احسب بسهولة العائد السنوي لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة في بورصة البحرين مقابل التملك المباشر، مع تحليل سيولة وتوصيات.
آخر تحديث: 29 أكتوبر 2026
تساعدك هذه الحاسبة على تقدير العائد الإجمالي السنوي لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة في بورصة البحرين (التوزيعات + نمو سعر الوحدة)، ومقارنته بالعائد الصافي للتملك العقاري المباشر بعد الشواغر والتكاليف، بالدينار البحريني، مع تفسير واضح للسيولة والتوصية.
صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في بورصة البحرين، مثل صندوق إسكان، تمنح المستثمر الفرصة للدخول إلى سوق العقار دون تملك مباشر لوحدة عقارية. لكن السؤال الحقيقي أمام المستثمر: هل يحقّق هذا الصندوق عائدًا أفضل من شراء عقار والاحتفاظ به مباشرة؟
تجمع هذه الحاسبة بين مدخلتين: مدخلات الصندوق (سعر الوحدة، التوزيعات، نمو السعر) ومدخلات التملك المباشر (العائد الإيجاري، الشواغر، التكاليف، نمو قيمة العقار)، ثم تُظهر الفرق السنوي بالدينار البحريني ونسبة العائد، مع توصية مرتبطة بهدف المستثمر (عائد مستمر، سيولة، تملّك كامل).
تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools.
أدخل القيم ثم اضغط «احسب وقارن» لعرض النتيجة.
—
—
—
—
—
تنطبق زيادة/إنقاص 10٪ على نسب التوزيعات ونمو السعر والعائد الإيجاري ونمو العقار معًا.
تتكون النتيجة من جزأين متوازيين: أداء وحدات الصندوق، وأداء العقار المملوك مباشرة. يُقارن الاثنان على أساس رأس مال مبدئي مذكور في المدخلات، وعلى مدى سنة واحدة.
عائد الصندوق الإجمالي = (قيمة الاستثمار × نسبة التوزيعات) + (قيمة الاستثمار × معدل نمو سعر الوحدة)
نسبة عائد الصندوق = عائد الصندوق الإجمالي ÷ قيمة الاستثمار × 100
الإيجار الصافي بعد الشواغر = (قيمة العقار × العائد الإيجاري) × (1 − نسبة الشواغر)
العائد النقدي للتملك = الإيجار الصافي بعد الشواغر − (قيمة العقار × نسبة تكاليف التشغيل)
عائد التملك الإجمالي = العائد النقدي للتملك + (قيمة العقار × معدل نمو قيمة العقار)
الفرق السنوي = عائد الصندوق الإجمالي − عائد التملك الإجمالي
بافتراض: استثمار 10000 د.ب في الصندوق، سعر وحدة 100 د.ب، توزيعات 5٪، نمو سعر 2٪، وعقار بقيمة 50000 د.ب، عائد إيجاري 6٪، تكاليف 1.5٪، شواغر 5٪، نمو عقاري 1.5٪:
ملاحظة: المبالغ هنا تعتمد على مدخلاتك، والأمثلة في قسم الأمثلة أدناه تستخدم قيمًا مختلفة للتوضيح. كل النسب في الحاسبة مدخلات قابلة للتعديل وليست أرقامًا رسمية مثبّتة.
مستثمر في البحرين يضع 5000 د.ب في وحدات صندوق استثمار عقاري متداولة بسعر وحدة 50 د.ب (100 وحدة)، ويتوقع توزيعات 4٪ ونمو سعر 1.5٪. التوزيعات = 200 د.ب، ونمو رأس المال = 75 د.ب، والعائد الإجمالي للصندوق = 275 د.ب أي 5.5٪ من رأس المال.
عقار بقيمة 45000 د.ب، عائد إيجاري 7٪، تكاليف 2٪، شواغر 8٪، نمو قيمة 1٪. الإيجار الإجمالي = 3150 د.ب؛ بعد الشواغر = 2898 د.ب؛ التكاليف = 900 د.ب؛ العائد النقدي = 1998 د.ب؛ نمو العقار = 450 د.ب؛ الإجمالي = 2448 د.ب أي 5.44٪ من قيمة العقار.
صندوق بتوزيعات 8٪ ونمو سعر 0.5٪ على استثمار 20000 د.ب. العائد الإجمالي = 1600 + 100 = 1700 د.ب أي 8.5٪. قد يفوق التملك المباشر إذا كان العائد الإيجاري الصافي بعد التكاليف والشواغر أقل من ذلك.
عقار بقيمة 80000 د.ب، عائد إيجاري 9٪، تكاليف 1٪، شواغر 3٪، نمو 2٪. الإيجار بعد الشواغر = 80000 × 9٪ × 0.97 = 6984 د.ب؛ التكاليف = 800 د.ب؛ النقدي = 6184 د.ب؛ نمو العقار = 1600 د.ب؛ الإجمالي = 7784 د.ب أي 9.73٪. يتفوق التملك هنا على صندوق بتوزيعات 5٪ ونمو 2٪.
عقار 60000 د.ب، عائد إيجاري 8٪، تكاليف 2.5٪، شواغر 15٪، نمو 0٪. بعد الشواغر: 60000 × 8٪ × 0.85 = 4080 د.ب؛ التكاليف = 1500 د.ب؛ النقدي = 2580 د.ب؛ نمو = 0؛ الإجمالي = 2580 د.ب أي 4.3٪ فقط، بينما صندوق قد يحقق 7٪ بنفس رأس المال وبسيولة أعلى.
| وجه المقارنة | صندوق استثمار عقاري متداول | تملك عقاري مباشر |
|---|---|---|
| طبيعة الاستثمار | شراء وحدات استثمارية يديرها صندوق في أصول عقارية | شراء ملكية عقارية باسم المستثمر |
| السيولة | أعلى نسبيًا؛ بيع الوحدات يتم في السوق الثانوي وفق توافر المشترين | أقل نسبيًا؛ بيع العقار قد يستغرق أسابيع أو أشهر |
| حجم الدخول | يمكن البدء بمبالغ أصغر عبر شراء عدد من الوحدات | يتطلب رأس مال أكبر عادةً لشراء وحدة عقارية |
| إدارة الأصول | يتولى فريق الصندوق الإدارة والإيجارات والصيانة | يتحمل المستثمر إدارة العقار أو تكاليف شركة إدارة |
| المخاطر | تقلب أسعار الوحدات وتقلب التوزيعات حسب أداء الأصول | شواغر، تكاليف غير متوقعة، تقلب قيمة العقار في السوق |
| حق التملّك | ملكية غير مباشرة لحصة من محفظة عقارية | ملكية مباشرة كاملة للعقار |
| التوزيعات / الإيجار | توزيعات نقدية حسب سياسة الصندوق ونتائجه | إيجار مباشر يُحصّله المستثمر من المستأجر |
| شفافية الأسعار | سعر الوحدة يظهر في السوق حسب التداول | سعر البيع يُحدد بالتفاوض وتقييم السوق |
الجدول التالي يوضح كيف قد يتغير الفرق السنوي بين الخيارين بحسب مستوى العائد. الأرقام افتراضية للتوضيح فقط وليست توقعات رسمية.
| السيناريو | عائد الصندوق الإجمالي | عائد التملك الإجمالي | الأفضل نظريًا |
|---|---|---|---|
| عائد الصندوق أعلى من التملّك | 7% = 700 د.ب | 5.7% = 2850 د.ب من 50000 | الصندوق بالعائد النسبي، والتملك بالمبلغ المطلق حسب رأس المال المخصص |
| تعادل تقريبي | 6% = 600 د.ب | 6% = 3000 د.ب من 50000 | يُفضَّل الاختيار حسب السيولة واحتياج التملّك |
| التملك أعلى عائدًا نقديًا | 4% = 400 د.ب | 8% = 4000 د.ب من 50000 | التملك إذا تحمّلت الشواغر والتكاليف وإدارة العقار |
| سوق هابط للعقار مع توزيعات ثابتة | 5% توزيعات ونمو سعري -2% أي 3% صافيًا | نمو عقاري -3% مع عائد نقدي صافٍ 5.7٪ أي 2.7٪ | الصندوق قد يخفّض الأثر بسبب تنوّع المحفظة والسيولة |
عرض الشريط نسبة من رأس المال لكل خيار على حدة؛ المجموع يعطي العائد الإجمالي: 7% للصندوق و5.7% للتملك في هذا المثال الافتراضي.
هي صناديق استثمار عقاري يُسمح بتداول وحداتها في السوق المنظّم، مثل بورصة البحرين، بحيث يشتري المستثمر وحدات بدل شراء عقار محدد، ويساهم بذلك في محفظة عقارات يديرها الصندوق.
يُجمع بين التوزيعات النقدية ونمو (أو تراجع) سعر الوحدة. المعادلة: العائد الإجمالي = (قيمة الاستثمار × نسبة التوزيعات) + (قيمة الاستثمار × معدل نمو سعر الوحدة).
يُخصم من الإيجار أثر الشواغر وتكاليف التشغيل والصيانة والإدارة، ثم يُضاف نمو (أو تراجع) قيمة العقار. النتيجة هي العائد الإجمالي السنوي للتملك المباشر.
الصندوق المتداول أعلى سيولة نسبيًا لأن الوحدات تُباع في السوق الثانوي وفق توافر المشترين، بينما بيع العقار المباشر قد يحتاج أسابيع أو أشهر.
لا. التوزيعات تعتمد على نتائج الصندوق وأصوله وسياسته، وقد تتغير بين الفترات. لا تعامل نسبة توزيعات سابقة على أنها التزام مستقبلي.
لا. الحاسبة تركز على العائد التشغيلي ونمو السعر. قد تُضاف رسوم التداول أو تكاليف التمويل العقاري أو ضريبة الربح من التداول لاحقًا كمدخلات إضافية عند الحاجة.
الإجمالي هو الإيجار لسنة كاملة قبل أي خصوم. الصافي يخصم الشواغر ثم تكاليف التشغيل والصيانة والإدارة، وهو ما يُقارب ما يصل فعليًا إلى المستثمر.
عندما يسعى المستثمر لملكية كاملة، ويتمكن من إدارة العقار أو تكاليف إدارته، ويحصل على عائد نقدي صافٍ قوي مع شواغر منخفضة، ويقبل انخفاض السيولة مقارنة بالوحدات المتداولة.
لا. النتائج تقديرية مبنية على المدخلات التي تُعطيها، وأي نسبة سوقية قابلة للتعديل. القرارات الاستثمارية في البحرين تحتاج مراجعة بيانات الصندوق الرسمية واستشارة مختص مرخّص عند الحاجة.
قبل اعتماد أي نسبة توزيعات أو سعر وحدة أو رسوم، يُنصح بمراجعة البيانات المنشورة من الجهات الرسمية والسوقية التالية في مملكة البحرين:
تنبيه: الافتراضات والمتوسطات المستخدمة في الحاسبة تقديرية وتحتاج مراجعة دورية؛ النتائج مخصصة للتخطيط الأولي وليست استشارة مالية أو قانونية أو هندسية رسمية.
صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البحرين تجمع بين مرونة دخول سوق العقار بمبالغ أصغر وسيولة أعلى، مقابل التملّك المباشر الذي يمنح السيطرة الكاملة وربما عائدًا نقديًا أعلى عند إدارة جيدة وشواغر منخفضة. الفرق الفعلي يظهر فقط عند مقارنة العائد الإجمالي بعد كل التكاليف، على أساس رأس المال نفسه.
استخدم الحاسبة أعلاه لاختبار سيناريوهاتك المختلفة، وحدّث النسب من مصادر الصندوق والعقار الرسمية قبل اتخاذ القرار.
أدخل نسب التوزيعات ونمو السعر والعائد الإيجاري من واقع بياناتك، ثم قارن العائد السنوي بالدينار البحريني بين الصندوق والتملك المباشر.
حاسبة جدوى الاحتضان في خليج فينتك - البحرين
جرّبها
مقارنة الدين الاستثماري مقابل التمويل بالأسهم - البحرين
جرّبها
حاسبة عائد صناديق الاستثمار العقاري المتداولة - البحرين
أنت هنا
حاسبة فحص التوافق الشرعي للاستثمار في الأسهم - البحرين
جرّبها
جرّب حاسبة خطة الادخار عبر الصكوك | حساب العائد بالدينار البحريني
جرّب حاسبة تكلفة خطط الأسهم للموظفين - البحرين
جرّب حاسبة تكلفة تأجيل الاستثمار بالدينار البحريني
جرّب مقارنة الدين الاستثماري مقابل التمويل بالأسهم - البحرين
جرّب حاسبة تعرض الأصول الرقمية في المحفظة الشخصية | بالدينار البحريني
جرّب حاسبة تحويل سندات SAFE إلى أسهم - البحرين
جرّب حاسبة تكلفة الاحتفاظ بالنقد الخامل - البحرين
جرّب حاسبة تحمل المخاطر الاستثمارية - البحرين