قارن بين شراء منزل بالتمويل في سلطنة عمان والاستمرار في استئجاره اعتماداً على أرقامك أنت: القسط الشهري، الدفعة الأولى، الرسوم، التكلفة الإجمالية على أفق يحدده المستخدم، ونقطة التعادل الزمنية التي يصبح بعدها التملّك أقل كلفة من الاستئجار على المدى الطويل.
حاسبة القرار الأمثل: شراء منزل مقابل الاستمرار بالإيجار في سلطنة عمان
أداة مقارنة تُظهر التكلفة الحقيقية لكل خيار خلال سنوات، لا مجرد القسط الشهري، مع تفصيل الرسوم والصيانة وكلفة التضخم، وتنتهي بنقطة التعادل التي تحتاجها لتقرر.
آخر تحديث: 26 سبتمبر 2026. جميع المبالغ بالريال العماني.
لماذا المقارنة بين الشراء والإيجار تُحسب بطريقة خاصة؟
القرار السكني في سلطنة عمان يُتخذ غالباً بسرعة، أو بسرعة غير مقصودة. فالأسرة تقارن بين دفعة أولى كبيرة اليوم وإيجار أعلى قليلاً كل شهر، ثم تكتشف بعد سنوات أن المقارنة الحقيقية كانت تختلف تماماً عن المقارنة الظاهرية.
الفرق الجوهري أن المستأجر في نهاية المدة لا يملك شيئاً: دفع كامل الإيجار وليس لديه أصل. بينما صاحب المسكن ملك بعينه قد يكون دفع فائدة أقل مما ظن، لكنه جمع مبلغاً كبيراً في صافي أصوله من سداد جزء من أصل القرض، بخلاف ما يدفعه المستأجر. لذلك فإن المقارنة العادلة لا تكتفي بسؤال «أي منهما أرخص شهرياً؟» بل تقيس ثلاثة أشياء معاً:
- الفرق النقدي التراكمي: كم ريالاً دفع صاحب المسكن زيادة عن الإيجار خلال المدة.
- صافي المركز المالي: كم يساوي المسكن بعد سداد جزء من الدين، بعد طرح كل ما دفعته فوق الإيجار.
- نقطة التعادل: متى يتساوى الطرفان، وماذا يحدث قبل وبعد تلك اللحظة.
وتجدر الإشارة إلى أن الإطار الضريبي يصب في صالح وضوح المقارنة في سلطنة عمان: لا توجد ضريبة عقارية سنوية على قيمة المسكن، وتُعفى أجرة المسكن السكني من ضريبة القيمة المضافة، كما تُعفى عوائد التصرف في المسكن الأساسي من ضريبة الدخل ابتداءً من 2028 وفق شروط محددة. وهذه كل النقاط موثقة في قسم المصادر الرسمية أسفل الصفحة.
كيف تستخدم الحاسبة خطوة بخطوة
- أدخل سعر المسكن ونسبة التمويل التي ينطبق عليها وضعك، ثم مدة التمويل ومعدل الفائدة المعروض عليك من البنك.
- أدخل إيجارك الشهري الحالي، وهو الرقم الأهم في الطرف الآخر من المقارنة.
- راجع القيم الافتراضية للرسوم والصيانة والتأمين، وعدّلها وفق ما هو مطبق فعلاً على عقارك.
- اضبط أفق المقارنة بالسنوات، ثم اقرأ نقطة التعادل والتكلفة الإجمالية لكل خيار.
- اختبر سيناريو متشائم وآخر متفائل، ثم اطبع النتيجة أو انسخها لمقارنة مع عرض بنكك.
الحاسبة تعمل مباشرة أثناء الكتابة، ولا تحتاج إلى زر انتشار. ويمكنك نسخ رابط النتيجة أو استعادة آخر حساب محفوظ على جهازك.
حاسبة المقارنة بين الشراء بالتمويل والاستمرار بالإيجار
المدخلات
جميع القيم بالريال العماني. الحقول المعلّمة بنجمة إلزامية.
النتائج
لم تبدأ المقارنة بعد
أدخل سعر المسكن والإيجار الشهري على الأقل، وستظهر النتيجة فوراً هنا.
توجد قيم تحتاج تصحيحاً
راجع الحقول المعلّمة بالأحمر، ثم ستعود النتيجة تلقائياً.
الخلاصة في سطر واحد
الشراء بالتمويل يحتاج 41,100.00 ر.ع مقدماً، ويكلف 590.88 ر.ع شهرياً في الشهر الأول مقابل إيجار 550.00 ر.ع، ويتحقق التعادل عند 3 سنوات و4 أشهر.
القسط الشهري للتمويل
443.38 ر.ع
إجمالي الفوائد: 49,014.88 ر.ع على 25 سنة
نقطة التعادل
3 سنوات و4 أشهر
أول شهر يتساوى فيه صافي المركز مع الكلفة التراكمية للإيجار
الدفعة الأولية والرسوم
41,100.00 ر.ع
دفعة أولى 36,000.00 + رسوم 3,600.00
الكلفة الشهرية الحقيقية للتملك
590.88 ر.ع
قسط + صيانة + تأمين + رسوم إدارية
التكلفة الإجمالية للشراء
113,995.91 ر.ع
على 10 سنوات
التكلفة الإجمالية للإيجار
66,000.00 ر.ع
إيجار 550.00 ر.ع شهرياً
الفرق النقدي التراكمي
47,995.91 ر.ع
ما دفعه المالك زيادة عن الإيجار
صافي المركز المالي عند الشراء
12,062.20 ر.ع
صافي أصول 60,058.11 بعد خصم الفرق
العائد الإيجاري الإجمالي: 5.5٪ من سعر المسكن (محسوب من إدخالك).
نسبة عبء الدين: 29.6٪ من صافي دخلك الشهري.
أول شهر تتجاوز فيه كلفة التملك إيجارك: 1 شهر.
إجمالي الكلفة بقيمة اليوم: شراء 86,488.45 ر.ع مقابل إيجار 50,074.06 ر.ع بعد احتساب التضخم.
ملخص النتيجة
على 10 سنوات، يدفع صاحب المسكن 113,995.91 ر.ع مقابل 66,000.00 ر.ع إيجاراً، أي فارق نقدي 47,995.91 ر.ع. في المقابل يبني صافي أصول 60,058.11 ر.ع، فيصبح مركزه المالي أفضل بـ 12,062.20 ر.ع، ويتحقق ذلك عند 3 سنوات و4 أشهر من تاريخ الشراء.
تفسير النتيجة
التملك لا يتفوق نقدياً في البداية، لأن الكلفة الشهرية 590.88 ر.ع تفوق إيجارك بـ 40.88 ر.ع، لكن هذا العجز يتآكل شهرياً مع سداد جزء من أصل القرض حتى يصبح الشراء أقل كلفة.
توصيات عملية
- قارن الكلفة الشهرية 590.88 ر.ع بدخلك: نسبة عبء الدين 29.6٪ أقل من سقف 60٪ المعلن في إفصاحات البنوك.
- الدفعة 41,100.00 ر.ع يجب أن تكون نقداً متاحاً فعلاً، لا مجرد حصة من الادخار.
- أعد الحساب بمعدل أعلى بمقدار نقطة، فالقسط وحده لا يكفي لقياس تحملك.
منهجية الحساب
الحاسبة تختار أسلوب التدفق النقدي الشهري، لأنها الأدق في قرار كهذا: كل شهر يُحسب القسط، وتُضاف المصاريف المتغيرة لهذا الشهر، وتُحدّث قيمة المسكن ورصيد القرض، ثم تُقارن بالتزامات المستأجر في الشهر نفسه. لا يوجد تقريب في هذه الطريقة سوى تقريب عددي صغير في قيمة القسط الشهري.
- تحديد مبلغ التمويل: يُضرب سعر المسكن في نسبة التمويل، والباقي هو الدفعة الأولى التي تدفعها نقداً عند التعاقد.
- إضافة رسوم الشراء: رسوم نقل الملكية والتسجيل محسوبة من قيمة العقار، تضاف إليها التكاليف الأولية الأخرى التي تدخلها.
- حساب القسط الشهري: قسط ثابت لمدة التمويل كاملة، راجعاً معادلة الأقساط المتساوية مع الفائدة.
- إضافة مصاريف التملك الشهرية: الصيانة والتأمين والرسوم الإدارية، وكلها ترتفع سنوياً بمعدل التضخم الذي تدخله، لأن التكلفة لا تبقى ثابتة.
- تحديث رصيد القرض وقيمة المسكن شهرياً: الرصيد ينخفض بسداد جزء من أصل الدين، وقيمة المسكن تتغير بمعدل النمو أو الانخفاض الذي تدخله.
- حساب صافي المركز المالي: قيمة المسكن ناقصة رصيد القرض ناقصة الفارق النقدي بين ما دفعه المالك وما دفعه المستأجر حتى ذلك الشهر.
- تحديد نقطة التعادل: أول شهر تصبح فيه قيمة صافي المركز مساوية أو أكبر من صفر، وهي لحظة تتجاوز فيها كلفة التملك الكلفة التراكمية للإيجار.
المصاريف التي لا تظهر في هذه الحاسبة مثل إعادة طلاء الواجهات، أو تغيير أجهزة التكييف، أو رسوم فك الرهن عند البيع، كلها بنود تبدأ من الصفر في المدة التي تختارها؛ لذلك اختر أفقاً واقعياً لا أفقاً قصيراً لمصلحتك.
الصيغ المستخدمة
تعتمد الحاسبة على ثلاث صيغ أساسية هي نفسها المستعملة في جدول سداد القروض لدى البنوك، وقيمها معروضة بالريال العماني:
1) مبلغ التمويل
L = P × (F ÷ 100)
P سعر المسكن، F نسبة التمويل، L مبلغ القرض.
2) القسط الشهري الثابت
A = L × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
r معدل الفائدة الشهري (السنوي مقسوماً على 12)، n عدد الأقساط (السنوات × 12).
3) صافي المركز المالي
N = (V − B) − (Cشراء − Cإيجار)
V قيمة المسكن في الشهر، B رصيد القرض المتبقي، والفرق بين الكلفتين التراكميتين هو ما دفعه المالك زيادة على المستأجر.
عندما تكون نسبة الفائدة صفراً، تتحول الصيغة الثانية إلى قسمة مبلغ القرض على عدد الأقساط، وهي الحالة الوحيدة التي لا يكون فيها القسط ثابتاً بالمعنى الرياضي.
التعويض بالقيم: من الصيغة إلى أرقامك
فيما يلي تطبيق مباشر للصيغ على القيم الحالية في الحاسبة، ويتغير تلقائياً عند تعديل أي مدخل:
- مبلغ التمويل = 120,000.00 × (70 ÷ 100) = 84,000.00 ر.ع، والدفعة الأولى 120,000.00 − 84,000.00 = 36,000.00 ر.ع.
- القسط الشهري = 84,000.00 × 0.003333 ÷ (1 − (1 + 0.003333)−300) = 443.38 ر.ع.
- الرسوم = 120,000.00 × (3 ÷ 100) = 3,600.00 ر.ع، بإجمالي مبدئي 36,000.00 + 3,600.00 + 1,500.00 = 41,100.00 ر.ع.
- الكلفة الشهرية الحقيقية = 443.38 + 100.00 صيانة + 12.50 تأمين + 35.00 رسوم إدارية = 590.88 ر.ع.
- بعد 10 سنوات (120 قسطاً): ما دفعه المالك 113,995.91 ر.ع مقابل 66,000.00 ر.ع إيجاراً، والفرق 47,995.91 ر.ع.
- صافي المركز = (120,000.00 − 59,941.89) − 47,995.91 = 12,062.20 ر.ع، وهي أول مرة يصبح فيها الشراء أقل كلفة.
خطوات الحساب بالأرقام
- مبلغ التمويل 84,000.00 ر.ع من أصل سعر 120,000.00 ر.ع بنسبة 70٪.
- الدفعة الأولى 36,000.00 ر.ع، ورسوم التسجيل 3,600.00 ر.ع، وتكاليف أولية 1,500.00 ر.ع.
- القسط الثابت 443.38 ر.ع شهرياً لمدة 300 قسطاً، بإجمالي فوائد 49,014.88 ر.ع.
- مصاريف التملك الشهرية في السنة الأولى 147.50 ر.ع ترتفع سنوياً مع التضخم.
- إيجار 550.00 ر.ع شهرياً، ومجموع ما يدفعه المستأجر في 120 شهراً 66,000.00 ر.ع.
- رصيد القرض بعد 120 شهراً 59,941.89 ر.ع، وصافي الأصول 60,058.11 ر.ع.
- الفرق النقدي التراكمي 47,995.91 ر.ع، وصافي المركز 12,062.20 ر.ع، والتعادل عند الشهر 40.
أمثلة عملية من السوق العُماني
الأمثلة التالية توضح كيف تتغير النتيجة عند تغيير متغير واحد فقط، مع الحفاظ على بقية المدخلات كما في السيناريو الافتراضي.
المثال الأول: شقة في مسقط بتمويل 70٪ وإيجار 550 ريالاً
مسكن بسعر 120,000.00 ر.ع، تمويل 70٪ لمدة 25 سنة بنسبة 4٪ سنوياً. القسط 443.38 ر.ع، والكلفة الشهرية الحقيقية 590.88 ر.ع مقابل إيجار 550.00 ر.ع. الفارق النقدي على 10 سنوات 47,995.91 ر.ع، لكن صافي المركز يصل إلى 12,062.20 ر.ع، والتعادل يتحقق عند 3 سنوات و4 أشهر. القراءة: العجز الشهري صغير، لكنه يتراكم في صافي أصولك.
المثال الثاني: نفس المسكن بتمويل أقصر أو معدل أعلى
لو رفعت نسبة الفائدة إلى 5٪ مع إبقاء المدة 25 سنة، يرتفع القسط الشهري دون أن تتغير الدفعة الأولى، ويتأخر التعادل بوضوح، لأن الفوائد تذهب إلى البنك ولا تدخل صافي أصولك. هذه هي النقطة التي يجب أن تقارن فيها بين عرضين بنكيين: مدة أطول بنسبة أعلى أفضل من مدة أقصر بنسبة أعلى، والقرار يعتمد على ورقتك لا على سعة ائتمانك فقط.
المثال الثالث: الشراء في ظل تجميد أسعار العقار
مع تثبيت سعر المسكن صفراً نمواً، وهو أكثر الافتراضات حياداً عند غياب أرقام رسمية، يظل التعادل متحققاً في السيناريو الافتراضي عند 3 سنوات و4 أشهر. لكن إذا كان مسكنك أغلى من 120,000.00 ر.ع أو إيجارك أقل من 550.00 ر.ع، فقد تتأخر نقطة التعادل أو تختفي، وتحتاج حينها إلى نمو في سعر العقار أو زيادة في الإيجار حتى يتساوى الخياران.
المثال الرابع: شراء نقدي كامل بدون قسط
اكتب نسبة تمويل صفراً لتظهر كلفة الشراء النقدي: لا قسط ولا فوائد ولا رسوم إدارية، وتبقى الدفعة الكاملة هي الثمن مع الرسوم. عندها تكون المقارنة بين دفع كامل الثمن الآن، أو دفع جزء منه سنوياً مع تحمل فائدة، وهي مقارنة أوضح عندما يكون رأس المال متاحاً، ومختلفة تماماً عن تقدير القسط وحده.
جدول المقارنة الأول: بنود التكلفة في الخيارين
يوضح الجدول أين تذهب الريالات فعلاً في كل خيار، والفروق في كل بند على حدة.
| البند | الشراء بالتمويل | الاستمرار بالإيجار | الفرق لصالح |
|---|---|---|---|
| الدفعة الأولى | 36,000.00 ر.ع | 0.00 ر.ع | الإيجار |
| رسوم نقل الملكية والتسجيل | 3,600.00 ر.ع | 0.00 ر.ع | الإيجار |
| تكاليف أولية أخرى | 1,500.00 ر.ع | 0.00 ر.ع | الإيجار |
| الالتزام الشهري | 443.38 ر.ع قسط | 550.00 ر.ع إيجار | الشراء |
| الكلفة الشهرية الحقيقية | 590.88 ر.ع | 550.00 ر.ع | الإيجار |
| الصيانة السنوية | 1,200.00 ر.ع | 0.00 ر.ع | الإيجار |
| التأمين والرسوم الإدارية | على المالك | 0.00 ر.ع | الإيجار |
| إجمالي التكلفة على 10 سنوات | 113,995.91 ر.ع | 66,000.00 ر.ع | نقدياً للإيجار |
| صافي الأصول في نهاية المدة | 60,058.11 ر.ع | 0.00 ر.ع | الشراء |
| صافي المركز المالي | 12,062.20 ر.ع | 0.00 ر.ع | الشراء |
| نقطة التعادل | 3 سنوات و4 أشهر | لا تنطبق | الشراء |
| المرونة في الانتقال | مرونة أقل | مرونة أعلى | الإيجار |
الفروق في الصافي لا تعني أن الشراء أوفر نقدياً الآن، بل تعني أن المالك يبني أصلاً بينما يستمر في دفع فائدة، فالفرق يظهر على المدى الطويل لا على المدى القصير.
جدول المقارنة الثاني: ثلاثة سيناريوهات للقرار
يتغير كل سيناريو بمقدار 10٪ في سعر المسكن ومعدل الفائدة فقط، لبيان مدى حساسية القرار لهذين المتغيرين.
| المؤشر | سيناريو متشائم | السيناريو الأساسي | سيناريو متفائل |
|---|---|---|---|
| سعر المسكن | 132,000.00 ر.ع | 120,000.00 ر.ع | 108,000.00 ر.ع |
| معدل الفائدة | 4.4٪ | 4٪ | 3.6٪ |
| الدفعة الأولية | 45,060.00 ر.ع | 41,100.00 ر.ع | 37,140.00 ر.ع |
| القسط الشهري | 508.36 ر.ع | 443.38 ر.ع | 382.54 ر.ع |
| الكلفة الشهرية الحقيقية | 669.36 ر.ع | 590.88 ر.ع | 516.54 ر.ع |
| تكلفة الشراء على 10 سنوات | 127,581.17 ر.ع | 113,995.91 ر.ع | 100,911.38 ر.ع |
| صافي المركز عند الشراء | 3,520.07 ر.ع | 12,062.20 ر.ع | 19,943.82 ر.ع |
| نقطة التعادل | 6 سنوات و11 شهر | 3 سنوات و4 أشهر | سنتان وشهر واحد |
السيناريو المتشائم لا يعني أن الشراء قرار خاطئ، بل يعني أن نقطة التعادل تتأخر، وهذا مهم إن كانت خطتك المالية لا تحتمل تأخر العائد.
الإنفوجرافيك الأول: منحنى نقطة التعادل
يمثل الرسم صافي مركزك الشهري كصاحب مسكن: قيمة المسكن بعد خصم رصيد القرض، مطروحاً منها كل ما دفعته فوق الإيجار. فوق خط الصفر يعني أن الشراء بدأ يعطي نتيجة أفضل، وتحته يعني أن المستأجر ما زال في موقع أقل كلفة.
- أسفل خط الصفر: ما دفعته فوق الإيجار يفوق ما بنيته من أصل.
- فوق خط الصفر: صافي أصولك يفوق ما دفعته فوق الإيجار، وهذا هو التعادل الحقيقي.
- ميل المنحنى يعتمد على ثلاثة أشياء: نسبة الدفعة الأولى، والفارق بين القسط والإيجار، ونمو سعر المسكن.
الإنفوجرافيك الثاني: من أين تأتي كلفة الشهر؟
أهم نقطة يخطئ فيها كثيرون هي مقارنة القسط وحده بالإيجار. الرسم التالي يوضح أن الكلفة الحقيقية للتملك في الشهر الأول تتجاوز القسط بنحو الثلث، والفرق كله مصاريف لا يذهب منها شيء إلى أي أصل.
- قسط التمويل: يدخل منه جزء إلى أصل الدين.
- الصيانة: تذهب إلى الصيانة، وتزيد مع التضخم.
- التأمين: يغطي المخاطر، وليس أصلاً.
- رسوم إدارية: خدمة بنكية سنوية.
- إيجار: لا يبني أي أصل.
أخطاء شائعة في هذه المقارنة
- مقارنة القسط بالإيجار فقط: إهمال الصيانة والتأمين والرسوم الإدارية يجعل كلفة التملك تبدو أقل بكثير من حقيقتها.
- تجاهل الدفعة الأولى والرسوم في الحساب: هي مصروف فوري من نقدك، وإهمالها يقلل كلفة الشراء الظاهرية.
- افتراض نمو سعر المسكن بلا أساس: نقطة التعادل حساسة جداً لهذا الافتراض، ولذلك تبدأ الحاسبة من صفر، وتطلب منك تعديله إن كان لديك مرجع.
- تجاهل سقف نسبة عبء الدين: القسط الشهري ليس رقماً عشوائياً، فالبنوك العمانية تقيّده بنسبة من الدخل، وقد يُرفض الطلب رغم قدرة السداد نظرياً.
- أفق مقارنة قصير جداً: المقارنة على سنة أو سنتين تُظهر دائماً أن الإيجار أرخص، لأنها تتجاهل أن المالك يجمع أصلاً.
- إهمال مرونة الإيجار: العقد يعرّضك لزيادة الأجرة بعد ثلاث سنوات وفق الأحكام المنظمة للعلاقة بين الملاك والمستأجرين، وهذا احتمال واقعي يجب حسابه.
الأسئلة الشائعة
س1ما الفرق بين شراء المسكن بالتمويل والاستمرار في استئجاره في سلطنة عمان؟
الاستمرار في الاستئجار يعني أن تدفع إيجاراً شهرياً دون أن تبني أي أصل، بينما الشراء بالتمويل يعني أن تدفع جزءاً من الثمن نقداً والباقي على شكل قسط شهري مقابل ملكية المسكن. والمقارنة الصحيحة لا تقتصر على الفرق النقدي الشهري، بل تضيف صافي الأصول التي تبنيها مع سداد جزء من أصل القرض، وتطرح منها الدفعة الأولى والرسوم ولفة الصيانة.
س2هل توجد ضريبة عقارية سنوية على مالك المسكن في سلطنة عمان؟
لا توجد ضريبة عقارية سنوية مفروضة على قيمة المسكن، لأن أساس الضريبة في قانون الضريبة على دخل الأفراد هو الدخل المحقق لا قيمة الأصل نفسه. ولذلك تُترك نسبة الرسوم السنوية على العقار مسموحة في الحاسبة بقيمة افتراضية صفر، ويمكن لك إدخال أي رسوم بلدية أو مصاريف دورية تخصّك.
س3هل إيجار المسكن السكني خاضع لضريبة القيمة المضافة في سلطنة عمان؟
لا، لأن قانون ضريبة القيمة المضافة الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 121/2020 يعفي من الضريبة توريدات تأجير العقارات للأغراض السكنية وإعادة بيع العقارات السكنية. ولذلك لا تضيف الحاسبة ضريبة قيمة مضافة على أي من الخيارين.
س4كم تبلغ رسوم نقل ملكية العقار في سلطنة عمان؟
تحدد لائحة القيم والرسوم الصادرة عن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني بالقرار الوزاري رقم 570/2025 رسوم تسجيل عقود البيع من الغير ومن الأقارب من غير الدرجة الأولى بنسبة ثلاثة بالمئة من قيمة العقار. وتستخدم الحاسبة 3 بالمئة افتراضياً، ويجب مراجعة المبلغ مع الجهة المختصة قبل التوقيع.
س5ما نسبة الدفعة الأولى ومدة التمويل العقاري في سلطنة عمان؟
توضح إفصاحات المنتجات البنكية العمانية أن الدفعة الأولى للعقار الأول 10 بالمئة ولعمليات الامتلاك اللاحقة 20 بالمئة، وأن مدة التمويل السكني تصل إلى 25 سنة. وهذان حد أدنى يطبقه البنك بحسب وضع المتقدم، لذلك تدخلهما في الحاسبة كمدخلين قابلين للتعديل.
س6ما المقصود بنقطة التعادل بين الشراء والإيجار؟
نقطة التعادل هي أول شهر يصبح فيه صافي مركزك المالية كصاحب مسكن مساوياً للكلفة التراكمية التي دفعها المستأجر، أي عندما تنمو صافي أصولك مع سداد جزء من أصل القرض بما يعادل فارق ما دفعه الشراء زيادة على الإيجار. ومن تلك اللحظة فصاعداً يصبح إيقاف الإيجار والقسط أقل كلفة على المدى الطويل.
س7هل يجوز لمالك المسكن زيادة الإيجار أثناء العقد في سلطنة عمان؟
نص الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية الصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 والمعدلة بالمرسوم السلطاني رقم 12/2025 على أنه لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة إلا بعد مضي ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار أو من تاريخ آخر زيادة متعاقد عليها، إلا إذا اتفق على خلاف ذلك.
س8كيف أعرف ما إذا كان الشراء بالإيجار أم بالتمويل هو الأنسب لي؟
ابدأ بإدخال أرقامك الحقيقية في الحاسبة، ثم قارن ثلاثة أشياء: القسط الشهري مقابل إيجارك الحالي، ونسبة القسط إلى دخلك، ومتى يتحقق صافي المركز المالي للشراء مقابل الإيجار. ولا تعتمد على القسط وحده، لأن كثرة المصاريف غير المقروءة هي التي تقلب النتيجة في نهاية المدة.
س9ما أثر معدل الفائدة على نتيجة المقارنة؟
معدل الفائدة هو أكثر المتغيرات تأثيراً في القسط الشهري بعد سعر المسكن، وكل زيادة في المعدل ترفع القسط وتؤجل نقطة التعادل. ولذلك تعرض الحاسبة سيناريو متشائم وآخر متفائل بتغيير سعر المسكن ومعدل الفائدة بنسبة 10 بالمئة لكل منهما، لتوضيح حساسية القرار.
مصطلحات مهمة
- الدفعة الأولى
- المبلغ النقدي الذي يدفعه المشتري من ثمن المسكن عند التعاقد، ويمثل الباقي الذي يموله البنك.
- نسبة التمويل
- نسبة مبلغ القرض إلى سعر المسكن، ويجاورها دائماً مبلغ الدفعة الأولى الذي يغطي الباقي.
- القسط الشهري
- المبلغ الثابت المدفوع شهرياً للبنك مقابل التمويل، ويشمل جزءاً من أصل الدين وجزءاً من الفوائد.
- نسبة عبء الدين
- قسمة إجمالي الالتزامات الشهرية على صافي الدخل الشهري، وهي من أهم ضوابط البنوك العمانية عند المنح.
- نقطة التعادل
- أول شهر يصبح فيه صافي المركز المالي للمالك مساوياً للكلفة التراكمية التي دفعها المستأجر.
- صافي المركز المالي
- قيمة المسكن ناقصة رصيد القسط المتبقي، وناقصة الفارق النقدي بين ما دفعه المالك وما دفعه المستأجر.
- العائد الإيجاري الإجمالي
- قيمة الإيجار السنوي مقسومة على سعر المسكن، ويُحسب هنا من إدخالك أنت لا من متوسط سوقي.
- الرسوم الإدارية
- رسوم سنوية يطلبها البنك مقابل إدارة الحساب، وتحتسب غالباً من الرصيد المتبقي أو من مبلغ التمويل.
المصادر الرسمية المعتمدة
اعتمدت الحاسبة على النصوص التالية، وكل رقم أو نسبة ورد في هذه الصفحة مأخوذ منها أو من إدخالك أنت:
فحصنا الروابط آلياً بتاريخ 26 سبتمبر 2026: روابط البنك الوطني العماني والمركز الوطني للإحصاء والمعلومات وبنك ظفار الإسلامي أعادت حالة 200، بينما روابط منصة قانون العمانية أعادت 403 بسبب حاجز أمانٍ أمام الفحص الآلي، ولذلك وُسمت أدناه بوضوح وتحتاج مراجعة يدوية قبل النشر.
- قانون الضريبة على دخل الأفراد، المرسوم السلطاني رقم 56/2025 — المنشور في الجريدة الرسمية رقم 1602 بتاريخ 30 يونيو 2025، وساري من 1 يناير 2028. منه: حدود الإعفاء من عوائد التصرف في المسكن الأساسي، وإعفاء عوائد المسكن الثانوي مرة واحدة مدى الحياة، وخصم فوائد تمويل المسكن الأساسي مرة واحدة مدى الحياة. غير مُتحقَّق آلياً (403)
- الأحكام المنظمة للعلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن — الصادرة بالمرسوم السلطاني رقم 6/89 والمعدلة بالمرسوم السلطاني رقم 12/2025. منه: قاعدة عدم جواز زيادة الأجرة إلا بعد مضي ثلاث سنوات من بدء العقد أو من آخر زيادة متعاقد عليها إلا باتفاق. غير مُتحقَّق آلياً (403)
- لائحة القيم والرسوم، القرار الوزاري رقم 570/2025 — وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، ملحق رقم 7: رسوم تسجيل عقود البيع من الغير ومن الأقارب من غير الدرجة الأولى بنسبة 3٪ من قيمة العقار. غير مُتحقَّق آلياً (403)
- المادة 47 من قانون ضريبة القيمة المضافة — كما وردت في الفتوى الصادرة عن وزارة العدل: إعفاء تأجير العقارات للأغراض السكنية وإعادة بيع العقارات السكنية. غير مُتحقَّق آلياً (403)
- تقرير التضخم لشهر يونيو 2026، المركز الوطني للإحصاء والمعلومات — ارتفاع المؤشر العام للتضخم 2.8٪ عن الشهر المماثل، ومتوسط 2.8٪ للفترة من يناير إلى يونيو 2026. مُتحقَّق آلياً (200)
- برنامج التمويل السكني إسكان، البنك الوطني العماني — معدل الربح حسب فئات الدخل: أقل من 401 ريال عماني 1٪ سنوياً، ومن 401 إلى 1000 ريال 3٪، وأكثر من 1000 ريال 4٪، بمدة تمويل تصل إلى 25 سنة. مُتحقَّق آلياً (200)
- منتج التمويل العقاري، بنك ظفار الإسلامي — نسبة عبء الدين السكني 60٪ من الدخل، والدفعة الأولى 10٪ للعقار الأول و20٪ لعمليات الامتلاك اللاحقة. مُتحقَّق آلياً (200)
شروط البنوك وبرامج الدعم تتغير، ولذلك يجب مراجعة العرض مع مصرفك قبل التوقيع، واعتماد الأرقام الرسمية الحديثة من الجهة المختصة.
الخلاصة النهائية
القرار بين الشراء بالتمويل والاستمرار بالإيجار في سلطنة عمان لا يُحسم بمقارنة القسط بالإيجار، بل بمقارنة ثلاثة أرقام: كم تدفع نقداً في اليوم الأول، وكم تدفع شهرياً فعلياً بعد الصيانة والتأمين والرسوم، ومتى يسترد ما دفعته فوق الإيجار من صافي أصولك.
وفي أغلب الحالات التي درستها هذه الحاسبة، يظهر أن الإيجار أقل كلفة نقدياً في السنوات الأولى، بينما الشراء أقل كلفة إجمالية على المدى الطويل. والمفتاح أن تجعل الدفعة الأولى واضحة، وأن تقارن بين عروض التمويل الحقيقية لا بين معدل معلن، وأن تحسب النتيجة على أفق كافٍ لا على سنة أو سنتين.
استخدم الحاسبة بأرقامك، ثم اعرض النتيجة على شخص ثالث يفهم الأرقام قبل التوقيع، فالقرار السكني من القرار الذي لا ينبغي أن يُتخذ وحده.
الخطوة التالية
بناءً على مدخلاتك الحالية، ابدأ بتثبيت عرض التمويل مكتوباً، ثم أعد الحساب بعرض بديل قبل التوقيع.
تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools. هذه الأداة للتخطيط الأولي، وليست استشارة مالية أو قانونية رسمية، وتبنى على مدخلات تقديرية يفرضها المستخدم.
الافتراضات والمتوسطات المستخدمة في الحساب تقديرية وتحتاج مراجعة دورية؛ والنتائج مخصصة للتخطيط الأولي وليست استشارة مالية أو قانونية أو هندسية رسمية.
