🏠 حاسبة جدوى المجمع السكني بالتمويل الجماعي العقاري - السعودية

ما الذي تحسمه هذه الحاسبة؟

المطور العقاري الصغير في المملكة العربية السعودية يواجه قرارًا واحدًا يتكرر مع كل مشروع: من أين يأتي التمويل الذي يغطي تكلفة البناء، وكم تكلف هذه الأموال فعليًا، وكم يبقى من الربح بعد سدادها كاملة. وأتاح التمويل الجماعي العقاري خيارًا جديدًا لهذا القرار، لأنه يربط جولة التمويل بمشروع محدد وبجدول سداد معلن للمشاركين، وهو ما يختلف جوهريًا عن تمويل بنكي يتحمله المطور وحده.

والفارق الذي تحسمه هذه الأداة ليس فرقًا في نسبة العائد المجردة، بل في الكلفة الكلية للمال بعد احتساب المدة ورسوم المنصة، وفي رأس المال الذي يبقى مطلوبًا من المطور، وفي الحساسية للسيناريوهات المتحفظة.

خطوات استخدام الحاسبة

1. أدخل تكلفة المشروع وعدد الوحدات وسعر البيع. هذه القيم الثلاثة تحدد الإيراد المحتمل قبل أي التزام تمويلي، فابدأ بها قبل الدخول في نسب التمويل.
2. اضبط نسبة البيع المتوقعة على رقم متحفظ. نسبة البيع هي المتغير الأعلى حساسية في الجدوى، ولا يصح بناء قرار على بيع كامل لمجرد أنه احتمال.
3. اختر هيكل التمويل. النموذج يعرض النتائج على الهيكل المختار ويقارنه بالهيكلين الآخرين في جدول النتائج الموحد.
4. اضبط شروط كل خيار تمويل على حدة. نسبة التمويل، والمدة، ونسبة العائد أو الفائدة، ورسوم المنصة أو رسوم إعداد التمويل.
5. راجع الفرضيات الإضافية. تكاليف البيع والتسويق، وضريبة التصرفات العقارية وحصة المطور منها، واحتياطي المخاطر، ومتوسط مساهمة المشارك.
6. اقرأ التنبيهات النظامية قبل الاعتماد على النتيجة. أي تحذير يخص سقف 7,500,000 ريال أو مساهمة المشارك أو مدة السداد يعني أن القيمة تحتاج إلى توضيح من منصة مرخصة.
7. شارك الرابط أو اطبع الجدول. الرابط يحفظ حالة الجدوى كاملة، والطباعة تنتج جدولاً يصلح للمراجعة الرسمية.

منهجية الحساب

تعمل الحاسبة على تسع خطوات متسلسلة، ولا تقفز أيًا منها. الترتيب مقصود، لأن خطأً في خطوة مبكرة ينتقل تلقائيًا إلى كل ما بعدها.

1. تحديد هيكل التمويل. يُقرأ اختيارك بين التمويل الجماعي والتمويل البنكي ورأس المال فقط.
2. تطبيع المدخلات. كل قيمة تُقارن بحد أدنى وحد أقصى مسموح، وما يقع خارج النطاق يُصحح إلى الحد الأقرب مع تنبيه ظاهر، فلا تنتج قيمة متوحشة أو نسبة غير واقعية.
3. التحقق الذقي. تُفحص الحقول الفارغة وغير الرقمية وتُرفض قبل أي عملية حسابية، ويظهر خطأ مقابل الحقل المعني.
4. حساب إيراد البيع. عدد الوحدات مضروبا في سعر البيع مضروبا في نسبة البيع المتوقعة.
5. حساب الإيراد التجاري. عدد المحلات مضروبا في الإيجار السنوي مضروبا في نسبة الإشغال، ويُضاف إلى إيراد البيع.
6. حساب استخدامات المشروع. تكلفة المشروع مضافا إليها احتياطي المخاطر، وهي المصروف الذي يذهب إلى البناء فعلاً.
7. حساب مصادر التمويل. مبلغ التمويل من نسبة التمويل، ورأس المال المطلوب هو الباقي من التكلفة.
8. حساب تكلفة التمويل. رسوم المنصة أو رسوم الإعداد، ثم العائد أو الفائدة على المبلغ الممول لمدة السداد.
9. حساب النتائج النهائية. إجمالي التكاليف، وصافي الربح، والعائد على رأس المال، والربح لكل وحدة، وسعر البيع عند التعادل، وعدد المشاركين.

احتفظت الحاسبة بمبدأين واضحين: لا تقدّم نسبة واحدة وصفها الحقيقة، ولا تكتفي برقم واحد. ولذلك تعرض دائمًا التكلفة السنوية الفعلية إلى جانب النسبة المعلنة، وتعرض دائمًا حدود التكلفة التي لا تظهر في النسبة المعلنة.

المعادلات المستخدمة

كل رقم يظهر في هذه الحاسبة ناتج عن إحدى هذه المعادلات، ولا يُضاف أي رقم تقديري خارجها.

التكلفة السنوية الفعلية هي المؤشر الأهم هنا، لأنها تدمج النسبة المعلنة مع المدة ومع الرسوم. نسبة عائد 10% لمدة سنة واحدة تكلفتها الحقيقية 13%، ونسبة 8% لثلاث سنوات قد تكلفتها الحقيقية أقل من 10% لمدة أقصر.

أمثلة واقعية

الأمثلة التالية صُنفت كلها خارج الحاسبة، وكل رقم فيها ناتج عن المعادلات نفسها، ويمكنك إعادة إنتاج أي مثال منها بكتابة مدخلاته في الحاسبة.

الجدولان الأساسيان للمقارنة

الجدول الأول: مقارنة البنية النظامية بين الخيارين

هذا الجدول ثابت ولا يتغير بتعديل المدخلات، لأنه يصف الإطار النظامي لكل خيار تمويلي في المملكة العربية السعودية.

صفوف هذا الجدول تصف الإطار النظامي العام. التفاصيل التعاقدية تختلف بين منصة وأخرى، ويجب الرجوع إلى اتفاقية الحملة وإفصاح المنصة قبل التوقيع.

الجدول الثاني: مقارنة الهياكل الثلاثة على أرقامك

هذا الجدول يتغير مع كل تعديل في الحقول أعلاه، ويجمع الهياكل الثلاثة في مكان واحد: التمويل الجماعي مع رأس المال، والتمويل البنكي مع رأس المال، ورأس المال وحده.

الصفوف السبع أعلاه هي مفاتيح القرار. لاحظ أن ربحية الهياكل تختلف عن كلفة التمويل: هيكل أرخص في التمويل قد يبقى أقل عائدًا إذا كان يرفع رأس المال المطلوب.

جدول السيناريوهات الثلاثة

السيناريو المتحفظ يخفض سعر البيع 10% ويرفع التكلفة 10%، والمتفائل يرفع السعر 10% ويخفض التكلفة 5%، والأساسي هو مدخلاتك كما هي. هذا الاختبار هو الأهم في الجدوى السكنية، لأن تغيرًا واحدًا بنسبة 10% في السعر قد يمحو صافي الربح بالكامل.

إذا كان صافي الربح في السيناريو المتحفظ سالبًا، فالمشروع لا يحتمل خطأ تسعير واحد، ويجب إما خفض نسبة التمويل أو زيادة الاحتياطي أو تأجيل جزء من الإنشاء.

العرضان البيانيان

العرض الأول: من أين تأتي الأموال وإلى أين تذهب

يوضح هذا العرض بنية التمويل مقابل بنية الاستخدامات في المخطط الحالي. عرض أعمدة كل طرف مبني بنسبة كل بند من إجماليه، فتصل النسب إلى مئة بالمئة لكل طرف.

العرض الثاني: تكلفة التمويل التراكمية حتى سداد المبلغ

يقارن هذا العرض التكلفة التراكمية لكل خيار تمويل حتى لحظة سداده الكامل. المنحنى الأطول يعني كلفة أكبر، ونقطة النهاية هي التكلفة الإجمالية التي تظهر في الجدول الثاني.

أخطاء شائعة في حساب جدوى التمويل الجماعي

الأسئلة الشائعة

المصطلحات

التمويل الجماعي العقاري

تمويل بالدين تقدمه منصة مرخصة تجمع أموال المشاركين وتصرفها لمنشأة مستفيدة، ويخضع لقواعد ممارسة نشاط التمويل الجماعي بالدين في المملكة العربية السعودية.

المنشأة المستفيدة

المنشأة التجارية المسجلة في المملكة التي تُصرف لها الأموال، وهي المطور في حالة هذا المخطط.

المشارك

الشخص الذي يشارك بماله في الحملة، ويدين للمطوّر بالعائد المتفق عليه، وليس شريكًا في ملكية المشروع.

سقف التمويل للمنشأة المستفيدة

الحد الأقصى لإجمالي التمويل القائم والممنوح لمنشأة واحدة، وهو 7,500,000 ريال، مع استثناءات للمطوريين المرخصين بنشاط التطوير العقاري والمنشآت الكبيرة ومن شرط عدم الممانعة الكتابية للبنك المركزي.

مهلة الإفصاح

المهلة التي يجب أن تُمنح للمشاركين قبل بدء جمع الأموال، ولا تقل عن 24 ساعة، وتكون شرطًا لازمًا لبدء الجمع.

التكلفة السنوية الفعلية

نسبة تكلفة التمويل إلى المبلغ الممول موزعة على مدة السداد بالسنوات، وهي النسبة التي تسمح بمقارنة الخيارين على أساس واحد.

سعر بيع الوحدة عند التعادل

السعر الذي يجعل صافي الربح صفرًا، وتحتسب عليه التكاليف الثابتة وتكلفة التمويل وتكاليف البيع والضريبة، وتوزع على عدد الوحدات القابلة للبيع.

العائد على رأس المال

صافي الربح مقسومًا على رأس المال المطلوب من المطور، لا على إجمالي التكلفة، وهو المقياس الذي يعكس كفاءة استخدام المال المدفوع من المالك.

احتياطي المخاطر

نسبة من التكلفة تُحجز لتغطية زيادة الكلفة وتأخر التسليم، وتُحسب على التكلفة لأنها مصروف محتمل لا إيراد متوقع.

ضريبة التصرفات العقارية

ضريبة بنسبة 5% على قيمة التصرف العقاري، يتحملها المشتري في المعتاد، وتخصم حصة المطور منها عند البيع بالتقسيط.

العائد الضمني

ما يبقى للمطور من الربح فوق العائد المطلوب من رأس ماله، وهو المعيار الحقيقي لمقارنة هيكلي التمويل على المدى الطويل.

حاسبات ذات صلة

خطوات متكاملة مع هذه الحاسبة: من قياس قدرتك على تحمل التمويل، إلى تقدير قيمة العقار، إلى الأرقام النهائية، وإلى المقارنة.

• حاسبة جدوى تطوير مجمع سكني بالتمويل الجماعي العقاري
• حاسبة جدوى الاستثمار في عقار على الخارطة مقابل جاهز للسكن
• حاسبة ضريبة التصرفات العقارية وحالات الإعفاء
• حاسبة القدرة الائتمانية قبل طلب التمويل
• محاكي التدفق النقدي قبل طلب تمويل تشغيلي
• حاسبة مقارنة تمويل المرابحة بين البنوك
• حاسبة جدوى البناء الجاهز مقابل التقليدي
• محاكي جدوى الاستثمار في عقار قرب مشاريع نيوم والقدية
• حاسبة كمية العمالة لمشروع البناء
• حاسبة تسعير عقد مقاولة تكلفة زائد ربح أم سعر ثابت

المصادر الرسمية

الأرقام النظامية المستخدمة في هذه الحاسبة مأخوذة من الجهات التالية، وكل رابط فيها يفتح مصدره الأصلي.

• قواعد ممارسة نشاط التمويل الجماعي بالدين، البنك المركزي السعوديسقف 7,500,000 ريال للمنشأة المستفيدة، حد مساهمة المشارك 25% و250,000 ريال، مدة جمع 60 يومًا، ومدة سداد 60 شهرًا.
• المادة السادسة والعشرون: حدود الائتمانالاستثناءات الممنوحة للمنشآت المرخصة بنشاط التطوير العقاري والمنشآت الكبيرة.
• المادة السابعة والعشرون: جمع الأموال وأحكام السدادمهلة الإفصاح 24 ساعة، وتحويل الأموال خلال 5 أيام عمل، وردّها خلال 15 يومًا عند عدم اكتمال المبلغ.
• البنك المركزي السعودي: الحد الأدنى لرأس مال شركة التمويل الجماعي بالدينرأس مال لا يقل عن 5,000,000 ريال، وإلا الترخيص بحدود 40 ضعف إجمالي التمويل القائم.
• قائمة الجهات الخاضعة للرقابة المالية ومنصات التمويل الجماعي المرخصةالمرجع الأول للتأكد من ترخيص المنصة قبل التوقيع على أي حملة.
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك: اللائحة التنفيذية لضريبة التصرفات العقاريةالنسبة 5% على قيمة التصرف العقاري.
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك: نظام ضريبة التصرفات العقاريةالأساس النظامي لنسبة 5% المستخدمة في حساب الحصة.
• إعفاء التوريدات العقارية من ضريبة القيمة المضافةالإعفاء بنسبة 15% اعتبارًا من 4 أكتوبر 2020 على البيع ونقل الملكية، مع بقاء خضوع الإيجارات التجارية.
• وزارة البلدية والإسكان: خدمة تأهيل المطور العقاريمسار التأهيل الذي يثبت استيفاء المطور لشروط نشاط التطوير العقاري.

الأرقام النظامية وحدودها محدثة وفق النصوص المنشورة أعلاه، وقد تتغير القواعد مستقبلًا. راجع المصدر الأصلي قبل الاعتماد عليه في قرار تمويلي.

الخلاصة

التمويل الجماعي العقاري في المملكة العربية السعودية ليس بديلاً عن التمويل البنكي ولا بديلاً عن رأس المال، بل خيار ثالث له كلفة ومدة وطبيعة التزام مختلفة. والسقف النظامي لكل منشأة مستفيدة هو 7,500,000 ريال، مع استثناء المطورين المرخصين بنشاط التطوير العقاري والمنشآت الكبيرة، ومهلة الإفصاح لا تقل عن 24 ساعة، ومدة السداد لا تتجاوز 60 شهرًا، ومساهمة المشارك الواحد محدودة بنسبة 25% من مبلغ الحملة وبسقف 250,000 ريال عبر المنصة.

والقرار الصحيح لا يُحسم بنسبة العائد المعلن، بل بالتكلفة السنوية الفعلية التي تجمع النسبة والمدة والرسوم، وبرأس المال المطلوب، وبالحساسية لسيناريو بيع أقل. هذه الحاسبة تعطيك هذه الأرقام الثلاثة لكل هيكل على حدة، ثم تترك لك المقارنة.

ابدأ من القيم الافتراضية، عدّل ما تعرفه عن مشروعك بدقّة، واقرأ التحذيرات النظامية قبل أن تشارك في أي حملة أو توقّع أي اتفاقية.