استخدم حاسبة جدوى الاستثمار في وحدات الإدارة الفندقية لتحديد صافي العائد السنوي بعد خصم عمولة التشغيل، التكاليف والنفقات، ومقارنته بعائد التأجير الذاتي في مصر.
آخر تحديث: 16 أكتوبر 2026
تُباع الوحدات الفندقية داخل المشروعات المصرية الكبرى بوعد عائد إيجاري مُدار من شركة تشغيل، مقابل نسبة من الإيراد تُخصم كعمولة تشغيل. تحسب هذه الحاسبة صافي عائدك السنوي بعد خصم عمولة التشغيل وتكاليف التشغيل والنفقات الرأسمالية، ثم تقارنه بالعائد من تأجير الوحدة ذاتيًا، لتكشف الفرق الحقيقي بين النموذجين قبل دفع أي مبلغ.
أداة تفاعلية تُظهر لك كم تربح فعليًا من وحدتك الفندقية المُدارة بعد خصم عمولة شركة التشغيل، وما إذا كان النموذج الفندقي أفضل من التأجير المباشر الذي تديره بنفسك.
في السوق العقاري المصري، تُقدَّم كثير من الشقق الفندقية داخل الكمبوندات والفنادق بوعي بأن شركة تشغيل ستحتاج نسبة من الإيراد المحقق، بينما يعرض البائع غالبًا عائد إيجار سنوي إجماليًا قبل خصم عمولة التشغيل وتكاليف التشغيل. النتيجة أن المستثمر يقارن رقمًا إجماليًا برقم صافي، ويظن أن عائده أعلى مما هو عليه في الواقع.
هذه الحاسبة تعالج المشكلة نفسها: تفصل بين الإيراد الإجمالي المحقق، وعمولة شركة التشغيل، وتكاليف التشغيل والنفقات الرأسمالية، حتى تصل إلى صافي العائد الذي يدخل جيبك فعلًا، ثم تقارنه بما لو بعت الوحدة كشقة عادية وأجرتها بنفسك. القرار بعد ذلك يصبح قائمًا على رقمين متساويين المعيار، لا على وعدين متعادلين في شروطهما.
جميع الحقول قابلة للتعديل. القيم الافتراضية قيم سوقية استرشادية تُغيَّر بحسب مشروعك، وهي ليست تسعيرة رسمية مُلزمة.
أدخل بياناتك ثم اضغط «احسب الآن» لعرض التقييم.
| السيناريو | معدل الإشغال | صافي العائد الفندقي | العائد على الاستثمار |
|---|---|---|---|
| الأسوأ (−١٠٪) | — | — | — |
| الأساسي | — | — | — |
| الأفضل (+١٠٪) | — | — | — |
هذه الحاسبة أداة تقديرية للتخطيط الأولي، ولا تغني عن قراءة عقد التشغيل أو استشارة البنك أو المحامي أو المحاسب القانوني المختص. النتائج لا تُغني عن المستند الرسمي الصادر عن الجهة المختصة.
تنطلق الحاسبة من تعريف واحد: العائد الحقيقي هو ما يتبقى بعد خصم كل ما يُقتطع من الإيراد قبل وصوله إليك. تُحسب المعادلة على أساس سنوي، والعمولة تُخصم من الإيراد الإجمالي المحقق أولًا، ثم تُخصم تكاليف التشغيل والنفقات الرأسمالية، لأن أغلب عقود التشغيل تُطبَّق فيها العمولة كنسبة من الإيراد لا كمبلغ ثابت.
في الجهة المقابلة، يُحسب التأجير المباشر الذاتي بإيراد إيجاري شهري مضروب في معدل إشغال سنوي، وبدون أي عمولة تشغيل، مع خصم تكاليف الإدارة الذاتية فقط. وبهذا يكون الرقمان متساويين في المعيار: كلاهما صافي سنوي لمالك الوحدة.
١) الإيراد الفندقي السنوي
الإيراد = سعر الليلة × ٣٦٥ × (معدل الإشغال ÷ ١٠٠)
٢) عمولة شركة التشغيل
العمولة = الإيراد × (نسبة العمولة ÷ ١٠٠)
٣) صافي العائد الفندقي السنوي
الصافي الفندقي = الإيراد − العمولة − تكاليف التشغيل − النفقات الرأسمالية
٤) العائد السنوي على سعر الوحدة
العائد % = (الصافي الفندقي ÷ سعر الوحدة) × ١٠٠
٥) صافي عائد التأجير الذاتي
الصافي الذاتي = (الإيجار الشهري × ١٢ × معدل الإشغال الذاتي) − تكاليف الإدارة الذاتية
٦) الفرق بين النموذجين
الفرق = الصافي الفندقي − الصافي الذاتي
٧) نقطة التعادل في الإشغال
إشغال التعادل % = ((الصافي الذاتي + تكاليف التشغيل + النفقات الرأسمالية) ÷ (سعر الليلة × ٣٦٥ × (١ − نسبة العمولة))) × ١٠٠
عندما تكون أي قيمة فارغة أو صفرية بحيث تُنتج قسمة على صفر، تعرض الحاسبة رسالة توضيحية عربية بدلًا من أي رمز غير صالح.
افتُرض أن سعر الوحدة ٣٬٠٠٠٬٠٠٠ جنيه، وسعر الليلة ١٬٦٠٠ جنيه، والإشغال ٧٠٪، وعمولة التشغيل ٢٥٪، وتكاليف التشغيل ٦٠٬٠٠٠ جنيه، والنفقات الرأسمالية ٣٠٬٠٠٠ جنيه:
الإيراد = 1600 × 365 × 0.70 = 408,800 جنيه
العمولة = 408,800 × 0.25 = 102,200 جنيه
الصافي الفندقي = 408,800 − 102,200 − 60,000 − 30,000 = 216,600 جنيه
العائد السنوي = (216,600 ÷ 3,000,000) × 100 ≈ 7.22%
وبالجهة الأخرى: إيجار شهري 12,000 جنيه وإشغال ذاتي 90% وتكاليف إدارة 40,000 جنيه:
الصافي الذاتي = (12,000 × 12 × 0.90) − 40,000 = 129,600 − 40,000 = 89,600 جنيه
الفرق السنوي = 216,600 − 89,600 = 127,000 جنيه لصالح النموذج الفندقي
وحدة بسعر 3,500,000 جنيه، وسعر ليلة 1,800 جنيه، وإشغال 65%، وعمولة تشغيل 30%، وتكاليف تشغيل 70,000 جنيه، ونفقات رأسمالية 40,000 جنيه. الإيراد = 1800 × 365 × 0.65 = 427,050 جنيه، والعمولة = 128,115 جنيه، والصافي الفندقي = 427,050 − 128,115 − 70,000 − 40,000 = 188,935 جنيه، والعائد السنوي ≈ 5.40%.
وحدة بسعر 4,000,000 جنيه، وسعر ليلة 2,200 جنيه، وإشغال 80%، وعمولة تشغيل 25%، وتكاليف تشغيل 90,000 جنيه، ونفقات رأسمالية 50,000 جنيه. الإيراد = 2200 × 365 × 0.80 = 642,400 جنيه، والعمولة = 160,600 جنيه، والصافي الفندقي = 642,400 − 160,600 − 90,000 − 50,000 = 341,800 جنيه، والعائد السنوي = 8.55%.
وحدة بسعر 3,000,000 جنيه، وسعر ليلة 1,400 جنيه، وإشغال 50%، وعمولة تشغيل 35%، وتكاليف تشغيل 65,000 جنيه، ونفقات رأسمالية 35,000 جنيه. الإيراد = 1400 × 365 × 0.50 = 255,500 جنيه، والعمولة = 89,425 جنيه، والصافي الفندقي = 255,500 − 89,425 − 65,000 − 35,000 = 66,075 جنيه، والعائد السنوي = 2.20%، وهو أقل بكثير من عائد التأجير الذاتي في معظم المناطق السكنية.
على الوحدة نفسها بسعر 3,000,000 جنيه: النموذج الفندقي يحقّق صافي 216,600 جنيه سنويًا بإشغال 70% وعمولة 25%، بينما يحقّق التأجير الذاتي صافي 89,600 جنيه بإيجار 12,000 جنيه شهريًا وإشغال 90%. الفرق السنوي لصالح النموذج الفندقي = 127,000 جنيه، بشرط ثبات في هذين المعدلين على مدار السنة.
لو ارتفعت عمولة التشغيل من 25% إلى 28% على إيراد 408,800 جنيه، فإن العمولة ترتفع من 102,200 إلى 114,464 جنيه، أي زيادة 12,264 جنيه تُقتطع مباشرة من صافي العائد السنوي دون أي تغيير في الإشغال أو سعر الليلة. لهذا السبب يجب قراءة بند العمولة في العقد قبل الاعتماد على وعد العائد الإجمالي.
الجدول يقارن بين الخيارين على وحدة سعرها 3,000,000 جنيه وفق القيم الافتراضية للحاسبة.
| بند المقارنة | الإدارة الفندقية | التأجير المباشر الذاتي |
|---|---|---|
| الإيراد السنوي الإجمالي | 408,800 جنيه | 129,600 جنيه |
| عمولة التشغيل | −102,200 جنيه (25%) | لا يوجد عمولة تشغيل |
| تكاليف ونفقات سنوية | −90,000 جنيه | −40,000 جنيه |
| صافي العائد السنوي | 216,600 جنيه | 89,600 جنيه |
| العائد على سعر الوحدة | 7.22% | 2.99% |
| جهة التشغيل | شركة تشغيل تدير الحجوزات والخدمة | المالك أو وكيله مباشرة |
| وقت وجهد المالك | منخفض | مرتفع نسبيًا |
| مخاطر الشغور | تتحملها الشركة ضمن نسبة الإشغال المتفق عليها | يتحملها المالك بالكامل |
| الفرق السنوي | 127,000 جنيه لصالح النموذج الفندقي في هذه الحالة | |
الجدول يُظهر كيف يتغيّر صافي العائد الفندقي والعائد على الاستثمار بتغيّر معدل الإشغال فقط، مع ثبات سعر الليلة 1,600 جنيه وعمولة 25% والتكاليف 90,000 جنيه سنويًا.
| حالة الإشغال | الإشغال السنوي | الإيراد | العمولة | صافي العائد | العائد على الاستثمار |
|---|---|---|---|---|---|
| منخفض | 50% | 292,000 جنيه | 73,000 جنيه | 129,000 جنيه | 4.30% |
| أساسي (70%) | 70% | 408,800 جنيه | 102,200 جنيه | 216,600 جنيه | 7.22% |
| مرتفع | 85% | 496,400 جنيه | 124,100 جنيه | 282,300 جنيه | 9.41% |
ملاحظة: عند الإشغال 50% يصبح صافي العائد الفندقي قريبًا من عائد التأجير الذاتي (89,600 جنيه)، ما يدل على أن جودة الوعد الإيجاري تعتمد كليًا على معدل الإشغال المحقق فعليًا، لا على الإشغال المعلن في عرض البيع.
توزيع إيراد قدره 408,800 جنيه سنويًا وفق القيم الافتراضية للحاسبة.
الخلاصة: من كل 100 جنيه إيراد، يبقى في جيب المالك نحو 53 جنيهًا فقط بعد العمولة والتكاليف.
لا يوجد جدول نسب رسمي موحّد معلن من جهة حكومية عن عمولات تشغيل الشقق الفندقية في مصر؛ النسبة تُحدَّد في عقد التشغيل بين المالك وشركة التشغيل، وتقع عادة في نطاق واسع يتراوح بين نحو 20% و35% من الإيراد. لذلك جعلناها مدخلًا قابلاً للتعديل، ويجب اعتماد النسبة المكتوبة في عقدك لا أي رقم عام.
اضرب سعر الليلة في عدد أيام السنة في معدل الإشغال لتحصل على الإيراد، ثم اطرح منه نسبة عمولة التشغيل، ثم اطرح تكاليف التشغيل والنفقات الرأسمالية السنوية؛ ما يتبقّى هو صافي العائد السنوي. وقسّمه على سعر الوحدة واضرب في 100 لتحصل على العائد بالنسبة المئوية.
الجواب يعتمد على الأرقام الخاصة بوحدتك: النموذج الفندقي يعطي إيرادًا أعلى غالبًا مع تحمل عمولة وتكاليف، والتأجير الذاتي يعطي إيرادًا أقل بلا عمولة وجهد أقل. احسب الخيارين بالمعيار نفسه ثم قارن صافي كل منهما؛ الفرق يظهر في جدول المقارنة الأول من هذه الصفحة.
لا توجد نسبة مقبولة رسمية تفرضها جهة مصرية؛ المعيار العملي هو مقارنة عائد وحدتك بعائد البدائل المتاحة لك وبمعدل الإشغال الواقعي. الحاسبة تعرض عائدك السنوي على سعر الوحدة وتقارنه بعائد التأجير الذاتي حتى تتخذ القرار بناءً على فرق واضح.
نعم، الحاسبة تخصم حقلين منفصلين: تكاليف التشغيل السنوية مثل المرافق والتنظيف والتأمين، والنفقات الرأسمالية مثل تجديد الأثاث والأجهزة. أدخل قيمهما وفق عقدك وتقديرك للمشروع؛ وهما مدخلات قابلة للتعديل دائمًا.
لا. الحاسبة أداة تقديرية للتخطيط الأولي تعتمد على الأرقام التي تُدخلها، ولا تُغني عن قراءة عقد التشغيل أو استشارة البنك أو المحامي أو المحاسب القانوني المختص، ولا تحل محل أي مستند رسمي صادر عن الجهة المختصة.
الحاسبة لا تعتمد على أي نسبة أو رسوم مفروضة من جهة حكومية؛ نسب عمولة التشغيل وأسعار الليلة والإشغال مدخلات قابلة للتعديل تُستمد من عقدك أو عرض الشراء. وإلى جانب ذلك، يُنصح بالرجوع إلى الجهات الرسمية التالية عند الحاجة إلى معلومات سوقية أو تنظيمية:
الروابط أعلاه هي الروابط الرئيسية المعروفة لهذه الجهات؛ راجع أحدث إصدارات العقود والقرارات قبل الاعتماد على أي رقم.
وحدات الإدارة الفندقية قد تبدو أعلى عائدًا عند عرض الإيراد الإجمالي، لكن القرار الصحيح يُبنى على صافي العائد بعد عمولة التشغيل وتكاليف التشغيل والنفقات الرأسمالية. استخدم الحاسبة لإدخال أرقامك الحقيقية، ثم قارن النتيجة بعائد التأجير الذاتي على الوحدة نفسها، وجرّب سيناريوهات الإشغال المختلفة قبل ربط رأس مالك بعقد تشغيل طويل.
تحتاج أقل من دقيقة لتعبئة خانات الحاسبة وتظهر لك النتيجة فورًا مع التقرير والتقييم.
ارجع إلى الحاسبة الآنتم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق فارندا للأدوات الذكية.
حاسبة نقطة التعادل بين شراء أرض والبناء عليها مقابل شراء وحدة جاهزة - مصر
جرّبها
حاسبة أثر التضخم على القيمة الفعلية للأقساط العقارية - مصر
جرّبها
حاسبة جدوى الاستثمار في وحدات الإدارة الفندقية - مصر
أنت هنا
حاسبة القيمة الحالية الصافية لخطط السداد العقاري طويلة الأجل - مصر
جرّبها
جرّب حاسبة تكلفة الانتظار للعقار الفارغ - مصر
جرّب حاسبة الحد الآمن لقسط أو إيجار الشقة من الدخل - مصر
جرّب حاسبة رسوم نقل الملكية - مصر
جرّب حاسبة تكلفة تسجيل العقار - مصر
جرّب حاسبة الكفاءة الاقتصادية للشقق المصغرة مقابل الشقق التقليدية - مصر
جرّب حاسبة الفرق بين تقسيط المطور العقاري على 5 مقابل 10 سنوات - مصر
جرّب حاسبة تجديد عقد الإيجار مقابل الانتقال لشقة جديدة - مصر
جرّب حاسبة نقطة التعادل بين شراء أرض والبناء عليها مقابل شراء وحدة جاهزة - مصر