حاسبة مجانية تقارن التكلفة الحقيقية لشراء شقة جاهزة أو فيلا جاهزة مقابل شراء وحدة على الخارطة في الإمارات. تشمل رسوم دائرة الأراضي والأملاك (4%)، عمولة الوسيط، رسوم الأمانة والتسجيل، التمويل العقاري وفق نسب المصرف المركزي، أقساط البناء، والإيجار المتوقع — لتحديد الخيار الأقل تكلفة واضحًا خلال دقيقة واحدة بالدرهم الإماراتي.
مقارنة تكلفة الشراء الجاهز بالشراء على الخارطة في الإمارات
عند التفكير في شراء عقار في دبي أو أبوظبي أو الشارقة، يقف معظم المشترين أمام خيارين متكافئين ظاهريًا: شقة جاهزة تسلمك مفاتيح اليوم، أو وحدة على الخارطة بسعر أقل وخطة دفع موزّعة لكنها تنتهي بعد سنوات. لا يقارن المشترون عادةً التكلفة الكاملة — الرسوم، التمويل، الأقساط، ومدة انتظار الإيجار — فيتخذون القرار بناءً على السعر فقط. هذه الحاسبة تعالج ذلك بمحرك مقارنة يحسب التكلفة الصافية للتملك لكل خيار خلال أفق زمني واحد.
حاسبة مقارنة تكلفة الشراء الجاهز بالشراء على الخارطة
النتيجة
عقار جاهز
- النقدية المطلوبة في البداية
- 0
- القسط الشهري
- 0
- الإيجار الشهري المتوقع
- 0
- التكلفة الصافية للتملك
- 0
على الخارطة
- النقدية المطلوبة في البداية
- 0
- القسط الشهري أثناء البناء
- 0
- الإيجار الشهري المتوقع
- 0
- التكلفة الصافية للتملك
- 0
جدول المقارنة المباشر
| البند | عقار جاهز | على الخارطة |
|---|---|---|
| النقدية المطلوبة في البداية | 0 | 0 |
| القسط الشهري خلال فترة البناء | 0 | 0 |
| إجمالي النقد المدفوع خلال الأفق | 0 | 0 |
| إجمالي الإيجار المحصَّل خلال الأفق | 0 | 0 |
| رصيد التمويل المتبقي في نهاية الأفق | 0 | 0 |
| التكلفة الصافية للتملك | 0 | 0 |
سيناريوهات «ماذا لو»
خطوات الحساب
العقار الجاهز
العقار على الخارطة
مدة المقارنة
الافتراضات: نسبة الفائدة ومدة التمويل قابلة للتعديل، رسوم الخدمة تُحتسب من تاريخ التسليم، والإيجار يُحصَّل من الشهر الأول للعقار الجاهز ومن التسليم للعقار على الخارطة. النتائج تقديرية وليست عرضًا رسميًا.
كيف تستخدم الحاسبة
- أدخل سعر العقار الجاهز المكافئ للوحدة التي تفكر فيها (شقة أو فيلا).
- أدخل سعر العقار على الخارطة لنفس المنطقة أو المشروع.
- اختر فئة المشتري (مقيم/مواطن، أول عقار أو استثمار) لتطبيق نسب التمويل الصحيحة.
- اضبط نسبة الفائدة ومدة التمويل، ثم العائد الإيجاري المتوقع ومدة البناء.
- اقرأ النتيجة، ثم جرّب السيناريوهات الثلاثة لترى أثر تغيّر ظروف السوق.
منهجية الحساب
تعتمد الحاسبة على مبدأ مقارنة التدفق النقدي المتطابق: تُحسب جميع الأموال الخارجة (الدفعة المقدمة، الرسوم، الأقساط، رسوم الخدمة) وجميع الأموال الداخلة (الإيجار) لكل خيار عبر أفق زمني واحد، ثم يُضاف رصيد التمويل المتبقي كمستحقات مستقبلية غير مدفوعة. الناتج هو التكلفة الصافية للتملك — وكلما قلّت التكلفة كان الخيار الأفضل ماليًا.
- رسوم DLD: 4% من قيمة العقار في الحالتين (نقل ملكية للجاهز، وعقد Oqood للخارطة).
- رسوم إضافية للجاهز: رسوم دائرية إدارية 580 درهمًا، وأمين تسجيل 4200 درهم، وعمولة وسيط 2% + 5% ضريبة عند الشراء عبر وسيط.
- رسوم الخارطة: رسوم تسجيل المطور (نموذجيًّا 1,000–5,000 درهم) ولا تُدفع عمولة وسيط من المشتري على الغالب.
- التمويل: يطبَّق أقصى نسب المصرف المركزي الإماراتي (80% مقيم أول سكن، 85% مواطن أول سكن، 60% مقيم استثمار، 65% مواطن استثمار للجاهز؛ و50% بحد أقصى للعقار على الخارطة).
- الإيجار: يحصل العقار الجاهز على الإيجار من الشهر الأول، والعقار على الخارطة من بعد التسليم فقط.
المعادلة
قسط التمويل الشهري (EMI) وفق معادلة الاستهلاك القياسية:
حيث P هو مبلغ القرض، وr هو معدل الفائدة الشهري (السنوي ÷ 12)، وn عدد الدورات (السنوات × 12).
تطبيق المعادلة بالأرقام
مثال: عقار جاهز بقيمة 1,500,000 درهم، لمقيم يشترون أول عقار بتمويل 80% وبفوائد 5% لمدة 25 عامًا، وبعائد إيجاري 6% على مدى أفق 60 شهرًا:
- الدفعة المقدمة = 20% × 1,500,000 = 300,000 درهم
- رسوم DLD = 4% × 1,500,000 = 60,000 درهم
- الإجمالي الأولي ≈ 300,000 + 60,000 + 580 + 4,200 + 31,500 (وسيط) + 3,000 (رهن) ≈ 399,280 درهمًا
- قسط شهري على 1,200,000 درهم ≈ 7,100 درهم تقريبًا
- إيجار شهري ≈ 6% ÷ 12 × 1,500,000 = 7,500 درهم
جرّب الحاسبة نفسها لرؤية الأرقام محدّثة وفق مدخلاتك.
أمثلة عملية من السوق الإماراتي
مثال 1: مقيم يشتري شقة بغرفة نوم في قرية جميرا الدائرية
شقة جاهزة بسعر 1,250,000 درهم، وشقة مماثلة على الخارطة بسعر 1,100,000 درهم. المشتري مقيم وأول عقار، بتمويل 80% وفائدة 5% لمدة 25 عامًا. قبلت الحاسبة أفقًا 60 شهرًا (24 شهرًا بناء + 3 سنوات). النتيجة: يتفوّق العقار الجاهز على الصافي عندما يكون العائد الإيجاري مرتفعًا من اليوم الأول، بينما تقلّص الوحدة على الخارطة النقدية الأولية بشكل كبير (تسديد 40% موزعًا على 24 شهرًا).
مثال 2: مستثمر نقدي يشتري استوديو في دبي الجنوب
استوديو جاهز بـ 750,000 درهم مقابل 640,000 درهم على الخارطة، شراء نقدي بالكامل. هنا يتمحور القرار حول وقت بدء الإيجار: العقار الجاهز يدرّ دخلاً فوريًا، والوحدة على الخارطة تبقى خاملة حوالي 24 شهرًا. على أفق 4 سنوات قد يتعادل الخياران، ويُرجَّح الاستوديو على الخارطة إذا كانت المنطقة حديثة ومرشحة للنمو.
مثال 3: عائلة تبحث عن شقة بغرفتين في الخليج التجاري
شقة جاهزة بـ 2,200,000 درهم مقابل 1,950,000 درهم على الخارطة مع خطة 50/50. عند التمويل، يحدّ المصرف المركزي قرض الوحدة على الخارطة بـ 50%، لذا تحتاج الأسرة سيولة أكبر في التسليم. تُظهر الحاسبة الفرصة على الخارطة أنسب عندما تستطيع تمويل رصيد التسليم عند اكتمال البناء، وتحويل الوحدة إلى رهن عقاري عادي لاحقًا.
جدول 1: مقارنة شاملة بين العقار الجاهز والعقار على الخارطة
| العنصر | عقار جاهز | عقار على الخارطة |
|---|---|---|
| التسليم | فوري — يمكنك السكن أو التأجير مباشرة | خلال 12–48 شهرًا حسب المشروع |
| الدخل الإيجاري | يبدأ من الشهر الأول | يبدأ بعد التسليم فقط |
| تمويل المصرف المركزي | حتى 80% (مقيم أول سكن أقل من 5 ملايين) | 50% كحد أقصى لجميع الفئات |
| الرسوم الحكومية | 4% رسوم نقل ملكية + رسوم أمين وأمانة | 4% رسوم Oqood + رسوم المطور |
| عمولة الوسيط | 2% + 5% ضريبة على المشتري غالبًا | عادةً يتحملها المطور |
| الفحص والمعاينة | معاينة مباشرة للوحدة والمبنى | اعتماد على الرسومات والنماذج |
| المرونة المالية | دفع كبير في البداية | مدفوعات موزّعة على فترة البناء |
| المخاطر | مخاطر السوق فقط | التأخير، جودة التنفيذ، مخاطر المطور |
| الحماية التنظيمية | سند ملكية فوري | حساب ضمان بموجب قانون رقم 8 لسنة 2007 |
جدول 2: تفصيل الرسوم والتكاليف في كل خيار
| البند | عقار جاهز | عقار على الخارطة |
|---|---|---|
| رسوم نقل الملكية / Oqood (ديار الأراضي) | 4% | 4% |
| رسوم دائرية إدارية | 580 درهمًا (شقة) | تشملها رسوم المطور غالبًا |
| رسوم أمين التسجيل | 4200 درهم (فوق 500 ألف) | عند سند الملكية لاحقًا |
| عمولة الوسيط | 2% + 5% ضريبة | غالبًا يتحملها المطور |
| رسوم تسجيل الرهن | 0.25% من مبلغ القرض | 0.25% من مبلغ القرض إن وُجد |
| رسوم المطور الإدارية | لا توجد على الغالب | 1,000–5,000 درهم |
إنفوجرافيك 1: مكونات التكلفة في لمحة
عقار جاهز
على الخارطة
النسب التقديرية توضيحية — الفرق الجوهري أن خط وسيط + أمين + أمانة يكاد يختفي في الشراء على الخارطة عند البداية.
إنفوجرافيك 2: الخط الزمني للتدفق النقدي
الفارق الحاسم هو «الوقت بدون إيجار» أثناء البناء — التكلفة الخفية التي يغفل عنها كثير من المقارنات.
أخطاء شائعة عند المقارنة
- مقارنة السعر فقط: إهمال الرسوم الإضافية التي تصل إلى 8% من قيمة العقار الجاهز.
- افتراض تمويل 80% للخارطة: المصرف المركزي يحدّها بـ 50% مهما كانت فئتك.
- نسيان «الوقت بدون إيجار»: سنوات البناء تعني صفر دخل — مستأجرون أو راجع إلى سوق.
- تجاهل قواعد الإلغاء على الخارطة: عند الإلغاء قد تخسر حتى 25% أو 40% من المبالغ المسددة وفق قانون رقم 19 لسنة 2017.
- الاعتماد على وعد المطور بالأسعار: الفروقات والعروض مكتوبة في عقد البيع وليست شفوية.
- نسيان رسوم الخدمة: تفاوت كبير بين المشاريع ويؤثر على العائد الصافي.
الأسئلة الشائعة
ما الفرق الرئيسي بين شراء عقار جاهز وشراء عقار على الخارطة في الإمارات؟
الشراء الجاهز يمنحك سكنًا أو دخلًا إيجاريًا فوريًا مع دفع كامل التكاليف مقدماً، بينما الشراء على الخارطة يمنحك أسعارًا أقل وخطط دفع مرنة لكنك تنتظر حتى التسليم.
ما هي رسوم دائرة الأراضي والأملاك عند شراء عقار جاهز في الإمارات؟
رسوم نقل الملكية 4% من قيمة العقار، رسوم دائرية إدارية 580 درهمًا للشقة أو المكتب، رسوم أمين التسجيل 4200 درهم للعقارات فوق 500,000 درهم، ورسوم تسجيل الرهن 0.25% من مبلغ القرض إن وجد تمويل.
هل يمكنني تمويل عقار على الخارطة في الإمارات؟
نعم، لكن المصرف المركزي الإماراتي يحدد أقصى نسبة تمويل 50% لأي عقار على الخارطة بغض النظر عن الجنسية أو نوع العقار، مقارنة بـ 80% للعقارات الجاهزة للمقيمين الأجانب.
ما التكلفة الإضافية المتوقعة عند شراء عقار جاهز؟
التكلفة الإضافية تتراوح عادةً بين 6% و9% من سعر العقار، وتشمل رسوم نقل الملكية 4%، عمولة الوسيط 2% مع ضريبة القيمة المضافة، رسوم الأمانة، ورسوم التسجيل.
متى تُدفع رسوم دائرة الأراضي والأملاك على العقار على الخارطة؟
رسوم الـ4% تُدفع عند تسجيل عقد البيع الأولي (عقد Oqood) عادةً عند الحجز وليست عند التسليم، ويتولى المطور تحصيلها. بعض المطورين يقدمون إعفاءً من هذه الرسوم كترويج.
أيهما أفضل استثمارًا: العقار الجاهز أم على الخارطة؟
العقار الجاهز يوفر عائدًا إيجاريًا فوريًا يتراوح بين 4.7% و7.1% سنويًا في دبي حسب المنطقة، بينما العقار على الخارطة قد يحقق مكاسب رأسمالية أعلى عند التسليم لكنه لا يوفر دخلًا إيجاريًا خلال فترة البناء.
مصطلحات مهمة
- Oqood
- التسجيل المبدئي لوحدة على الخارطة لدى دائرة الأراضي والأملاك حتى إصدار سند الملكية عند التسليم.
- سند الملكية
- وثيقة إثبات ملكية العقار المكتمل الصادرة عن الدائرة العقارية.
- DLD
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي، الجهة المنظمة للتسجيل العقاري والرسوم.
- حساب الضمان
- حساب بنكي مُلزِم للمطور على الخارطة بموجب قانون 8 لسنة 2007، لا يُصرف إلا وفق مراحل البناء المعتمدة.
- نسبة القرض إلى القيمة LTV
- النسبة القصوى التي يمكن للبنك تمويلها من قيمة العقار، وفق تعليمات المصرف المركزي.
- العائد الإيجاري الإجمالي
- الإيجار السنوي مقسومًا على سعر العقار، قبل خصم رسوم الخدمة والشواغر.
- رسوم الخدمة
- رسوم سنوية للصيانة والمرافق المشتركة يحددها المالك/Master Developer.
مواضيع ذات صلة
المراجع الرسمية
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي DLD https://dubailand.gov.ae
- المصرف المركزي الإماراتي — دليل القواعد والقوانين (نسب التمويل العقاري) https://rulebook.centralbank.ae
- المصرف المركزي الإماراتي https://www.centralbank.ae
- بوابة الحكومة الإلكترونية لدولة الإمارات — قطاع العقارات والإسكان https://u.ae
تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools. الأرقام والرسوم قابلة للتغيير حسب التحديثات التنظيمية، ويُرجى التحقق من الجهة المختصة قبل إتمام أي صفقة.
الخلاصة
لا يوجد خيار صحيح واحد — يوجد خيار يناسب سيولتك وقدرتك على الانتظار. إذا كانت لديك السيولة وتبحث عن دخل فوري، فالعقار الجاهز غالبًا الأفضل رغم رسومه الأعلى. إذا كنت تستطيع انتظار التسليم وتفضّل توزيع المدفوعات على سنوات البناء، فالعقار على الخارطة يقدّم سعرًا أقل وحماية عبر حساب الضمان، لكن لا تنسَ أن الإيجار لن يبدأ إلا بعد التسليم.
أعد تشغيل الحاسبة بأسعار مشاريع حقيقية من منطقتك، وجرّب السيناريوهات الثلاثة، ثم استشر وسيطًا معتمدًا (RERA) والجهة الممولة قبل التوقيع.
ابدأ مقارنتك الآن
أدخل سعرَي العقارين في الحاسبة أعلاه وشاهد أيهما الأقل تكلفة خلال 30 ثانية — وشارك النتيجة أو احفظها كـ PDF.
جرب الحاسبة الآنإذًا: تمويل عقار جاهز — تفاصيل أكثر ←
