احسب أثر فترات الشغور على عائد عقارك في سلطنة عمان بدقة. أدخل الإيجار وأيام الشغور وتكاليف التسويق لتعرف العائد الفعلي وقيمة خسائرك السنوية بسهولة.
آخر تحديث: 25 أكتوبر 2026
الخلاصة السريعة: تحسب هذه الحاسبة أثر فترات الشغور على عائد العقار المؤجر في سلطنة عمان. تدخل الإيجار الشهري المعلن، ومتوسط أيام الشغور المتوقعة في السنة، وتكلفة التسويق عند كل شغور، فتظهر لك النتيجة مباشرة: الدخل الفعلي، ونسبة الإشغال، والعائد الفعلي بالنسبة المئوية، والفارق عن العائد المفترض بإشغال كامل. تُستخدم النتيجة لدعم قرار واضح قبل الشراء أو تسعير الإيجار أو تجديد العقد، وكل المدخلات قابلة للتعديل ولا تمثل نسبة رسمية ملزمة.
يبدأ كثير من ملاك العقارات في سلطنة عمان من نقطة واحدة: إيجار شهري معلن مضروب في اثني عشر شهراً، فيخرج لهم رقم سنوي مغرٍ يبدو كأنه العائد الكامل. لكن الواقع يضيف متغيراً لا يظهر في هذه المعادلة البسيطة: الفترة التي يبقى فيها العقار دون مستأجر بين مستأجر وآخر، وما يصاحبها من جهد تسويقي وتكلفة إعلان وتفاوض.
هذه الفترات ليست حالة استثنائية، بل جزء طبيعي من دورة التأجير؛ فالعقد ينتهي، ويحتاج المستأجر الجديد إلى وقت للانتقال، وقد يطول البحث عن مستأجر يطابق السعر والموقع. عندما تتجاهل هذه الفترة تظهر صورة مبالغ فيها للعائد، فيدفع المالك سعراً أعلى من العائد الفعلي المبرر، أو يقارن بين عقارين بمعيار غير واقعي.
تقوم هذه الحاسبة على منطق بسيط وشفاف: نبدأ بالإيجار السنوي المعلن، ثم نخصم أثر أيام الشغور، ثم نخصم تكلفة التسويق، فنصل إلى الدخل الفعلي. وبعد ذلك نقارن بين العائد المعلن والعائد الفعلي لنري الفارق بالأرقام والنِسب المئوية، لتعرف كم تكلفك فترة الشغور سنوياً.
أدخل بيانات عقارك، وستتحدث النتيجة فوراً. القيم الافتراضية مثال توضيحي يمكنك تغييره بالكامل.
لا توجد بيانات لعرضها بعد. أدخل الإيجار الشهري ومتوسط أيام الشغور وتكلفة التسويق لتظهر النتيجة فوراً.
الدخل الفعلي السنوي الصافي بعد خصم الشواغر وتكلفة التسويق
4,305.479 ريال عُماني
العائد الفعلي: 8.61% من قيمة العقار سنوياً
| السيناريو | أيام الشغور | الدخل الفعلي السنوي | العائد الفعلي |
|---|---|---|---|
| أفضل حالة: شغور أقل بعشرة بالمئة | 27 | 4,344.932 ريال عُماني | 8.69% |
| الوضع الحالي | 30 | 4,305.479 ريال عُماني | 8.61% |
| أسوأ حالة: شغور أكثر بعشرة بالمئة | 33 | 4,266.027 ريال عُماني | 8.53% |
خمس خطوات ثابتة تُطبَّق على كل البيانات دون استثناء:
تعتمد الحاسبة على منطق عام ومتوسطات سوقية تقديرية يُدخلها المستخدم نفسه، ولا تعتمد على أي نسبة رسمية محددة. يجب التحقق من المصادر الرسمية الدقيقة الخاصة بسلطنة عمان قبل اتخاذ قرار نهائي، خصوصاً إذا تضمن القرار رسوماً أو ضرائب أو أنظمة رسمية.
جميع الرموز أعلاه تُقرأ بالريال العماني بالنسبة للمبالغ، وبالنسبة المئوية بالنسبة للنِسب. السنة تُحتسب 365 يوماً في كل العمليات.
جميع المبالغ في الأمثلة التالية بالريال العماني، والسنة محسوبة 365 يوماً.
المدخلات: الإيجار الشهري 400.000، أيام الشغور 30 يوماً، تكلفة التسويق 100.000، قيمة العقار 50,000.000.
الحساب: الإيجار السنوي المعلن = 400.000 × 12 = 4,800.000. نسبة الشغور = 30 ÷ 365 × 100 = 8.22% ونسبة الإشغال = 91.78%. الدخل الفعلي = (4,800.000 × 335 ÷ 365) − 100.000 = 4,305.479.
النتيجة: العائد المعلن 9.60% والعائد الفعلي 8.61%، أي بفارق 0.99 نقطة مئوية و494.521 ريال عُماني سنوياً.
المدخلات: الإيجار الشهري 600.000، أيام الشغور 60 يوماً، تكلفة التسويق 150.000، قيمة العقار 80,000.000.
الحساب: الإيجار السنوي المعلن = 600.000 × 12 = 7,200.000. نسبة الشغور = 60 ÷ 365 × 100 = 16.44% ونسبة الإشغال = 83.56%. الدخل الفعلي = (7,200.000 × 305 ÷ 365) − 150.000 = 5,866.438.
النتيجة: العائد المعلن 9.00% والعائد الفعلي 7.33%، أي بفارق 1.67 نقطة مئوية و1,333.562 ريال عُماني سنوياً.
المدخلات: الإيجار الشهري 250.000، أيام الشغور 15 يوماً، تكلفة التسويق 50.000، قيمة العقار 40,000.000.
الحساب: الإيجار السنوي المعلن = 250.000 × 12 = 3,000.000. نسبة الشغور = 15 ÷ 365 × 100 = 4.11% ونسبة الإشغال = 95.89%. الدخل الفعلي = (3,000.000 × 350 ÷ 365) − 50.000 = 2,826.712.
النتيجة: العائد المعلن 7.50% والعائد الفعلي 7.07%، أي بفارق 0.43 نقطة مئوية و173.288 ريال عُماني سنوياً.
المدخلات: الإيجار الشهري 500.000، أيام الشغور 0، تكلفة التسويق 0.000، قيمة العقار 60,000.000.
الحساب: الإيجار السنوي المعلن = 500.000 × 12 = 6,000.000. نسبة الشغور = 0 ÷ 365 × 100 = 0.00% ونسبة الإشغال = 100.00%. الدخل الفعلي = (6,000.000 × 365 ÷ 365) − 0.000 = 6,000.000.
النتيجة: العائد المعلن 10.00% والعائد الفعلي 10.00%، أي لا فرق بينهما لأن لا يوجد شغور ولا تكلفة تسويق.
المدخلات: الإيجار الشهري 350.000، أيام الشغور 120 يوماً، تكلفة التسويق 200.000، قيمة العقار 55,000.000.
الحساب: الإيجار السنوي المعلن = 350.000 × 12 = 4,200.000. نسبة الشغور = 120 ÷ 365 × 100 = 32.88% ونسبة الإشغال = 67.12%. الدخل الفعلي = (4,200.000 × 245 ÷ 365) − 200.000 = 2,619.178.
النتيجة: العائد المعلن 7.64% والعائد الفعلي 4.76%، أي بفارق 2.87 نقطة مئوية و1,580.822 ريال عُماني سنوياً، وهو فارق يغيّر قرار الشراء كلياً.
القيم في هذا الجدول مأخوذة من المثال الأول: إيجار شهري 400.000، و30 يوم شغور، وتكلفة تسويق 100.000، وقيمة عقار 50,000.000.
| البند | بافتراض إشغال كامل | مع احتساب الشواغر | الفرق |
|---|---|---|---|
| نسبة الشغور في السنة | 0.00% | 8.22% | زادت 8.22% |
| نسبة الإشغال في السنة | 100.00% | 91.78% | ناقصت 8.22% |
| الدخل السنوي | 4,800.000 ريال عُماني | 4,305.479 ريال عُماني | ناقص 494.521 ريال عُماني |
| خسارة الدخل بسبب الشواغر | 0.000 ريال عُماني | 394.521 ريال عُماني | زادت 394.521 ريال عُماني |
| تكلفة التسويق | 0.000 ريال عُماني | 100.000 ريال عُماني | زادت 100.000 ريال عُماني |
| العائد السنوي | 9.60% | 8.61% | ناقص 0.99 نقطة مئوية |
أربعة سيناريوهات على عقار بإيجار شهري 400.000 وتكلفة تسويق 100.000 وقيمة عقار 50,000.000، لعرض أثر زيادة أيام الشغور على الدخل والعائد.
| فترة الشغور | نسبة الشغور | الدخل الفعلي السنوي | العائد الفعلي | الفارق عن العائد المعلن 9.60% |
|---|---|---|---|---|
| 15 يوماً | 4.11% | 4,502.740 ريال عُماني | 9.01% | ناقص 0.59 نقطة مئوية |
| 30 يوماً | 8.22% | 4,305.479 ريال عُماني | 8.61% | ناقص 0.99 نقطة مئوية |
| 60 يوماً | 16.44% | 3,910.959 ريال عُماني | 7.82% | ناقص 1.78 نقطة مئوية |
| 120 يوماً | 32.88% | 3,121.918 ريال عُماني | 6.24% | ناقص 3.36 نقطة مئوية |
كل زيادة بعشرة أيام شغور تكلفك ما يعادل (4,800.000 ÷ 365 × 10) = 131.507 ريال عُماني من الدخل السنوي في هذا المثال، قبل أي تكلفة تسويق إضافية.
الأرقام بالريال العماني، والنسب محسوبة من الإيجار السنوي المعلن 4,800.000 ريال عُماني.
الفرق بين الطرقتين هو نفسه الفارق الذي تحسبه الحاسبة: خسارة الدخل بسبب الشواغر زائد تكلفة التسويق.
نطرح أيام الشغور من 365 ثم نقسم على 365 لنحصل على نسبة الإشغال، ونضرب الإيجار السنوي المعلن في هذه النسبة لنحصل على الدخل الفعلي قبل التسويق، ثم نطرح تكلفة التسويق، ونقسم الناتج على قيمة العقار ونضربه في 100 ليظهر العائد الفعلي بالنسبة المئوية.
لا توجد نسبة رسمية موحدة تُطبَّق على كل العقارات؛ تختلف فترة الشغور حسب المدينة ونوع العقار ومستوى الإيجار وحالة السوق. لذلك جعلنا متوسط أيام الشغور مدخلاً قابلاً للتعديل، ويجب تحديثه دورياً استناداً إلى خبرة المالك في السوق المحلي.
لا. تقتصر الحاسبة على ثلاثة مدخلات: الإيجار الشهري المعلن، ومتوسط أيام الشغور السنوية، وتكلفة التسويق عند كل شغور. أما رسوم الصيانة والإيجارات المتأخرة وأي مصروفات أخرى فتُخصم يدوياً من الدخل الفعلي بعد ظهور النتيجة.
العائد المعلن يفترض إشغالاً كاملاً طوال السنة دون أي فترة شغور، بينما العائد الفعلي يخصم أيام الشغور وتكلفة التسويق. لذلك يكون العائد الفعلي أقل من المعلن، ويكبر الفرق كلما طالت فترة الشغور أو ارتفعت تكلفة التسويق.
لا. الافتراضات والمتوسطات المستخدمة في الحساب تقديرية وتحتاج مراجعة دورية، والنتائج مخصصة للتخطيط الأولي وليست استشارة مالية أو قانونية أو هندسية رسمية.
نعم. يمكنك نسخ النتائج كنص، أو طباعة الصفحة وحفظها بصيغة PDF، أو مشاركة الرابط الذي يحتوي مدخلاتك، ويُعاد تحميل آخر عملية حساب تلقائياً عند فتح الصفحة مرة أخرى.
حسابات منشورة على المنصة تكمل صورة قرار العقار المؤجر في سلطنة عمان:
لا تعتمد هذه الحاسبة على أي نسبة أو رسم رسمي مُسجَّل؛ جميع المدخلات تقديرية يُدخلها المستخدم وقابلة للتعديل في أي لحظة. وتُدرَج الجهات التالية كمراجع أساسية للتحقق من أي رقم رسمي قبل اتخاذ قرار نهائي:
تُحدَّث المدخلات التقديرية دورياً؛ راجع أرقامك الخاصة وسجل إيجاراتك الفعلي قبل اعتماد أي نتيجة في قرار شراء أو تسعير.
الفارق بين العائد المعلن والعائد الفعلي ليس تفصيلاً حسابياً، بل جزء حقيقي من العائد السنوي. في المثال الأول وحده يبلغ الفارق 494.521 ريال عُماني و0.99 نقطة مئوية، وهو ما يتكرر كل سنة يطول فيها الشغور أو ترتفع تكلفة التسويق. بادخال ثلاثة أرقام فقط تعرف كم يكلفك الشغور فعلياً، وتقارن بين العقارات بالمعيار الصحيح، وتسعّر الإيجار استناداً إلى عائد يمكن الدفاع عنه.
تذكّر أن النتائج تقديرية تعتمد على المدخلات التي تكتبها، وأن فترة الشغور تختلف من عقد لآخر ومن منطقة لأخرى داخل سلطنة عمان. استخدم الحاسبة في التخطيط الأولي، وحدّث المدخلات بعد كل سنة عمل، وراجع المصادر الرسمية عند الحاجة إلى أرقام مؤكدة.
ادخل بيانات عقارك في الحاسبة واعرف كم تكلفك فترات الشغور سنوياً، وقارن عائدك الفعلي بالعائد المفترض بإشغال كامل.
حاسبة العائد على استثمار مساكن الطلاب والعمال - سلطنة عمان
جرّبها
حاسبة نسبة الشواغر للعقار وتأثيرها على العائد - سلطنة عمان
أنت هنا
حاسبة جدوى الاستثمار في مجمعات الملكية الحرة للأجانب - سلطنة عمان
جرّبها
حاسبة تكلفة تأثيث شقة جديدة كاملة - سلطنة عمان
جرّبها
جرّب حاسبة العائد على استثمار مساكن الطلاب والعمال - سلطنة عمان
جرّب حاسبة أهلية القرض الإسكاني الاجتماعي - سلطنة عمان
جرّب حاسبة القدرة على تحمل قرض الإسكان مع سيناريوهات رفع الفائدة في عُمان - عمان
جرّب حاسبة تكلفة حفر بئر مياه خاصة - سلطنة عمان
جرّب حاسبة العائد على الاستثمار في أراضي المناطق الحرة - سلطنة عمان
جرّب حاسبة نسبة استرداد رأس المال العقاري - سلطنة عمان
جرّب حاسبة جدوى تحويل الفيلا إلى وحدات إيجار متعددة - سلطنة عمان
جرّب حاسبة نسبة القرض إلى القيمة للعقارات الاستثمارية - سلطنة عمان