حاسبة ضريبة التصرفات العقارية (RETT) مع كل حالات الإعفاء في السعودية
احسب ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على أي تصرف عقاري في السعودية — بيعاً أو هبة أو ميراثاً أو وصيةً أو نزع ملكية أو وقفاً — واعرف فوراً ما إذا كان التصرف مشمولاً بإحدى حالات الإعفاء، وعلى رأسها المسكن الأول (تحمّل الدولة حتى مليون ريال) والهبة بين الزوجين والأقارب حتى الدرجة الثالثة وقسمة التركة. أداة عملية تُبنى نتائجها على نظام ضريبة التصرفات العقارية (المرسوم الملكي م/84) ولائحته التنفيذية، وهي نموذج تقديري لا يغني عن مراجعة الهيئة.
أدخل بيانات التصرف العقاري
أدخل قيمة العقار وحدد نوع التصرف لعرض النتيجة.
5% من إجمالي قيمة التصرف
ماذا لو تغيرت القيمة (±10%)؟
| السيناريو | قيمة العقار | الضريبة المستحقة |
|---|
خطوات الحساب
المعادلة المستخدمة
الضريبة = 5% × إجمالي قيمة التصرف
تفسير النتيجة
ما هي ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟
ضريبة التصرفات العقارية ضريبة غير مباشرة بنسبة 5% تُفرض على التصرف الذي ينقل ملكية العقار — أو حق الانتفاع الطويل به — من شخص إلى آخر، مثل البيع والهبة غير المعفاة والوصية والتأجير التمويلي. فُرضت بموجب الأمر الملكي رقم (أ/84) بتاريخ 14 صفر 1442هـ، وبدأ العمل بها من 4 أكتوبر 2020م، لتحل محل ضريبة القيمة المضافة على العقارات، ثم صدر نظام ضريبة التصرفات العقارية بالمرسوم الملكي رقم (م/84) ودخل حيز النفاذ في 10 أبريل 2025م مع لائحته التنفيذية الصادرة بقرار مجلس إدارة الهيئة رقم (01-03-25).
تشرف على تطبيق الضريبة وتحصيلها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، ولا يمكن إتمام الإفراغ أو توثيق العقد لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد قبل سداد الضريبة أو الحصول على ما يُثبت الإعفاء. الأصل أن يتحملها المتصرف (البائع أو الواهب)، مع إمكانية الاتفاق على تحمل المشتري لها بنص صريح في العقد.
طريقة استخدام الحاسبة
- اختر نوع التصرف العقاري من القائمة (بيع، هبة، ميراث وقسمة تركة، وصية، نزع ملكية، وقف).
- أدخل قيمة العقار بالريال السعودي، وتُعد القيمة المتفق عليها بين الطرفين بشرط ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة.
- أجب عن أسئلة الأهلية التي تظهر حسب نوع التصرف — مثل صفة المواطن للمسكن الأول، وصلة القرابة وتوثيق الهبة، وتوثيق الوصية.
- راجع النتيجة التي توضح الوعاء الخاضع والضريبة المستحقة والمبلغ المعفى والدعم الحكومي (إن وُجد) مع شرح خطوات الحساب.
منهجية الحساب
تُحتسب الضريبة وفق القاعدة العامة في المادة (الثانية) من النظام: 5% من إجمالي قيمة التصرف العقاري، على أساس القيمة المتفق عليها متى كانت في حدود القيمة السوقية العادلة. ولا تدخل تكلفة الأجل في الوعاء عند التمويل من جهة مرخصة. ويُخضع التصرف للضريبة مرة واحدة فقط عند تحقق وحدة الأطراف والعقار والقيمة.
ثم يُفحص التصرف ضد حالات الإعفاء الكلي المنصوص عليها في المادة (الثالثة) من النظام واللائحة التنفيذية — ومنها حالات الأفراد: قسمة التركة، والهبة الموثقة للزوج/الزوجة والأقارب حتى الدرجة الثالثة، والوصية الشرعية الموثقة، ونزع الملكية للمنفعة العامة، والوقف والجهات الخيرية والحكومية ذات النفع العام — إضافة إلى برنامج الدولة لتحمّل ضريبة المسكن الأول للمواطن.
المعادلة
القاعدة العامة:
ضريبة التصرفات العقارية = 5% × إجمالي قيمة التصرف العقاري
المسكن الأول (مع تحمّل الدولة):
الضريبة المستحقة = 5% × (قيمة العقار − 1,000,000 ريال)
على أن تتحمل الدولة 5% عن ما لا يزيد على 1,000,000 ريال من سعر أول مسكن، أي بحد أقصى 50,000 ريال.
تعويض الأرقام في المعادلة
مثال: شراء مسكن أول بقيمة 1,200,000 ريال.
- جزء الدعم = الحد الأدنى (1,200,000 ، 1,000,000) = 1,000,000 ريال.
- الوعاء الخاضع = 1,200,000 − 1,000,000 = 200,000 ريال.
- الضريبة المستحقة = 5% × 200,000 = 10,000 ريال.
- الدعم الذي تتحمله الدولة = 5% × 1,000,000 = 50,000 ريال.
أمثلة عملية من السوق السعودي
مثال 1: مسكن أول بقيمة 900,000 ريال
مواطن سعودي يشتري شقته الأولى بقيمة 900,000 ريال. لأنه أول مسكن ولم يمتلك مسكناً سابقاً، تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية كاملة عن المليون الأول، فلا يدفع أي مبلغ (0 ريال) وتتحمل الدولة 45,000 ريال.
مثال 2: مسكن أول بقيمة 1,200,000 ريال
مسكن أول بقيمة 1,200,000 ريال. الدولة تتحمل عن أول مليون (50,000 ريال)، ويبقى وعاء خاضع قدره 200,000 ريال تدفع عليه الضريبة = 10,000 ريال.
مثال 3: بيع عقار استثماري بقيمة 2,000,000 ريال
عقار استثماري لا يُعد مسكناً أول، قيمته 2,000,000 ريال، فتُحتسب الضريبة كاملة = 5% × 2,000,000 = 100,000 ريال.
مثال 4: هبة موثقة لأحد الأبناء بقيمة 1,500,000 ريال
أب يهب ابنه فيلته بقيمة 1,500,000 ريال بهبة موثقة. الابن من الدرجة الثانية، فالهبة معفاة بالكامل (0 ريال)، بشرط ألا يبيع الابن العقار خلال 3 سنوات لمن لا تشمله نصوص الإعفاء.
مثال 5: قسمة تركة بين الورثة بقيمة 3,000,000 ريال
تقسيم تركة عقارية قيمتها 3,000,000 ريال بين الورثة وفق الأنصبة الشرعية يُعد تصرفاً معفى بالكامل (0 ريال). أما إذا باع أحد الورثة نصيبه لاحقاً لغيره فتخضع عملية البيع للضريبة.
مثال 6: هبة لغير الأقارب بقيمة 800,000 ريال
هبة عقار بقيمة 800,000 ريال لشخص غير الزوجين ولا من الأقارب حتى الدرجة الثالثة، تُعد هبة خاضعة للضريبة = 5% × 800,000 = 40,000 ريال.
جدول مقارنة: التصرفات الخاضعة مقابل الحالات المعفاة
| نوع التصرف | الحكم الضريبي | الشرط |
|---|---|---|
| بيع عقار (ليس أول مسكن) | خاضع 5% | القيمة لا تقل عن القيمة السوقية العادلة |
| شراء المسكن الأول لمواطن سعودي | معفى عن المليون الأول / يدفع 5% على ما يزيد | مواطن سعودي + أول مسكن + عقار سكني |
| هبة موثقة للزوج / الزوجة أو قريب حتى الدرجة الثالثة | معفاة | توثيق الهبة + عدم إعادة التصرف خلال 3 سنوات |
| هبة لغير الأقارب أو هبة غير موثقة | خاضعة 5% | لا ينطبق الإعفاء |
| الميراث وقسمة التركة | معفى | القسمة وفق الأنصبة الشرعية |
| الوصية الشرعية الموثقة | معفاة | يشترط التوثيق |
| نزع الملكية للمنفعة العامة / وضع اليد المؤقت | معفى | وفق الأنظمة النافذة |
| الوقف أو الجمعية الخيرية المرخصة (دون مقابل) | معفى | التصرف دون مقابل لجهة مشمولة |
| نقل حصص في شركة عقارية | خاضع 5% | عندما تمثل العقارات أكثر من 50% من الأصول |
| حق انتفاع يمتد لأكثر من 50 عاماً | خاضع 5% | مدة الانتفاع تتجاوز 50 عاماً |
جدول مقارنة: درجات القرابة في هبة العقار
| صلة القرابة | أمثلة | الحكم الضريبي للهبة الموثقة |
|---|---|---|
| الزوج / الزوجة | منصوص عليه صراحة في النظام | معفاة |
| الدرجة الأولى | الآباء، الأمهات، الأجداد، والجدات وإن علوا | معفاة |
| الدرجة الثانية | الأولاد، وأولادهم وإن نزلوا | معفاة |
| الدرجة الثالثة | الإخوة والأخوات، الأشقاء أو لأب أو لأم، وأولادهم، وأولاد أولادهم | معفاة |
| خارج نطاق القرابة | صديق، شريك، قريب تجاوز الدرجة الثالثة | خاضعة 5% |
شرط مشترك لكل حالات الإعفاء: توثيق الهبة، وعدم إعادة الموهوب له التصرف في العقار خلال 3 سنوات من تاريخ التوثيق لمن لا تشمله نصوص الإعفاء.
خريطة الإعفاء: هل تصرفك العقاري معفى؟
اتبع المسار المناسب لنوع تصرفك لتحديد الحكم الضريبي بنظرة واحدة.
ماذا يعني تحلُّل الدولة للضريبة عن المسكن الأول؟
مقارنة بصرية على عقار سكني قيمته 2,000,000 ريال: الضريبة بدون إعفاء، ومع تحمُّل الدولة عن المليون الأول.
أخطاء شائعة عند التعامل مع الضريبة
الظن أن الهبة لا تخضع أبداً
الهبة معفاة فقط إذا كانت موثقة وللزوج/الزوجة أو قريب حتى الدرجة الثالثة. الهبة لغيرهم أو غير الموثقة تخضع للضريبة بنسبة 5%.
بَيْع نصيب الإرث قبل القسمة
قسمة التركة معفاة، أما بيع الوارث لنصيبه لجهة خارجية فهو تصرف خاضع تُحتسب عنه الضريبة على قيمة الحصة.
الاستعجال في بيع العقار الموهوب
إعادة التصرف في الهبة خلال 3 سنوات لمن لا تشمله نصوص الإعفاء تُسقط الإعفاء وتُحتسب الضريبة.
إعلان قيمة أقل من السوقية
القيمة المعلنة لا يجوز أن تقل عن القيمة السوقية العادلة، وللهيئة التحقق وإعادة احتساب الضريبة خلال 3 سنوات.
تجاهل شرط المواطنة للمسكن الأول
دعم تحمُّل الدولة للمليون الأول مخصص للمواطن السعودي الذي لم يسبق له تملك مسكن صالح للسكن، ويُشترط أن يكون العقار سكنياً.
محاولة توثيق المعاملة قبل السداد
لا يمكن إتمام الإفراغ أو توثيق العقد قبل سداد الضريبة أو الحصول على ما يثبت الإعفاء من الهيئة.
الأسئلة الشائعة
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
ضريبة بنسبة 5% تُفرض على قيمة التصرف العقاري الذي ينقل ملكية عقار أو حق انتفاع به في المملكة العربية السعودية، مثل البيع والهبة غير المعفاة والوصية. أُنشئت بموجب الأمر الملكي رقم (أ/84) عام 1442هـ، وحلّت محل ضريبة القيمة المضافة على العقارات، وتشرف على تطبيقها وتحصيلها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
كم تبلغ نسبة ضريبة التصرفات العقارية؟
تبلغ نسبة الضريبة 5% من إجمالي قيمة التصرف العقاري، على ألا تقل القيمة المعلنة عن القيمة السوقية العادلة للعقار في تاريخ التصرف.
من يتحمل سداد ضريبة التصرفات العقارية؟
الأصل أن يتحملها المتصرف (البائع أو الواهب) ويسددها للهيئة في تاريخ التصرف العقاري أو قبله. ويجوز للطرفين الاتفاق على تحمل المشتري لها شرط النص على ذلك صراحة في العقد، ويبقى المتصرف ملتزماً بها أمام الهيئة، كما قد يكون المتصرف له مسؤولاً بالتضامن في حال ثبت أنه كان سبباً في عدم السداد.
هل الهبة بين الأقارب معفاة من ضريبة التصرفات العقارية؟
نعم، تُعفى الهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة (الآباء والأجداد، والأولاد والأحفاد، والإخوة وأولادهم)، بشرط ألا يعيد الموهوب له التصرف في العقار خلال 3 سنوات من تاريخ التوثيق لمن لا تشمله نصوص الإعفاء. أما الهبة لغير الأقارب أو الهبة غير الموثقة فتخضع للضريبة بنسبة 5%.
هل يخضع الميراث وقسمة التركة لضريبة التصرفات العقارية؟
لا، تُعفى التصرفات العقارية التي تتم في حالات قسمة التركة وتوزيعها على الورثة وفق الأنصبة الشرعية. لكن إذا قام الوارث لاحقاً ببيع نصيبه، فإن عملية البيع تخضع للضريبة بنسبة 5%.
كم تتحمل الدولة من ضريبة شراء المسكن الأول؟
تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية عن ما لا يزيد على 1,000,000 ريال من سعر شراء أول مسكن للمواطن السعودي، أي بحد أقصى 50,000 ريال. فإذا تجاوز سعر العقار مليون ريال، يدفع المواطن 5% على المبلغ الزائد فقط، ويمكن الاستفادة عبر شهادة استحقاق من البرامج السكنية الحكومية (سكني).
هل تخضع الوصية العقارية لضريبة التصرفات العقارية؟
تُعفى الوصية الشرعية الموثقة من الضريبة كلياً. أما الوصية غير الموثقة حسب الأنظمة المعمول بها فلم يثبت حقها في الإعفاء، لذا يُنصح بتوثيقها قبل التنفيذ.
متى يجب سداد ضريبة التصرفات العقارية؟
تُسدد الضريبة في تاريخ التصرف العقاري أو قبله، وقبل إتمام التوثيق أو الإفراغ لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد، إذ لا يمكن توثيق المعاملة قبل سداد الضريبة أو الحصول على ما يثبت الإعفاء.
مصطلحات ضريبية
- ضريبة التصرفات العقارية (RETT)
- ضريبة بنسبة 5% تُفرض على التصرف الذي ينقل ملكية عقار أو حق انتفاع طويل به في السعودية.
- المتصرف
- الشخص الذي يتم التصرف العقاري لمصلحته — البائع أو الواهب — وهو المسؤول الأول عن سداد الضريبة.
- المتصرف له
- الشخص الذي ينتقل إليه العقار — المشتري أو الموهوب له — وقد يكون مسؤولاً بالتضامن عن السداد في الحالات المثبتة.
- الإفراغ
- إجراء نقل ملكية العقار وتوثيقه لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد، ولا يتم قبل سداد الضريبة أو إثبات الإعفاء.
- القيمة السوقية العادلة
- القيمة الحقيقية للعقار في السوق وقت التصرف، ولا يجوز إعلان قيمة أقل منها لأغراض تخفيض الضريبة.
- الوعاء الضريبي
- المبلغ الذي تُحتسب عليه الضريبة بعد تطبيق الإعفاءات — ويُحتسب عليه 5%.
- الهبة الموثقة
- الهبة الموثقة لدى الجهة المختصة، وهي شرط الاستفادة من إعفاء هبات الأقارب.
- قسمة التركة
- توزيع تركة المتوفى على الورثة وفق الأنصبة الشرعية، وهي من التصرفات المعفاة من الضريبة.
المراجع الرسمية
اعتمدت الحاسبة والمحتوى على المصادر الرسمية التالية الخاصة بالضريبة في المملكة العربية السعودية:
- هيئة الزكاة والضريبة والجمارك — صفحة اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقارية.
- هيئة الزكاة والضريبة والجمارك — نظام ضريبة التصرفات العقارية (المرسوم الملكي م/84).
- هيئة الزكاة والضريبة والجمارك — اللائحة التنفيذية للنظام (قرار مجلس إدارة الهيئة 01-03-25).
- هيئة الخبراء بمجلس الوزراء — نص نظام ضريبة التصرفات العقارية.
- هيئة الزكاة والضريبة والجمارك — الدليل المبسط لضريبة التصرفات العقارية.
- هيئة الزكاة والضريبة والجمارك — خدمة تسجيل تصرف عقاري.
- برنامج سكني / وزارة الإسكان — الاستفادة من دعم ضريبة المسكن الأول.
تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools.
الخلاصة
ضريبة التصرفات العقارية نسبة ثابتة 5% على التصرفات العقارية في السعودية، لكن النظام وضع حالات إعفاء واسعة تُخفف عبء الضريبة على الأفراد: المسكن الأول الذي تتحمل الدولة ضريبته عن أول مليون ريال، والهبة الموثقة للزوجين والأقارب حتى الدرجة الثالثة، والميراث وقسمة التركة، والوصية الشرعية الموثقة، ونزع الملكية، والوقف والجهات ذات النفع العام. استخدم نموذج الحاسبة أعلاه بمجرد إدخال قيمة عقارك واختيار نوع التصرف لتعرف فوراً المبلغ المستحق والشرط الذي يجب توافره لكل حالة، مع الرجوع إلى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل توثيق المعاملة.
جاهز لحساب ضريبتك الآن؟
أدخل قيمة العقار واختر نوع التصرف في الحاسبة أعلاه، واحصل على المبلغ المستحق مع شرح خطوة بخطوة.
ابدأ الحساب الآن
