🧾 حاسبة ضريبة الدخل على الإيجارات العقارية للملاك - مصر

كيف تستخدم الحاسبة

1. اكتب إجمالي الإيراد الإيجاري السنوي للوحدة كما هو متوقع في عقد الإيجار، سواء كانت الوحدة سكنية أو تجارية.
2. اترك نسبة الخصم المقطوع على قيمتها الافتراضية 30%، أو عدّلها إذا كان ملفك الضريبي يعتمد نسبة أخرى موثقة.
3. إن كان لديك دخل آخر خاضع للضريبة (راتب أو عمل حر) أضِفه في الحقل الاختياري ليُحتسب أثره على الشرائح.
4. اقرأ بطاقة الوعاء الضريبي ثم الضريبة المستحقة ثم التفسير، وراجع جدول السيناريو لفهم أثر تغير الإيجار.
5. استخدم زر النسخ أو الطباعة لحفظ ملخص الحساب وإرفاقه بمحضرك أو إقرارك الداخلي.

طريقة الحساب المعتمدة

يعتمد الحساب على منهج قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 الخاص بإيرادات الثروة العقارية المؤجرة: يُخصم من الإيجار الجملي نسبة مقطوعة تُعامل كمصروفات صيانة وتشغيل افتراضية، ثم يُحتسب الضريبة على الوعاء الناتج وفق شرائح الدخل السنوي المتدرجة، وليس على الإيجار كاملًا.

وبما أن الشرائح تُحتسب على إجمالي الدخل الخاضع للضريبة، فإن إضافة دخلك من مصادر أخرى إلى الحقل الاختياري تجعل النتيجة أقرب إلى واقع إقرارك؛ فإذا كان دخلك الإيجاري وحده أعلى من إعفاء الشريحة الأولى، فقد تكون الضريبة المستحقة عليه في حدود نفسها دون زيادة، إلا إذا أدى دخلك الآخر إلى صعودك إلى شريحة أعلى.

أمثلة عملية من السوق المصري

الأمثلة التالية محسوبة بنفس قواعد الحاسبة (نسبة خصم افتراضية 30% وشرائح قابلة للتعديل من الحاسبة) لتوضيح طريقة الوصول إلى النتيجة:

1. مثال 1: شقة صغيرة إيجارها السنوي منخفض

   إيجار سنوي 24,000 جنيه، خصم مقطوع 30% = 7,200 جنيه، والوعاء الضريبي = 16,800 جنيه. لأن الوعاء لا يتجاوز 40,000 جنيه (الشريحة المعفاة افتراضيًا في الحاسبة)، فالضريبة المستحقة = 0 جنيه، والمعدل الفعلي على الإيجار = 0%.

2. مثال 2: شقة سكنية بإيجار متوسط

   إيجار سنوي 180,000 جنيه، خصم مقطوع 30% = 54,000 جنيه، والوعاء الضريبي = 126,000 جنيه. تُحتسب الضريبة: 15,000 × 10% = 1,500، و15,000 × 15% = 2,250، و56,000 × 20% = 11,200، والمجموع = 14,950 جنيه، والمعدل الفعلي = 8.31%.

3. مثال 3: وحدة تجارية بعقد سنوي مرتفع

   إيجار سنوي 600,000 جنيه، خصم مقطوع 30% = 180,000 جنيه، والوعاء الضريبي = 420,000 جنيه، والضريبة المستحقة = 80,250 جنيه بعد توزيع الوعاء على الشرائح حتى شريحة 27.5%، والمعدل الفعلي = 13.38%.

4. مثال 4: شقة بإيجار مرتفع

   إيجار سنوي 360,000 جنيه، خصم مقطوع 30% = 108,000 جنيه، والوعاء الضريبي = 252,000 جنيه، والضريبة المستحقة = 41,450 جنيه، والمعدل الفعلي = 11.51%.

5. مثال 5: مالك لديه دخل آخر خاضع للضريبة

   إيجار سنوي 180,000 جنيه (وعاؤه 126,000 جنيه بعد الخصم) ودخل آخر سنوي 120,000 جنيه. ضريبة الدخل الآخر بمفرده = 13,750 جنيه، وضريبة الدخلين معًا = 40,100 جنيه، أي أن الأثر المرتبط بدخل الإيجار = 26,350 جنيه؛ فعند اجتماع الدخلين قد يصعد المجموع إلى شرائح أعلى.

جدول المقارنة الأول: نتائج حسابية لمستويات إيجار مختلفة

المقارنة توضح كيف تتغير الضريبة والمعدل الفعلي بتغيّر مستوى الإيجار السنوي، بنفس نسبة الخصم المقطوع ونفس الشرائح:

جدول المقارنة الثاني: الخصم المقطوع مقابل احتساب الضريبة على الإجمالي

المقارنة تبيّن الفرق في الضريبة بين الطريق الصحيحة (احتساب الشرائح على الوعاء بعد الخصم المقطوع) والخطأ الشائع (احتساب الشرائح على الإيجار كاملًا):

إنفوجرافيك أول: أين يذهب إيجارك السنوي بعد الاحتساب الضريبي؟

إنفوجرافيك ثانٍ: الطريقة الصحيحة مقابل الخطأ الشائع

أخطاء شائعة عند احتساب ضريبة الإيجار

• حساب الضريبة على الإيجار كاملًا دون تطبيق الخصم المقطوع، فيدفع المالك أكثر من تقديريته.
• نسيان أن الشرائح تُحتسب على إجمالي الدخل السنوي، فالمقارنة بدخل الإيجار وحده قد تكون مضللة.
• الاعتماد على نسب منسوخة من مجموعات غير رسمية دون تأكيدها من الجهات المختصة.
• عدم الاحتفاظ بعقود الإيجار وسندات التحويل التي تدعم الإقرار الضريبي.
• الخلط بين مصطلح الإيجار السنوي والإيجار الشهري في المدخلات، مما يغير النتيجة عشرة أضعاف.

الأسئلة الشائعة

مسرد المصطلحات

الإيجار الجملي

مبلغ الإيجار السنوي كاملاً قبل خصم أي مصروفات أو نسب.

الخصم المقطوع

نسبة تُخصم من الإيجار الجملي وتُعامل كمصروفات صيانة وتشغيل افتراضية قبل احتساب الضريبة.

الوعاء الضريبي

الإيجار الجملي بعد خصم النسبة المقطوعة، وهو أساس احتساب شرائح الضريبة.

الشرائح الضريبية

نطاقات متدرجة من الدخل السنوي، لكل نطاق نسبة ضريبية محددة تُحتسب على الجزء الداخل فيه فقط.

الإقرار الضريبي

الإفصاح الرسمي عن الدخل الخاضع للضريبة خلال الفترة المحددة للجهة المختصة.

المعدل الفعلي للضريبة

نسبة الضريبة المستحقة من الإيجار الجملي، وتوضح كم يمتص النظام من قيمة الإيجار فعليًا.

مواضيع ذات صلة من فارندا

• حاسبة توقع الإيجارات الجديدة والقديمة — لتتبّع تطور معدلات الإيجار قبل وعده.
• حاسبة قيمة الإيجار العادل — لتقدير سعر إيجار مناسب للوحدة.
• حاسبة الزواج بشقة إيجار جديد مقابل الانتقال لشقة الأهل — لمقارنة كلفة خيارات السكن.
• حاسبة ميزانية الأسرة وحيدة الدخل — لتوزيع الدخل مع صندوق طوارئ.
• حاسبة تكلفة السكن للجيل القادم — لتقدير كلفة السكن على المدى الطويل.
• حاسبة توقع أثر ارتفاع أسعار الخدمات — لقياس أثر التضخم على مصروفاتك.
• حاسبة عائد الشهادات المصغّرة — لمقارنة بدائل الاستثمار المتاحة.
• حاسبة العائد المالي المستدام — لتقييم استدامة مصدر دخلك.
• حاسبة ميزانية شهرية لفريلانسر ذي دخل متغير — لتخطيط مصروفات الدخل المتغيّر.
• حاسبة صافي دخل الفريلانسر بعد العمولات — لمعرفة صافي دخلك بعد الخصومات.

المصادر الرسمية المرجعية

• الهيئة العامة للضرائب: البوابة الرسمية — للتعليمات الإدارية ونماذج الإقرار ومواعيد التقديم.
• وزارة المالية: البوابة الرسمية — للقوانين واللوائح المالية وتعديلاتها.
• بوابة الدولة المصرية: البوابة الرئيسية — للاستفسارات الإدارية الرسمية.

تنبيه: هذه الحاسبة أداة تقديرية للتخطيط والقرار الأولي، وتُعد الشرائح والنسب المعروضة قابلة للتعديل، ولا تُغني عن استشارة الهيئة العامة للضرائب أو المحاسب القانوني المختص أو المحامي. لا تضمن الحاسبة دقة النتيجة في الحالات الاستثنائية أو غير النمطية، ولا تحل محل قرار أو مستند رسمي صادر عن الجهة المختصة. تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق فارندا للأدوات الذكية.