قطاع البناء والمقاولات والهندسة — المملكة العربية السعودية
حاسبة كفاءة استخدام المساحة القابلة للبيع في مبنى مخطط
النسبة التي تحدد حجم المساحة العائدة من كل ريال مبني في مشروعك، تُحسب في دراسات الجدوى أحيانًا متأخرة بعد تثبيت المخطط. هذه الأداة تعطيك النسبة، وتكشف لك البند الذي يستهلك أكبر مساحة غير مولدة، وتقيس كم مترًا مربعًا تحتاج استرجاعه لبلوغ هدف دراستك.
ملخص سريع
تحسب هذه الحاسبة نسبة المساحة الصافية القابلة للبيع إلى المساحة الإجمالية للمبنى، وهي النسبة التي تحدد حجم المساحة العائدة للمشروع من كل ريال مستثمر في البناء. تُدخل المساحتين الأساسيتين، ثم توزّع المساحة غير المولدة على بنودها الخمسة لتعرف أي بند يستهلك أكبر حصة، وتقيس الفجوة حتى النسبة المستهدفة في دراستك، وتقارن ثلاثة سيناريوهات تصميمية قبل تثبيت المخطط.
الحاسبة
الحقول الإلزامية هي المساحتان الأساسيان في الأعلى. بقية الحقول تضيف طبقات تحليل: تفصيل المساحات غير المولدة، ثم الأثر المالي والسيناريوهات. كل حقل يقبل الكسور العشرية ويُقرَّب الناتج إلى أقرب متر مربع.
النتيجة الأساسية
80.0%
نسبة المساحة الصافية القابلة للبيع من المساحة الإجمالية للمبنى
من أصل 24,000 متر مربع من المساحة الإجمالية، 19,200 متر مربع قابلة للبيع، أي 80.0%، ويمثل الباقي 4,800 متر مربع مساحات غير مولدة.
المساحة غير المولدة
4,800متر مربع
أي 20.0% من الإجمالية
المساحة الإجمالية لكل وحدة
250متر مربع
منها 200 متر مربع قابلة للبيع
رأس المال في المساحات غير المولدة
0ريال
من إجمالي تكلفة البناء المقدرة
إيراد سنوي غير محقق
0ريال سنويًا
بحسب تقديرك للإيراد لكل متر مربع
المسافة إلى هدف دراستك
تفسير النتيجة
خطوات الحساب على بياناتك
النتيجة جاهزة للمشاركة مع فريق التصميم والتقييم المالي في مشروعك.
الحاسبة تعتمد قسمة واحدة، لكن النتيجة موثوقة الاحتساب، وليست إلا سواء إلا إذا كان تعريف المساحة الذي استخدمته في القياس واضحًا ومكتوبًا. لذلك تتكون الطريقة من أربع خطوات تُعيد ترتيب الأرقام التي أدخلتها، دون أي تقدير داخلي.
تحديد المساحة الإجمالية للمبنى. اجمع مساحات جميع الأدوار المغطاة التي تدخل في تعريف مساحة البناء الذي اعتمدته. اكتب هذا التعريف في ملاحظات المشروع، لأنه الأساس في كل المقارنات اللاحقة.
تحديد المساحة الصافية القابلة للبيع. اجمع مساحة الوحدات والمحلات القابلة للبيع أو الإيجار من داخل حدود المبنى فقط، قبل أي خصم.
اشتقاق المساحة غير المولدة. اطرح المساحة القابلة للبيع من المساحة الإجمالية، وهي كل ما لا يبيع ولا يؤجَّر: النوى والممرات والمساحات التقنية والمساحات المشتركة.
التحقق من التغطية. قارن مجموع بنود التفصيل الخمسة مع المساحة غير المولدة. تطابق المجموع يعني حصرًا كاملًا، والمجموع الأكبر يعني ازدواجًا في القياس، والمجموع الأصغر يعني مساحات لم تُحصر بعد.
المعادلة
نسبة الكفاءة = (المساحة الصافية القابلة للبيع ÷ المساحة الإجمالية للمبنى) × 100
والمساحة غير المولدة = المساحة الإجمالية للمبنى − المساحة الصافية القابلة للبيع. وبما أن نسبتي الطرفين من نفس الأساس، فإن ما لا تبيعه النسبة هو بالضبط ما لا تنتجه المساحة.
تعويض المعادلة ببياناتك
يتغير نص التعويض أعلاه مع كل تغيير في إدخالك، ليعرض الأرقام التي أدخلتها أنت لا أرقامًا نموذجية.
قراءة الرقم الناتج
النسبة المئوية نفسها: كل مئة متر مربع من الإجمالي، كم منها يبيع أو يؤجَّر.
نسبة المساحة غير المولدة: كل مئة متر مربع، كم منها يذهب إلى بنية تحتية لا تنتج عائدًا مباشرًا.
نصيب الوحدة: المساحة الإجمالية وغير المولدة لكل وحدة، وهي أدق عند مقارنة وحدات مختلفة.
الأثر المالي: قيمة كل نقطة مئوية بمضاعفة المساحة الإجمالية في نسبة واحد بالمئة، ثم في تكلفة البناء المعتمدة لديك.
أمثلة عملية
الأمثلة التالية مبنية بأرقام متسقة داخليًا، وكل واحد منها يمكن إدخال أرقامه في الحاسبة وإعادة ظهور النتيجة نفسها. الغرض منها تدريبك على قراءة النتيجة، لا تمثيل مشاريع قائمة.
مجمع سكني بستة وتسعين وحدة
مجمع سكني من ستة وتسعين وحدة على تخطيط يجمع نواة مركزية واحدة بدل نوى متعددة. المساحة القابلة للبيع 19,200 متر مربع من إجمالي 24,000 متر مربع، أي 80.0%. التفصيل كامل ومغطٍ: النواة 1,200 متر، ومسارات الحركة 1,600 متر، والمساحات التقنية 800 متر، والمساحات الخارجية المشتركة المغطاة 800 متر، والمساحات الملحقة بالوحدات 400 متر، ومجموعها 4,800 متر وهو نفسه الفرق بين الإجمالي والقابل للبيع.
النصيب لكل وحدة: 250 متر مربع إجمالًا، منها 200 متر مربع قابلة للبيع، و50 متر مربع غير مولدة.
برج تجاري ومكتبي
برج مختلط الاستخدامات على موقع واحد منفردة، يعتمد استقلال الخدمات لكل دور. المساحة القابلة للبيع 41,400 متر مربع من إجمالي 60,000 متر مربع، أي 69.0%. هنا تستهلك النوى والخدمات الرأسية 6,000 متر، ومسارات الحركة 6,600 متر، والمساحات التقنية 2,400 متر، والمساحات الخارجية المشتركة المغطاة 3,000 متر، والمساحات الملحقة بالوحدات 600 متر.
القراءة: القراءة: النسبة هنا منخفضة لأن التصميم يقوم على عدة نوى مفرقة وخدة لكل دور، وتعداد الخدات الرأسية على كل دور، وهذا ملاحظة تصميمية مباشرة لا حكم على جودة المبنى.
مجمع تجاري بواجهات
مجمع تجاري من ثلاثة طوابق بوحدات صغيرة. المساحة القابلة للبيع 8,400 متر مربع من إجمالي 12,000 متر مربع، أي 70.0%. التفصيل: النواة 900 متر، ومسارات الحركة 1,200 متر، والمساحات التقنية 300 متر، والمساحات الخارجية المشتركة المغطاة 900 متر، والمساحات الملحقة بالوحدات 300 متر.
الملاحظة: تجاوزت المساحات الخارجية المشتركة المغطاة هنا 7.5% من الإجمالي، وهي النقطة التي تبدأ عندها مراجعة تغطية المواقف والممرات المغطاة.
برج سكني مع حصة غير محسوبة
المساحة القابلة للبيع 28,700 متر مربع من إجمالي 35,000 متر مربع، أي 82.0%. عند إدخال ثلاث خانات فقط: النواة 1,400 متر، ومسارات الحركة 1,800 متر، والمساحات التقنية 700 متر، يظهر البند السادس تلقائيًا بعنوان «مساحات غير موزعة» وقيمته 2,400 متر مربع، أي 6.9% من الإجمالي.
هذه ليست إشارة خطأ، بل تنبيه على أن حصرك غير مكتمل. نصيب الوحدة 250 متر مربع إجمالًا، منها 205 متر مربع قابلة للبيع.
تصميم بديل للمجمع السكني
نأخذ مثال المجمع السكني ونفترض إعادة توجيه 30% من مساحة مسارات الحركة البالغة 1,600 متر مربع، واستغلال 40% من المساحات الخارجية المشتركة المغطاة البالغة 800 متر مربع. المستعاد 480 متر مربع من الأول و320 متر مربع من الثاني، بإجمالي 800 متر مربع. ترتفع المساحة القابلة للبيع إلى 20,000 متر مربع، والنسبة إلى 83.3%، أي ارتفاع 3.3 نقاط مئوية، ويرتفع نصيب الوحدة من 200 إلى 208 متر مربع.
مثال توضيحي بتقدير افتراضي من المستخدم: إن كانت تكلفة البناء المعتمدة لديك 2,600 ريال للمتر المربع، فإن 800 متر مربع مستردة تعادل 2,080,000 ريال. لو كان هدفك أعلى، كرّر السيناريو على البند الثالث قبل الأربعة.
جداول المقارنة
الجدول الأول: مقارنة سيناريوهات التصميم
الجدول يقارن الوضع الحالي بسيناريوهين افتراضيين وبجمعهما. القيم فيه تتحدث مع إدخالك مباشرة، وتسلسل الترتيب يجعل الفرق في المساحة القابلة للبيع ونسبته والمساحة غير المولدة واضحًا بالأرقام لا بالألوان وحدها.
مقارنة الوضع الحالي بسيناريوهين افتراضيين وبجمعهما في نسبة الكفاءة والمساحة القابلة للبيع
البند
الوضع الحالي
إعادة توجيه مسارات الحركة
استغلال المساحات الخارجية المغطاة
السيناريوهات معًا
المساحة القابلة للبيع (متر مربع)
19,200
—
—
—
نسبة الكفاءة
80.0%
—
—
—
المساحة غير المولدة (متر مربع)
4,800
—
—
—
التغير في نسبة الكفاءة (نقاط مئوية)
0.0
—
—
—
المساحة القابلة للبيع لكل وحدة (متر مربع)
200
—
—
—
رأس المال المستعاد (ريال)
—
—
—
—
صف رأس المال يبقى فارغًا حتى تدخل تكلفة البناء التقديرية في الخيارات المتقدمة.
الجدول الثاني: مقارنة مصطلحات المساحات
أكثر ما يفسد مقارنة النسب هو اختلاف تعريف المصطلح بين مشروع وآخر. الجدول التالي يفصل المصطلحات المستخدمة في هذه الحاسبة ويوضح أثر كل واحد منها على النتيجة، لتختار تعريفًا واحدًا وتلتزم به.
تعريف مصطلحات المساحات في حساب نسبة الكفاءة وأثر كل مصطلح على النسبة
المصطلح
ما يشمله
أثره على نسبة الكفاءة
المساحة الإجمالية للمبنى
مجموع مساحات الأدوار المغطاة التي تدخل في تعريف مساحة البناء في مشروعك.
المقام الذي تُقسم عليه المساحة القابلة للبيع. كلما ضاع جزء منه دون وجهه انخفضت النسبة.
المساحة الصافية القابلة للبيع
مساحة الوحدات والمحلات القابلة للبيع أو الإيجار من داخل حدود المبنى.
البسط الذي يعطي النتيجة، وهو العدد الوحيد الذي يتغير بقرارك التسويقي لا بقرارك المعماري.
نواة المبنى والخدمات الرأسية
خزائن المصاعد والسلالم وأنابيب الخدمات وغرف الكهرباء ومناطق الإخلاء.
خفض دائم لا يمكن حذفه، لكن يمكن تجميعه في نواة مركزية بدل تكراره على كل دور.
مسارات الحركة والخدمات الأفقية
الممرات والمداخل وسلالم الهبوط وممرات الخدمة.
أكبر بند قابل للتأثير في معظم المباني، لأن أبعاده مرتبطة بمتطلبات الإخلاء والوصول.
مصدر الاختلاف الأكبر بين المشاريع، لأن بعض المشاريع تعامله بنية تحتية وبعضها مساحة عائدة.
المساحات الملحقة بالوحدات
الشرفات والمخازن وغرف الغسيل والخزانات العلوية لكل وحدة.
يعتمد على ما إذا كانت محتسبة في مساحة البناء في تعريفك، ولا يمكن حسمه بلا مراجعة.
معامل البناء
نسبة المساحة المبنية المسموحة إلى مساحة قطعة الأرض، ويحدد بالبلدية.
لا يدخل في هذه المعادلة، لكنه يحدد حجم المساحة الإجمالية المتاحة أصلًا، فهو حد أعلى لا هدف تصميمي.
تعريف مساحة البناء في اشتراطات إنشاء المباني السكنية الصادرة عن الإدارة العامة لكود البناء السعودي يقرّ بناء المساحة على مجموع مساحة الأدوار مع استثناءات منها المناور والأفنية الداخلية المكشوفة والمظلات، ولذلك يبقى التحقق من التعريف المعتمد في مشروعك خطوة أساسية قبل المقارنة.
الجدول الثالث: تفصيل المساحات غير المولدة في مشروعك
هذا الجدول هو أداة التحقق الأولى: يقارن بنود تفصيلك الخمسة بالمساحة غير المولدة المحسوبة، ويظهر لك البند الأكبر والجزء الذي لم تحصره.
تفصيل المساحات غير المولدة ونصيب كل بند من المساحة الإجمالية ومن المساحة غير المولدة
البند
المساحة (متر مربع)
من الإجمالية
من المساحات غير المولدة
نواة المبنى والخدمات الرأسية
1,200
5.0%
25.0%
مسارات الحركة والخدمات الأفقية
1,600
6.7%
33.3%
المساحات التقنية والميكانيكية
800
3.3%
16.7%
المساحات الخارجية المشتركة المغطاة
800
3.3%
16.7%
مساحات ملحقة بالوحدات وغير محسوبة
400
1.7%
8.3%
مساحات غير موزعة
0
0.0%
0.0%
المجموع
4,800
20.0%
100.0%
المجموع يطابق المساحة غير المولدة، أي أن حصر المساحات كامل.
الإنفوجرافيك
من المساحة الإجمالية إلى المساحة القابلة للبيع
الرسم يوزّع المساحة الإجمالية على سبع شرائح: كل شريحة بند من بنود المساحات غير المولدة، والشريحة الأخيرة هي المساحة القابلة للبيع. الأرقام والنسب تُحسب من إدخالك وتُحدَّث فور تغييرها.
توزيع المساحة الإجمالية لمشروعك على بنود المساحات غير المولدة والمساحة القابلة للبيع. النسبة المعروضة بجانب كل شريحة هي حصتها من المساحة الإجمالية.
مقارنة نسبة الكفاءة عبر السيناريوهات
الرسم يقارن نسبة الكفاءة في الوضع الحالي وبكل سيناريو من السيناريوهين وبجمعهما، ويضيف خطًا مرجعيًا عند هدف دراستك إن أدخلته.
نسبة الكفاءة في كل سيناريو، وقيمة كل نقطة مئوية محسوبة على مساحتك وتقديرك المالي.
أخطاء شائعة
معظم الأخطاء في حساب النسبة ليست حسابية، بل اختلاف في تعريف المساحة أو لتوقيت القياس. هذه سبع نقاط تتكرر في دراسات الجدوى.
اختلاف التعريف بين المشروع والمصدر. حين تقارن نسبتك بنسب منشورة أو بمشروع سابق، تأكد أن المواقف المغطاة والمناور والشرفات محسوبة بالطريقة نفسها في الطرفين.
القياس قبل استكمال المخطط. النسبة في مرحلة التصور الأول ليست النسبة في مرحلة اعتماد التصاميم؛ التوسع في البرنامج المعماري يخفضها.
ازدواج القياس في التفصيل. احتساب الممرات مرة في بند مسارات الحركة وأخرى في بند آخر يجعل المجموع أكبر من الحقيقي. ورسالة التحقيق في النتائج تلتقط هذا الخطأ فورًا أسرع إجراء المجاموع.
إهمال المساحات التقنية. غرف التكييف والمضخات تدخل في نسبة كبيرة من مشاريع الأبراج، واستبعادها من الحصر يجعل النتيجة متفائلة أكثر مما يحتمله التنفيذ.
مطاردة النسبة على حساب الاشتراطات. ضغط مسارات الحركة أو الاستغناء عن حيز خدمات لتحسين النسبة قد يخالف حدود الإخلاء والوصول أو المساحات الدنيا للفراغات.
عدم التحديث بعد التنفيذ. المخطط المعتمد يتغير في الموقع، وأي تعديل في التوزيع يجب أن ينعكس على النسبة المعتمدة في تقرير الجدوى.
الاكتفاء بنسبة واحدة. النسبة وحدها لا تكفي للقرار؛ اقرأها مع نصيب الوحدة والعائد المتوقع والفرق بين سيناريوهين.
الأسئلة الشائعة
ما المقصود بنسبة كفاءة استخدام المساحة الإنشائية؟
نسبة كفاءة استخدام المساحة هي قسمة المساحة الصافية القابلة للبيع على المساحة الإجمالية للمبنى مضروبة في مئة. وهي مؤشر داخلي يوضح كم مترًا مربعًا من كل مئة متر مربع في المبنى يتحول إلى مساحة عائدة للمشروع بعد خصم مسارات الحركة والنواة والمساحات التقنية والمساحات المشتركة غير المحسوبة.
هل يحدد كود البناء السعودي أو اشتراطات إنشاء المباني السكنية نسبة كفاءة محددة؟
لا. المعايير المعتمدة في المملكة تتناول الحد الأدنى لأبعاد ومساحات غرف وفراغات الوحدة السكنية، ومتطلبات مواقف السيارات، وحدود الارتفاعات وعدد الأدوار، وأنظمة السلامة والحماية من الحرائق، دون أن تفرض نسبة محددة للبيع. لذلك تبقى النسبة قرارًا ماليًا وتصميميًا لمشروعك أنت، وتُقاس على بيانات المخطط الفعلي.
لماذا تختلف نسبة الكفاءة بين مشروعين لهما المساحة الإجمالية نفسها؟
لأن توزيع المساحات داخل المبنى يختلف: عدد النوى والمصاعد، وأبعاد الممرات وسلالم الهبوط، وحجم غرف الخدمات، ونسبة المواقف المغطاة والمناور، ومساحات الشرفات والمخازن لكل وحدة. كل بند من هذه البنود يخفض المساحة القابلة للبيع بمقدار مختلف، لذلك تقارن النسب بين مشروعين فقط بعد توحيد تعريف المساحة المستخدمة في القياس.
هل تُحتسب مواقف السيارات المغطاة ضمن المساحة الإجمالية للمبنى؟
في كثير من دراسات الجدوى تُعامل المواقف المغطاة كمساحة بنية تحتية غير عائدة، وفي تعريفات أخرى تُعامل كمبانٍ منفصل. هذا الاختلاف وحده يغيّر النسبة عدة نقاط مئوية. لذلك يجب أن تختار تعريفًا واحدًا وتلتزم به في كل مشروعاتك، وتذكره في تقرير الجدوى.
كيف أتعامل مع مساحات الأدوار السفلية والمخازن؟
أدخلها في البند الذي ينطبق عليها: غرف الخدمات في المساحات التقنية، والمخازن منفردة لكل وحدة في مساحات ملحقة بالوحدات، والمواقف المغطاة في المساحات الخارجية المشتركة. وإذا تركت بندًا فارغًا فستظهر لك المساحات غير الموزعة في جدول التفصيل حتى تعرف أين يوجد النقص في حصرك.
كم تعادل كل نقطة مئوية واحدة من نسبة الكفاءة في الأثر المالي؟
كل نقطة مئوية واحدة تعادل واحدًا بالمئة من المساحة الإجمالية. فإذا كانت المساحة الإجمالية 24,000 متر مربع فإن النقطة الواحدة تعادل 240 متر مربع، وعند تكلفة بناء معتمدة لديك بـ2,600 ريال للمتر المربع تصبح قيمتها 624,000 ريال. أدخل تقديرك في الحقل المخصص، وتُحسب لك القيمة مباشرة.
كيف أعرف أي بند يستهلك أكبر حصة من المساحة غير المولدة؟
أدخل تفصيل المساحات غير المولدة في الخمسة بنود، فتحصل على جدول يوضح نصيب كل بند من المساحة غير المولدة، ويظهر لك البند الأكبر ونسبته. ابدأ التحسين من البند الأكبر لأن أثره على النسبة هو الأكبر.
هل تعكس نسبة الكفاءة العالية جودة التصميم المعماري؟
النسبة مؤشر مالي وليس حكمًا جماليًا أو معماريًا. التصميم الجيد قد يحتاج مساحة خدمات أكبر، والتصميم عالي الكفاءة قد يخلّ بحدود الراحة أو سلامة الإخلاء أو متطلبات الاشتراطات. استخدم النسبة مع بقية معايير القرار مثل التكلفة والعائد ومرونة التصميم، ولا تعاملها كهدف بذاته.
المصطلحات
المصطلحات أدناه هي ما تستخدمه هذه الحاسبة بالضبط، ومختصرة للرجوع السريع عند مراجعة تقرير.
المساحة الإجمالية للمبنى
مجموع مساحة الأدوار المغطاة التي تدخل في تعريف مساحة البناء في مشروعك. هي مقام معادلة الكفاءة.
المساحة الصافية القابلة للبيع
مساحة الوحدات والمحلات القابلة للبيع أو الإيجار من داخل حدود المبنى. وهي بسط المعادلة.
المساحة غير المولدة
كل ما لا يبيع ولا يؤجَّر من المساحة الإجمالية. تُحسب بطرح المساحة القابلة للبيع من الإجمالية.
نسبة الكفاءة
نسبة المساحة الصافية القابلة للبيع إلى المساحة الإجمالية للمبنى، معبّرة بنسبة مئوية.
نواة المبنى
الحيز الرأسي المخصص للمصاعد والسلالم وأنابيب الخدمات وغرف الكهرباء ومناطق الإخلاء.
مسارات الحركة
الممرات والمداخل وسلالم الهبوط وممرات الخدمة داخل دور واحد أو بين الأدوار.
المساحات التقنية
غرف التكييف والمضخات والخزانات ولوحات التوزيع الرئيسية في المبنى.
المساحات الخارجية المشتركة المغطاة
الممرات والمواقف والمناور والساحات التي تخدم المبنى وتحت سقف.
تعتمد هذه الحاسبة في تعريف المساحات وحدود القياس على المعايير الرسمية المدرجة أدناه. لم نجد في هذه المعايير نسبة كفاءة للبيع محددة، ولذلك تُعامل النسبة في هذه الأداة كقرار مالي لمشروعك وليس كمتطلب نظامي.
المركز السعودي لكود البناء — البوابة الرسمية لكود البناء السعودي، وتشمل الاشتراطات والأدلة الفنية والإرشادية والأنظمة واللوائح.
الهيئة العامة للإحصاء — المرجع الرسمي للعمل الإحصائي في المملكة، ومنها بيانات البناء والإنشاءات.
تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools.
الخلاصة
نسبة كفاءة استخدام المساحة هي المسافة بين ما بنيته وما تبيعه، وهي الرقم الذي يجمع بين قرار معماري وقرار تجاري. قسّم المساحة الصافية القابلة للبيع على المساحة الإجمالية للمبنى، واعرف أين ذهبت المساحات غير المولدة بالتفصيل قبل تثبيت المخطط، لا بعده.
النسبة نفسها ليست هدفًا نظاميًا، بل مؤشرًا ماليًا تعتمده أنت في دراستك.
أكبر بند غير مولد هو أسرع نقطة تسترد منها مساحتك، بترتيب الأثر لا بترتيب السهولة.
الفجوة حتى هدف دراستك تُترجم إلى متر مربع، وإلى وحدات، وإلى ريال بحسب تقديرك.
تثبيت التعريف في تقرير المشروع هو ما يجعل النسبة قابلة للمقارنة في المستقبل.
جرّب الأداة على بيانات مخططك، ثم أنشئ تقرير جدوى يفهمه فريقك المالي.
