الشهري | العائد النقدي على النقد |
|---|---|---|---|---|
| شراء نقدي | 1,279,200 درهم | لا يوجد | +5,212 درهم | 4.9٪ |
| تمويل استثماري (60٪ لمقيم أجنبي) | 568,490 درهم | 4,002 درهم | +1,210 درهم | 2.6٪ |
| تمويل بنسبة 80٪ (أول عقار، للتوضيح فقط) | 331,490 درهم | 5,336 درهم | −124 درهم | −0.5٪ |
ملاحظة: سيناريو تمويل أول عقار أُدرج للتوضيح فقط، لأن تمويل العقار الاستثماري يندرج عادة تحت فئة العقار الثاني أو اللاحق بنسبة تمويل أقل وفق قواعد المصرف المركزي.
مقارنة الحدود القصوى للتمويل حسب فئة المشتري
يُلخص الجدول الحدود القصوى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) المعتمدة من مصرف الإمارات المركزي، وهي المرجع الذي تطبقه جميع البنوك المرخصة في الدولة:
| فئة المشتري | نوع العقار | أقصى نسبة تمويل | أقل دفعة مقدمة |
|---|---|---|---|
| مقيم أجنبي | أول عقار بقيمة 5 ملايين أو أقل | 80٪ | 20٪ |
| مقيم أجنبي | أول عقار بقيمة أكبر من 5 ملايين | 70٪ | 30٪ |
| مقيم أجنبي | عقار ثانٍ أو استثماري بأي قيمة | 60٪ | 40٪ |
| مواطن إماراتي | أول عقار بقيمة 5 ملايين أو أقل | 85٪ | 15٪ |
| مواطن إماراتي | أول عقار بقيمة أكبر من 5 ملايين | 75٪ | 25٪ |
| مواطن إماراتي | عقار ثانٍ أو استثماري بأي قيمة | 65٪ | 35٪ |
| جميع الفئات | شراء على الخريطة | 50٪ | 50٪ |
| غير المقيمين | لا يخضع لنطاق اللائحة، تحدد البنوك النسب | تحدده البنوك | تحدده البنوك |
المصدر: لائحة تنظيم التمويل العقاري بمصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي. الحد الأقصى لمدة التمويل 25 سنة لجميع الفئات.
مسار التدفق النقدي الشهري للعقار الممول
يوضح الشكل التالي مسار الإيجار الشهري من المستأجر حتى النتيجة النهائية بعد خصم كل الالتزامات، بالأرقام الافتراضية نفسها المستخدمة في الحاسبة:
7,000
الإيجار الشهري
350
خصم الشغور 5٪
938
رسوم الخدمة
500
مصاريف تشغيل
5,212
صافي الدخل التشغيلي
4,002
قسط التمويل الشهري
1,210
التدفق النقدي (فائض)
الأرقام افتراضية وتتغير حسب قيم الإدخال: زيادة الشغور أو رسوم الخدمة أو القسط تحول الفائض نحو العجز، والعكس صحيح.
دليل القرار: هل يغطي الإيجار القسط؟
يقدم الشكل التالي قاعدة اتخاذ قرار مبسطة تعتمد على نسبة تغطية القسط (ICR) التي تحسبها هذه الأداة:
نسبة التغطية
صافي التشغيلي ÷ القسط
أكبر من 1
التدفق موجب: الإيجار يغطي القسط والمصاريف مع فائض شهري.
بين 0.9 و1
شبه متوازن: أي ارتفاع في الشغور أو الرسوم قد يحول النتيجة إلى عجز.
أقل من 0.9
التدفق سالب: يحتاج العقار دعمًا نقديًا شهريًا من جيب المستثمر.
يُفضل عند أي نسبة أقل من 1 رفع الدفعة المقدمة، أو إطالة المدة، أو إعادة التفاوض على السعر، أو اختيار منطقة بعائد إيجاري أعلى، قبل الالتزام بالشراء.
أخطاء شائعة تجنبها
تجاهل الشغور
افتراض أن العقار مؤجر طوال 12 شهرًا كل سنة تفاؤل غير واقعي. فترة شهر إلى شهرين شغور أو دوران للمستأجرين أمر طبيعي، واحتساب بدل شغور بين 5٪ و10٪ يقرب النتيجة من الواقع.
تجاهل رسوم الخدمة والنفقات التشغيلية
رسوم الخدمة في بعض المجتمعات تتجاوز 20 درهمًا للمتر المربع سنويًا، وتوفر الصيانة والتأمين والتشغيل التزامات إضافية. تجاهلها يجعل النتيجة تبدو أفضل مما هي عليه.
تعميم رسوم إمارة على أخرى
رسوم نقل الملكية تختلف بين الإمارات (4٪ في دبي مقارنة بـ 2٪ في أبوظبي كمثال) وتؤثر على النقد المطلوب مقدمًا والعائد النقدي. لا تعتمد أرقام دبي عند شراء عقار في إمارة أخرى.
نسيان نسبة الدين إلى الدخل
حتى لو ظهرت النتيجة موجبة في الحاسبة، قد يرفض البنك التمويل إذا تجاوز مجموع أقساطك المعتمدة لديك 50٪ من إجمالي دخلك الشهري، أو إذا تجاوزت الالتزامات حد مضاعف الراتب المعتمد.
تجاهل المعدل بعد انتهاء فترة التثبيت
المعدل المثبت يتغير بعد انتهاء فترة التثبيت إلى معدل متغير مرتبط بـ EIBOR. يُنصح باختبار التدفق النقدي عند معدل أعلى من المعروض بمقدار 1٪ إلى 2٪ للتأكد من قدرتك على تحمل الصعود.
الأسئلة الشائعة
احسب التدفق النقدي الشهري بطرح القسط الشهري ورسوم الخدمة وخصم الشغور والمصاريف التشغيلية من الإيجار الشهري. إذا كانت النتيجة موجبة يغطي الإيجار التزاماته وينتج فائض، وإذا كانت سالبة تحتاج إلى دعم نقدي شهري من جيبك بمقدار المبلغ السالب.
نسبة تغطية القسط (ICR) هي حاصل قسمة صافي الدخل التشغيلي الشهري على القسط الشهري. إذا كانت النسبة أكبر من 1 فالإيجار يغطي القسط والمصاريف، وإذا كانت أقل من 1 فهناك عجز شهري يساوي قيمة الفجوة.
لا. يحدد مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي أقصى نسبة قرض إلى قيمة (LTV) للعقار الاستثماري أو الثاني بنحو 60٪ للمقيمين الأجانب و65٪ للمواطنين الإماراتيين، مقارنة بنحو 80٪ و85٪ للعقار الأول. قد يطبق البنك شروطًا أكثر تشددًا حسب الدخل ونسبة الدين إلى الدخل.
التدفق الإيجابي يعني أن الإيجار يغطي القسط والمصاريف ويحقق فائضًا شهريًا، أما التدفق السلبي فيعني أن المستثمر يضخ مبلغًا شهريًا ثابتًا من جيبه لسد العجز. القرار يتطلب مقارنة هذا العجز المالي بتوقعات نمو قيمة العقار على المدى الطويل.
نعم. تحسب الحاسبة التكاليف المقدمة بما فيها رسوم نقل الملكية حسب الإمارة وعمولة الوسيط ورسوم تسجيل الرهن ورسوم البنك والتقييم، وهي قيم افتراضية قابلة للتعديل، وقد تختلف فعليًا حسب الصفقة والجهة المختصة.
تستند النتائج إلى المعادلة القياسية لحساب القسط الثابت (EMI) وقواعد مصرف الإمارات المركزي لنسب التمويل، لكن الدقة النهائية تعتمد على صحة القيم المدخلة مثل الإيجار الفعلي ورسوم الخدمة ومعدل الشغور. النتائج تقديرية وليست عرضًا ملزمًا من بنك أو استشارة مالية.
مسرد المصطلحات
التدفق النقدي الشهري
الفرق الشهري بين صافي الدخل التشغيلي والقسط الشهري للتمويل، موجبًا كان أو سالبًا.
القسط الثابت (EMI)
الدفعة الشهرية الثابتة التي تسدد الرصيد والأرباح معًا خلال مدة التمويل، وتظل ثابتة عندما يكون المعدل ثابتًا.
نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
نسبة مبلغ التمويل إلى قيمة العقار، ويحدد المصرف المركزي سقفها حسب فئة المشتري ونوع العقار.
صافي الدخل التشغيلي (NOI)
الإيجار الشهري بعد خصم الشغور ورسوم الخدمة والمصاريف التشغيلية، وقبل خصم قسط التمويل.
نسبة تغطية القسط (ICR)
نسبة صافي الدخل التشغيلي إلى القسط الشهري، وتدل على مدى قدرة الإيجار على تمويل الالتزام.
العائد النقدي على النقد
العائد السنوي على النقد الذي دفعه المستثمر مقدمًا فقط، وليس على كامل قيمة العقار.
الشغور
الفترة السنوية التي يبقى فيها العقار دون مستأجر، والتقدير المعقول بين 5٪ و10٪ في سوق الإيجار الإماراتي.
رسوم الخدمة
الرسوم السنوية التي تدفع للجمعية أو المطور لتغطية صيانة المناطق المشتركة والتأمين والخدمات، وتصدر بشهادة رسمية وتتفاوت حسب المجتمع.
نسبة الدين إلى الدخل (DBR)
نسبة مجموع الأقساط الشهرية إلى إجمالي الدخل الشهري، وبحد أعلى 50٪ وفق المصرف المركزي.
EIBOR
سعر الفائدة بين البنوك الإماراتي الذي تستند إليه معظم عقود التمويل المتغيرة بعد انتهاء فترة التثبيت.
المصادر الرسمية
اعتمدت الحاسبة على المصادر الرسمية التالية:
- لائحة تنظيم التمويل العقاري - مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي (نسب القرض إلى القيمة وحدود مدة التمويل).
- البنود الأساسية: نسب القرض إلى القيمة - دليل القواعد بالمصرف المركزي (المادة 3: النسب المهمة).
تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools. الحسابات تقديرية لأغراض التخطيط ولا تُعد عرضًا ملزمًا من بنك أو استشارة مالية. القيم الافتراضية للرسوم قابلة للتعديل وتستدعي التحقق لدى الجهات المختصة حسب الإمارة والمجتمع العقاري.
الخلاصة
حاسبة التدفق النقدي الشهري للعقار الاستثماري الممول تقدم للمستثمر في الإمارات جوابًا مباشرًا عن السؤال الأهم قبل الشراء: هل سيدعم هذا العقار مدخراتك أم سيستهلكها؟ النتيجة تعتمد على ثلاثة محركات رئيسية: القسط الشهري (وهو نتاج مبلغ التمويل والمعدل والمدة)، وصافي الدخل التشغيلي (وهو نتاج الإيجار بعد خصم الشغور ورسوم الخدمة والمصاريف التشغيلية)، والنقد المطلوب مقدمًا الذي يحدد العائد الفعلي على استثمارك.
نسبة التغطية
استهدف نسبة تغطية قسط أكبر من 1 مع هامش 10٪ على الأقل لتحمل الصدمات.
الدفعة المقدمة
رفع الدفعة المقدمة يخفض القسط ويقلص العجز الشهري، وإن كان يرفع النقد المطلوب مقدمًا.
الشغور والرسوم
لا تقارن العقارات بعائد إجمالي فقط؛ احسب صافي الدخل بعد الشغور ورسوم الخدمة قبل اتخاذ القرار.
هل سيدفع عقارك قسطه بنفسه؟
عُد إلى الحاسبة أعلاه وعدّل القيم وفق عرض البنك الفعلي، وجرب سيناريوهات مختلفة لرفع الدفعة المقدمة أو تغيير الإيجار المتوقع قبل الالتزام بالشراء.
جرّب الحاسبة الآن
