🏠 حاسبة الإيجار السنوي مقابل التمويل - مصر

قارن بين الإيجار السنوي والتمويل في مصر بسهولة، واعرف الخيار الأقل تكلفة والأكثر جدوى وفق قيمة الإيجار، والتمويل، وفترة السداد.

آخر تحديث: 18 يوليو 2026

حاسبة تمويل مجانية · محدّثة يوليو 2026

حاسبة الإيجار مقابل التمويل العقاري في مصر

سؤال "أستأجر ولا أشتري بالتمويل العقاري؟" مالوش إجابة واحدة تناسب الجميع. اكتب بيانات الوحدة والإيجار البديل، وهتشوف مقارنة مباشرة بين إجمالي المصاريف النقدية للإيجار والتمويل، وبعد كام سنة تقريبًا يبقى التمويل أوفر نقديًا من الإيجار.

مقارنة بأسعار عائد مبادرات البنك المركزي المصري الفعلية (محدودي ومتوسطي الدخل والتمويل التقليدي)
حساب "سنة التعادل" التقريبية بين الإيجار والتملك
كل رقم قابل للتعديل يدويًا حسب حالتك وسوق منطقتك

سعر الوحدة السكنية (جنيه) *

نسبة المقدم (%)

مدة التمويل (سنوات)

فئة سعر العائد (وفق مبادرات البنك المركزي المصري)

محدودو الدخل ≈ 7.5% متوسطو الدخل ≈ 12% تمويل تقليدي ≈ 26% سعر مخصص

سعر العائد السنوي المستخدم في الحساب (%)

يتم تعبئته تلقائيًا عند اختيار فئة أعلاه، وتقدر تعدّله يدويًا ليطابق عرض البنك الفعلي.

الإيجار السنوي لوحدة مماثلة (جنيه)

الزيادة السنوية المتوقعة للإيجار (%)

مصاريف صيانة سنوية للمالك (% من سعر الوحدة)

عدد سنوات المقارنة

تقديري

مقارنة التكلفة النقدية الإجمالية

على مدار 10 سنوات — قابلة للتعديل

الإيجار —

التمويل / الشراء —

القسط الشهري التقديري للتمويل: —
مبلغ المقدم: —
سنة التعادل التقريبية: —

هذه المقارنة تحسب إجمالي المبالغ النقدية المدفوعة فقط (المقدم + الأقساط + الصيانة، مقابل الإيجار المتراكم)، ولا تحتسب قيمة الوحدة كأصل مملوك في نهاية مدة التمويل، ولا العائد البديل لو استثمرت مبلغ المقدم بدل دفعه. عند التملك الكامل، تكون قد امتلكت أصلًا عقاريًا له قيمة سوقية، بعكس الإيجار.

إزاي بتحسب الحاسبة المقارنة؟

الحاسبة بتبني مسارين منفصلين لكل سنة من سنوات المقارنة، وبتجمعهم تراكميًا:

مسار الإيجار

إجمالي الإيجار = مجموع (الإيجار السنوي × (1 + نسبة الزيادة)^(رقم السنة − 1)) لكل سنوات المقارنة

يعني الإيجار مش ثابت، وبيزيد كل سنة بنسبة الزيادة اللي حددتها، وده بيقرّب الحاسبة من الواقع الفعلي لسوق الإيجارات.

مسار التمويل / الشراء

إجمالي التمويل = المقدم + (القسط الشهري × عدد الأشهر المسددة) + (سعر الوحدة × نسبة الصيانة × عدد السنوات)

القسط الشهري نفسه بيتحسب بطريقة الفائدة المتناقصة (نفس الطريقة المستخدمة في أغلب برامج التمويل العقاري في مصر ومبادرات البنك المركزي)، بمعادلة:

القسط الشهري = [مبلغ التمويل × سعر الفائدة الشهري] ÷ [1 − (1 + سعر الفائدة الشهري)^-عدد الأشهر]

لو حابب تفهم تفاصيل حساب القسط الشهري أكتر أو تقارن بين عروض بنوك مختلفة، فيه حاسبة التمويل العقاري والشخصي للبنوك المصرية مخصصة لده بالتفصيل.

سنة التعادل

الحاسبة بتفحص كل سنة من سنة 1 لحد 30 سنة، وبتدور على أول سنة يكون فيها إجمالي مصاريف التمويل التراكمية أقل من أو يساوي إجمالي مصاريف الإيجار التراكمية، وتديك رقمها كـ"سنة تعادل تقريبية".

أسعار عائد التمويل العقاري في مصر 2026

البنك المركزي المصري يطرح مبادرات مدعومة للتمويل العقاري بأسعار عائد أقل من السوق التقليدي، عبر صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري. وفق آخر تعديل معلن، تصل أسعار العائد المتناقصة للمبادرة إلى نحو 7.5% إلى 8% لفئة محدودي الدخل (حسب سقف الدخل)، ونحو 12% لفئة متوسطي الدخل، بحد أدنى للمقدم 20% في الغالب. أما التمويل العقاري التقليدي من البنوك خارج هذه المبادرات، فتكون أسعار عائده أعلى بكثير وتتغير مع كل قرار للجنة السياسة النقدية بالبنك المركزي.

المصدر: كتب دورية معلنة من البنك المركزي المصري بشأن مبادرة التمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل (راجع قسم "المراجع والمصادر" أسفل الصفحة). هذه الأسعار قابلة للتغيير بقرارات لاحقة، وتحتاج تأكيد مباشر من البنك وقت التقديم.

العوامل اللي بتحدد أيهما أوفر: الإيجار أم التمويل؟

سعر العائد على التمويل

كل ما قل سعر العائد (زي مبادرات محدودي ومتوسطي الدخل) كل ما قلّت تكلفة التمويل الإجمالية واقتربت سنة التعادل.

معدل زيادة الإيجار سنويًا

كل ما زاد معدل ارتفاع الإيجارات في منطقتك، كل ما بقى التمويل خيارًا أوفر على المدى الطويل مقارنة بالاستمرار في الإيجار.

نسبة المقدم ومدة التمويل

مقدم أعلى بيقلل مبلغ التمويل والفوائد، لكنه بيحتاج سيولة كبيرة مقدمًا مقارنة بالإيجار اللي بيتطلب مبلغ أقل بكتير في البداية.

أفق الإقامة المتوقع

لو ناوي تقيم في المكان لفترة قصيرة، الإيجار غالبًا أوفر لأن تكلفة التملك بتحتاج سنوات طويلة نسبيًا عشان "تتعادل" مع الإيجار.

مصاريف الصيانة والتملك

المالك بيتحمل صيانة الوحدة ورسوم إضافية غالبًا ما يتحملها المستأجر جزئيًا فقط أو لا يتحملها إطلاقًا حسب نوع العقد.

القيمة السوقية للوحدة مستقبلًا

هذه الحاسبة لا تحتسب ارتفاع سعر العقار مستقبلًا، وهو عامل إضافي لصالح التملك لا تعكسه المقارنة النقدية وحدها.

مثال عملي على الحساب

وحدة بسعر 2,000,000 جنيه، مقدم 20%، تمويل 20 سنة بعائد متوسطي الدخل 12%

المقدم: 2,000,000 × 20% = 400,000 جنيه
مبلغ التمويل: 1,600,000 جنيه
القسط الشهري (فائدة متناقصة): ≈ 17,600 جنيه
مقابل إيجار سنوي بديل 120,000 جنيه (10,000 شهريًا) بزيادة سنوية 10%:

على مدار 10 سنوات مقارنة: إجمالي التمويل (مقدم + أقساط + صيانة) ≈ 2,714,000 جنيه، مقابل إجمالي إيجار تراكمي ≈ 1,912,000 جنيه — يعني الإيجار أقل تكلفة نقديًا خلال العشر سنوات الأولى في هذا المثال.
لكن سنة التعادل التقريبية في نفس المثال تقع عند السنة رقم 16، وبعدها يبدأ إجمالي مصاريف التمويل التراكمية في الاقتراب من إجمالي الإيجار التراكمي، مع فارق جوهري: في نهاية المدة يكون المشتري قد امتلك الوحدة بالكامل، بينما المستأجر لم يمتلك شيئًا.

أخطاء شائعة عند المقارنة بين الإيجار والتمويل

مقارنة القسط الشهري فقط بالإيجار الشهري دون احتساب المقدم والمصاريف الإدارية والصيانة.
افتراض أن الإيجار هيفضل ثابت طول سنوات المقارنة دون احتساب الزيادة السنوية المتوقعة.
تجاهل قيمة الوحدة كأصل مملوك في نهاية مدة التمويل عند الحكم على "الأوفر" ماليًا.
عدم مقارنة أكثر من فئة تمويل (محدودي/متوسطي الدخل مقابل التمويل التقليدي) رغم الفارق الكبير بينهم في سعر العائد.
اتخاذ القرار بناءً على سنة أو سنتين فقط دون النظر لأفق الإقامة المتوقع الفعلي.

قاموس مصطلحات الإيجار والتمويل العقاري

سنة التعادل (Break-even Year): السنة التي يصبح فيها إجمالي التكلفة النقدية التراكمية للتمويل مساويًا أو أقل من إجمالي تكلفة الإيجار التراكمية.
سعر العائد المتناقص: طريقة حساب فائدة يُطبَّق فيها سعر العائد شهريًا على الرصيد المتبقي فقط من مبلغ التمويل بعد خصم الأقساط المسددة.
مبادرة التمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل: برنامج تمويل مدعوم من البنك المركزي المصري عبر صندوق الإسكان الاجتماعي، يقدم أسعار عائد أقل من السوق التقليدي حسب فئة الدخل.
حقوق الملكية (Equity): الجزء من قيمة الوحدة الذي أصبح مملوكًا فعليًا للمشتري بعد خصم الرصيد المتبقي من التمويل.

أسئلة شائعة عن الإيجار مقابل التمويل العقاري

هل الإيجار أفضل من التمويل العقاري في مصر؟

يعتمد على أفق الإقامة المتوقع، وسعر العائد المتاح لك، ومعدل زيادة الإيجار في منطقتك. عمومًا، الإيجار غالبًا أقل تكلفة نقديًا في السنوات الأولى، بينما التمويل يصبح أوفر تدريجيًا كلما طالت مدة الإقامة، وفي النهاية يمنحك أصلًا مملوكًا.

كم سنة يحتاج التمويل العقاري ليصبح أوفر من الإيجار؟

لا يوجد رقم ثابت، لأنه يعتمد على سعر العائد ونسبة المقدم ومعدل زيادة الإيجار. استخدم "سنة التعادل" في الحاسبة أعلاه للحصول على تقدير مبني على بياناتك الفعلية.

ما هي أسعار عائد مبادرة التمويل العقاري بالبنك المركزي؟

وفق آخر تعديل معلن، تتراوح الأسعار المتناقصة بين نحو 7.5% إلى 8% لمحدودي الدخل ونحو 12% لمتوسطي الدخل، وتختلف حسب سقف الدخل الشهري للفرد أو الأسرة. يُنصح بتأكيد السعر الحالي مباشرة من البنك أو صندوق الإسكان الاجتماعي عند التقديم.

هل تكلفة الصيانة تُحسب على المالك أم المستأجر؟

غالبًا ما يتحمل المالك مصاريف الصيانة الأساسية والإصلاحات الكبرى، بينما قد يتحمل المستأجر بعض المصاريف التشغيلية اليومية حسب بنود عقد الإيجار.

هل زيادة الإيجار السنوية تؤثر على قرار الشراء؟

نعم بشكل مباشر؛ كل ما ارتفع معدل زيادة الإيجار المتوقع، كل ما اقتربت سنة التعادل وأصبح التمويل خيارًا أوفر على المدى المتوسط والطويل.

هل المقارنة تحتسب ارتفاع سعر العقار مستقبلًا؟

لا، هذه الحاسبة تقيس التدفق النقدي المدفوع فقط ولا تحتسب ارتفاع القيمة السوقية للوحدة، وهو عامل إضافي قد يرجّح كفة التملك في كثير من الحالات.

هل يمكن استخدام مقدم أقل من 20%؟

بعض برامج التمويل التقليدي تسمح بمقدم أقل، لكن مبادرات البنك المركزي لمحدودي ومتوسطي الدخل تشترط عادة حدًا أدنى للمقدم حول 20%، ويُنصح بتأكيد الشرط الحالي من البنك مباشرة.

ما الفرق بين هذه الحاسبة وحاسبة التمويل العقاري العادية؟

هذه الحاسبة تركز على مقارنة الإيجار بالتملك عبر الزمن وحساب سنة التعادل، بينما حاسبة التمويل العقاري والشخصي تركز على حساب القسط الشهري ومقارنة عروض البنوك المختلفة بالتفصيل.

هل أفق الإقامة القصيرة يرجّح الإيجار دائمًا؟

في أغلب الحالات نعم، لأن تكلفة التملك (المقدم والمصاريف الإدارية) تحتاج سنوات لتتعادل مع الإيجار المتراكم، فكلما قصرت فترة الإقامة المتوقعة زادت أفضلية الإيجار نقديًا.

هل الحاسبة تعطي قرارًا نهائيًا ملزمًا؟

لا، الحاسبة أداة استرشادية لمقارنة التدفقات النقدية فقط، ولا تغني عن استشارة مالية أو عقارية متخصصة تأخذ في الاعتبار وضعك الشخصي الكامل وقيمة الأصل العقاري المتوقعة.

المراجع والمصادر

أسعار عائد المبادرات المستخدمة كافتراضات في الحاسبة مأخوذة من الكتب الدورية المعلنة للبنك المركزي المصري بشأن مبادرة التمويل العقاري لمحدودي ومتوسطي الدخل، وقد تتغير بقرارات لاحقة. نسبة زيادة الإيجار ونسبة الصيانة قيم استرشادية قابلة للتعديل، لعدم وجود جهة رسمية تنشر معدل زيادة إيجار موحد لكل مصر. للاطلاع على مصادر رسمية ذات صلة: