🏠 محاكي القدرة الشرائية العقارية الدخل والدفعة الأولى - السعودية

لماذا لا يكفي تقسيم الدخل على القسط لتعرف قدرتك الشرائية؟

أكثر خطأ شائع في تقدير القدرة الشرائية هو الحساب المبسط الذي يقسم الراتب على نسبة ثابتة ويعتبر الناتج سعرًا للعقار. هذا التقليل يتجاهل ثلاثة أمور حاسمة: سقف نسبة مبلغ التمويل إلى قيمة العقار، وقاعدة الاستقطاع من الراتب، وكمية الدفعة الأولى التي تستطيع تحمّلها فعلًا. النتيجة عادةً سعر أعلى بكثير مما يوافق عليه البنك، ويكتشف المتعامل المشكلة متأخرة عند طلب عرض التمويل.

في المملكة العربية السعودية، المحاكي مبني على إطار معلن: مبادئ التمويل المسؤول للأفراد التي تلزم الممولين بحساب الالتزامات على أساس إجمالي الدخل الشهري لا الصافي، وربط الاستقطاع من الراتب بسقف لا يتجاوز 33.33% من إجمالي الراتب للموظف و25% للمتقاعد، ووضع حد أقصى لنسبة مبلغ التمويل إلى قيمة المسكن بلغ 90% للمسكن الأول مقابل 70% للمسكن الثاني لدى البنوك و85% لدى شركات التمويل العقاري. وبحسب تقرير اقتصادي نقل بيانات النشرة الإحصائية الشهرية للبنك المركزي السعودي، بلغ متوسط قيمة التمويل العقاري الجديد الممنوح للأفراد نحو 739,000 ريال خلال عام 2025، مع بقاء حصة الفلل هي الأكبر على الشقق والأراضي.

هذه الحاسبة تربط هذه الحدود الثلاثة في نموذج واحد، وتضيف إليها ثلاث قراءات للأرقام: ما هو القيد الذي يخفض قدرتك فعليًا، وكيف تتغير النتيجة إذا تحرك الدخل أو معدل الكلفة بنسبة 10% في كل اتجاه، وكم يتبقى لك من دخلك بعد القسط إذا أدخلت مصاريفك السكنية الفعلية.

محاكي القدرة الشرائية العقارية

الحقول أدناه هي كل ما تحتاجه. تتحدث النتائج فور تعديل أي قيمة، وتُحفظ تلقائيًا في رابط الصفحة وذاكرة المتصفح.

كيف تستخدم الحاسبة في خمس خطوات

1. أدخل إجمالي دخلك الشهري. اكتب الراتب الأساسي بعد حسم التأمينات مضافًا إليه البدلات الثابتة، لا صافي الراتب بعد الاستقطاعات.
2. أدخل التزاماتك الائتمانية الشهرية القائمة. اجمع أقساط قرض السيارة والتمويل الشخصي وبطاقات الائتمان في رقم واحد.
3. حدّد الدفعة الأولى المتاحة لديك. هذا المبلغ هو سقفك النقدي الحقيقي، وقد يكون أقل بكثير من الدفعة المطلوبة في الإعلان.
4. اختر نسبة التمويل ومعدل كلفة الأجل ومدة التمويل. استخدم نسبة التمويل المسموحة لوضعك، والمعدل المعروض في نموذج الإفصاح، والمدة التي يناسبها سدادك.
5. اقرأ السعر المقارَن وقارن السيناريوهات الثلاثة. انتبه إلى القيد الحاكم، فهو الذي يخفض قدرتك لا غير، ويفضّل أن تراجع الدفعة أو الالتزامات قبل السعر.

طريقة الحساب

يعمل المحاكي على خمس خطوات بالترتيب، وكل خطوة تُقيَّد بما بعدها:

1. تحديد سقف نسبة الدين إلى الدخل. يُشتق من شريحة دخلك: 55% لمن يبلغ دخله 15,000 ريال فألا، وترتفع إلى 65% لمنتجات التمويل العقاري للمستفيدين من دعم وزارة الإسكان أو صندوق التنمية العقارية. ومن يزيد دخله على 15,000 ريال حتى 25,000 ريال فالسقف 65%. أما من بلغ 25,000 ريال فأكثر فيترك البنك المركزي القرار لسياسة الممول.
2. طرح الالتزامات القائمة. يُطرح مجموع التزاماتك الشهرية من إجمالي الالتزامات المسموحة، فتبقى مساحة القسط العقاري.
3. تطبيق قاعدة الاستقطاع. إذا كنت موظفًا براتب، فلن تتجاوز الالتزامات المرتبطة بالاستقطاع 33.33% من إجمالي الراتب، و25% للمتقاعدين. فيُؤخذ الحد الأصغر بينه وبين ما نتج في الخطوتين السابقتين.
4. تحويل القسط إلى مبلغ تمويل. يُضرب القسط المسموح في معامل القيمة الحالية لسلسلة الأقساط، فيحصل على أقصى مبلغ تمويل يدعمه دخلك.
5. تطبيق نسبة مبلغ التمويل والدفعة الأولى. يُقسم أقصى مبلغ تمويل على نسبة التمويل للحصول على سقف السعر، ويُقارن بسقف الدفعة الأولى المتاحة، والأصغر بينهما هو النتيجة.

الصيغ المستخدمة

لغة الضرب في هذه الصيغ: ق معدل كلفة الأجل السنوي بالرقم العشري، م عدد الأقساط الشهري، ل مبلغ التمويل بالريال.

• معدل الفائدة الشهري = (ق ÷ 100) ÷ 12
• القسط الشهري = ل × (معدل الفائدة الشهري ÷ (1 − (1 + معدل الفائدة الشهري) مرفوعًا إلى ناقص م))
• مبلغ التمويل = القسط المسموح × ((1 − (1 + معدل الفائدة الشهري) مرفوعًا إلى ناقص م) ÷ معدل الفائدة الشهري)
• أقصى سعر عقار = الأصغر بين (مبلغ التمويل ÷ نسبة التمويل) و(الدفعة المتاحة ÷ (1 − نسبة التمويل))
• إجمالي الفوائد = (القسط الشهري × م) − مبلغ التمويل

تطبيق الأرقام على المثال الافتراضي

مدخلات المثال: دخل شهري 22,000 ريال، التزامات قائمة 2,000 ريال، دفعة أولى متاحة 150,000 ريال، معدل كلفة أجل 5.5% سنويًا، مدة 20 سنة، ونسبة تمويل 90% للمسكن الأول.

• سقف نسبة الدين إلى الدخل في هذه الشريحة 65%، أي 22,000 × 0.65 = 14,300 ريال، ثم نطرح الالتزامات القائمة فيبقى 12,300 ريال.
• قاعدة الاستقطاع: 22,000 × 0.3333 = 7,332.60 ريال، ثم نطرح الالتزامات القائمة فيبقى 5,332.60 ريال. وهي السقف الأضيق، ولذلك هي الذي يحكم.
• عدد الأقساط 240 قسطًا، ومعدل الفائدة الشهري 0.458333%، ومعامل القيمة الحالية 145.372649.
• أقصى مبلغ تمويل = 5,332.60 × 145.372649 = 775,214 ريال.
• سقف السعر بنسبة التمويل = 775,214 ÷ 0.90 = 861,349 ريال، وسقف الدفعة الأولى = 150,000 ÷ 0.10 = 1,500,000 ريال.
• النتيجة = الأصغر بينهما = 861,349 ريال، بمبلغ تمويل 775,214 ريال، ودفعة أولى 86,135 ريال، وقسط شهري يُقرَّب إلى 5,333 ريال.

خمسة أمثلة عملية من واقع السوق السعودي

جميع الأمثلة التالية بمعدل كلفة أجل 5.5% سنويًا ومدة 20 سنة، والفرق بينها في الدخل والالتزامات والدفعة الأولى.

المثال الأول: موظف بدخل 12,000 ريال مع التزام قسط سيارة

دخله 12,000 ريال والتزاماته القائمة 1,000 ريال، والدفعة المتاحة 60,000 ريال. يقع في الشريحة الأولى، فسقف نسبة الدين 55%، أي 6,600 ريال قبل خصم الالتزامات و5,600 بعدها. لكن قاعدة الاستقطاع تعطي 12,000 × 0.3333 = 3,999.60 ريال قبل الخصم و2,999.60 بعده، وهي الأضيق. أقصى مبلغ تمويل 436,060 ريال، بسعر عقار 484,511 ريال وقسط شهري 3,000 ريال ونسبة دين 33.33%.

المثال الثاني: صاحب نشاط تجاري مستفيد من الدعم

دخله 12,000 ريال ولا يعمل برواتب، فلا تنطبق عليه قاعدة الاستقطاع، وهو مسجّل لدى وزارة الإسكان أو صندوق التنمية العقارية ضمن برامج الدعم، فترتفع نسبة الالتزامات إلى 65% أي 7,800 ريال. الدفعة المتاحة 60,000 ريال، أي أن سقف الدفعة الأولى هو الحاكم: السعر 600,000 ريال بمبلغ تمويل 540,000 ريال وقسط شهري 3,715 ريال، ونسبة دين 30.95%.

المثال الثالث: موظف في شريحة الدخل المتوسطة

دخله 22,000 ريال والتزاماته 2,000 ريال ودفعته 150,000 ريال، تمامًا كالمثال الافتراضي أعلاه. النتيجة 861,349 ريال، ومبلغ التمويل 775,214 ريال، والدفعة المطلوبة 86,135 ريال، والقسط 5,333 ريال، وإجمالي الفوائد 504,610 ريال، وإجمالي المسدد 1,279,824 ريال.

المثال الرابع: موظف بدخل 30,000 ريال

دخله 30,000 ريال والتزاماته 3,000 ريال ودفعته 150,000 ريال. يقع في شريحة 25,000 ريال فأكثر، فيترك البنك المركزي السقف لسياسة الممول، ويستخدم المحاكي افتراضًا متحفّظًا قدره 45%، أي 10,500 ريال قبل الالتزامات. لكن قاعدة الاستقطاع تعطي 6,999 ريال وهي الأضيق. أقصى سعر 1,130,515 ريال بقسط شهري 6,999 ريال وإجمالي فوائد 662,297 ريال.

المثال الخامس: متقاعد بدخل 10,000 ريال

للشخص المتقاعد قاعدة أشد: 25% بدل 33.33%. بدخل 10,000 ريال ودفعة 40,000 ريال يصبح سقف القسط 2,500 ريال، والسعر 400,000 ريال بمبلغ تمويل 360,000 ريال وقسط شهري 2,476 ريال، مع أن سقف نسبة التمويل كان يسمح بـ403,813 ريال.

مقارنات تساعدك على قرار أوضح

مقارنة سقوف نسبة الدين إلى الدخل حسب شريحة الدخل

مرّر الجدول أفقيًا لعرض كل الأعمدة.

مقارنة أثر الدفعة الأولى في سعر العقار القابل للتحمل

الحالة نفسها في كل الصفوف: دخل شهري 22,000 ريال، التزامات قائمة 2,000 ريال، معدل 5.5%، مدة 20 سنة، نسبة تمويل 90%. فقط تختلف الدفعة الأولى المتاحة، ولم تُفعَّل قاعدة الاستقطاع في هذا الجدول حتى يظهر أثر الدفعة بوضوح.

مرّر الجدول أفقيًا لعرض كل الأعمدة.

القراءة الأهم: عند 200,000 ريال فأكثر لا تعود الدفعة الأولى ترفع السعر، لأن القيد ينتقل إلى سقف نسبة الدين إلى الدخل عند 65%. أي أن زيادة الدفعة بعد هذا الحد تحوّل دفعة نقدية إلى فائدة مدفوعة مقدمًا بلا مقابل في السعر.

الإنفوجرافيك الأول: من الدخل إلى سعر العقار خطوة بخطوة

أخطاء شائعة في تقدير القدرة الشرائية العقارية

1. الاعتماد على الصافي لا الإجمالي. الحساب الرسمي يقوم على إجمالي الدخل الشهري قبل خصم التأمينات والاستقطاعات، لا على الصافي المتبقي في البنك.
2. تجاهل الالتزامات القائمة. كل ريال من قسط حالي يخفض سقف القسط العقاري بالريال نفسه، وقد يقلص سعر العقار عشرات الآلاف.
3. افتراض أن الدفعة الأولى هي الحد الوحيد. في أغلب الحالات يكون سقف نسبة الدين إلى الدخل أو قاعدة الاستقطاع هو الحاكم، لا النقود المتاحة.
4. إهمال المصاريف خارج التمويل. الرسوم الإدارية لا تتجاوز 5,000 ريال أو 1% من مبلغ التمويل أيهما أقل، لكن التقييم والتوثيق والصيانة والضرائب العقارية تتراكم خارج هذه الصيغة.
5. المقارنة بأسعار إعلان قديمة. سعر الأجر في الإعلان لا يعني سعر الصفقة بعد التفاوض، ومحاكيك يبني على التكلفة الفعلية لا على التسويق.
6. افتراض ثبات القسط. في المنتجات ذات الكلفة المتغيرة يرتبط القسط بمؤشر مرجعي، ويتغير عند إعادة التسعير، وقد يخفض قدرتك على تحمّل المبلغ نفسه.

الأسئلة الشائعة

المصطلحات المهمة

إجمالي الدخل الشهري

الراتب الأساسي بعد حسم مستحقات التقاعد أو التأمينات مضافًا إليه البدلات الثابتة، وقد يضاف نصف الدخل الدوري المتكرر مثل عوائد الإيجار والاستثمارات بعد التحقق منه.

صافي الدخل الشهري المتاح

المتبقي من إجمالي الدخل بعد خصم المصاريف الأساسية المتوقعة والالتزامات الائتمانية الشهرية، وهو المبلغ المتاح للاستثمار أو الادخار.

الالتزامات الائتمانية الشهرية

إجمالي المبالغ المستحقة السداد شهريًا بما فيها أقساط التمويل وبطاقات الائتمان والتزامات جهات العمل أو الأفراد.

نسبة الدين إلى الدخل

قسبة الالتزامات الائتمانية الشهرية إلى إجمالي الدخل الشهري، وهي أداة القياس الأساسية في مبادئ التمويل المسؤول.

نسبة مبلغ التمويل إلى قيمة العقار

حصة التمويل من ثمن العقار، وقد حددها البنك المركزي بحد أقصى 90% للمسكن الأول، و70% للمسكن الثاني لدى البنوك، و85% لدى شركات التمويل العقاري.

كلفة الأجل

نسبة مئوية سنوية على مبلغ التمويل، إما ثابتة طوال مدة العقد أو مرتبطة بمؤشر مرجعي.

سعر الفائدة المعروض بين البنوك السعودية

المؤشر المرجعي المعتمد في تسعير المنتجات ذات الكلفة المتغيرة، وتُحدَّث آليته باستمرار وفق تعليمات البنك المركزي.

الدفعة المقدمة

المبلغ المدفوع من جيب المتعاقد لحظة التعاقد، ويمثل الفرق بين ثمن العقار ومبلغ التمويل.

القسط الشهري

المبلغ الثابت أو المتغير الذي يسدد شهريًا مقابل مبلغ التمويل تحت نظام الأقساط.

إجمالي الفوائد

الفرق بين إجمالي ما يسدده العميل على مدى المدة وبين أصل مبلغ التمويل، ويشمل ما تدفعه من عمولات وفوائد.

مواضيع وأدوات ذات صلة

أدوات أخرى على المنصة تساعدك على إكمال قرار الشراء أو تقارن البدائل:

• حاسبة القدرة الشرائية للتمويل
• محاكي كم عقار تستطيع تحمّله
• حاسبة الدفعة المقدمة للعقار
• حاسبة مقارنة تمويل المرابحة بين البنوك
• حاسبة نسبة الدين إلى الدخل
• حاسبة التمويل الإسلامي بصيغة المرابحة
• حاسبة التكلفة الإجمالية للقرض
• حاسبة القيمة التقديرية للعقار
• حاسبة قسط السيارة في السعودية
• حاسبة جدوى شراء شقة للاستثمار

المصادر الرسمية والمراجع

جميع الأرقام التنظيمية في هذه الصفحة مستمدة من الوثائق التالية الصادرة عن البنك المركزي السعودي:

• مبادئ التمويل المسؤول للأفراد — الفقرات 13 و14 و15 و16 و17 التي تحدد احتساب الالتزامات والدخل ونسب التحمل وسقف مدة التمويل.
• اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري — المادة الحادية عشرة ومقتضيات نسبة مبلغ التمويل والإفصاح عن كلفة الأجل.
• نظام التمويل العقاري — اختصاصات البنك المركزي في تنظيم قطاع التمويل العقاري والإفصاح.
• آلية احتساب المؤشر المرجعي السعودي — مرجع تسعير المنتجات ذات الكلفة المتغيرة.

مصدر مساند غير رسمي: تقرير اقتصادي نقل بيانات النشرة الإحصائية الشهرية للبنك المركزي السعودي عن متوسط قيمة التمويل العقاري الجديد للأفراد في 2025، ونُشر على الموقع الاقتصادي العقاري. استخدم للمرجع السياقي فقط، وكل رقم تنظيمي في هذه الصفحة مصدره وثيقة رسمية.

حدود الاستخدام: الافتراضات والمتوسطات المستخدمة في الحساب تقديرية وتحتاج مراجعة دورية، والنتائج مخصصة للتخطيط الأولي وليست استشارة مالية أو قانونية أو هندسية رسمية. يجب مراجعة نموذج الإفصاح الذي يقدّمه البنك قبل التوقيع.

الخلاصة

القدرة الشرائية العقارية في المملكة العربية السعودية ليست نسبة ثابتة تقسمها على دخلك، بل نتيجة ثلاثة قيود يلتقي عندها حسابك: سقف نسبة الدين إلى الدخل حسب شريحتك، وقاعدة الاستقطاع من الراتب، وسقف نسبة مبلغ التمويل والدفعة الأولى. في المثال المرجعي ناتج هذه القيود الثلاثة هو 861,349 ريال بمبلغ تمويل 775,214 ريال ودفعة أولى 86,135 ريال، مع أن الدفعة المتاحة 150,000 ريال أكبر من المطلوب، لأن القيد الحاكم كان قاعدة الاستقطاع لا النقود.

ابدأ الآن من رقم دخلك الحقيقي ومن التزاماتك القائمة، وغيّر معدل الكلفة والمدة لترى أثرهما، ثم ارفع النتيجة إلى نموذج الإفصاح في البنك. بهذه الطريقة تتحول المحاكاة من رقم عام إلى قرار يمكن الاعتماد عليه.