🏠 القسط الشهري للتمويل العقاري ومقارنة عروض البنوك - الإمارات

الحاسبة: قارن بين عرضين بنكيين

القيم الافتراضية توضيحية فقط ولا تمثل عروض أسعار بنكية سارية. أدخل الأرقام من جدول حقائق المنتج الذي يصدره كل بنك قبل التوقيع.

كيف تُحسب الأرقام؟

يعتمد الحساب طريقة القسط المتساوي على رصيد متناقص، وهي الطريقة التي يعرض بها بنك الإمارات المركزي تسديد أصل الدين والفائدة. يجب أن يتم التسديد من راتب أو دخل تجاري أو إيجاري قابل للتحقق، ولا يجوز استخدام مكافأة نهاية الخدمة، وتكون تكرار السداد لا يقل عن ربع سنوي.

الفائدة السنوية تُقسَّم على 12 لإيجاد معدل القسط الشهري، ثم يُحسب القسط الشهري بقسمة حاصل ضرب مبلغ التمويل في معدل الفائدة الشهري وفي معامل النمو على الفرق بين معامل النمو وواحد، وتفصيل ذلك في المعادلة التالية.

EMI = P x r x (1 + r)^n / ((1 + r)^n - 1)

• P: مبلغ التمويل بالدرهم.
• r: معدل الفائدة الشهري = معدل الفائدة السنوي مقسومًا على 12.
• n: عدد الأقساط = المدة بالسنوات مضروبة في 12.

المعادلة على أرقام إدخالك الحالية

—

كيفية استخدام الحاسبة خطوة بخطوة

1. أدخل سعر العقار واختر الإمارة، لأن بنية الرسوم الحكومية تختلف بين الإمارات.
2. اختر صفة المشتري والغرض من العقار، لتعرف سقف نسبة القرض إلى قيمة العقار والحد الأدنى للدفعة المقدمة.
3. أدخل الدفعة المقدمة، إن كنت تجاوزت الحد الأدنى النظامي.
4. أدخل معدل الفائدة والمدة ورسوم الترتيب للعرض الأول في خانة العرض (أ).
5. كرر الخطوة الرابعة مع العرض الثاني في خانة العرض (ب).
6. اضغط زر الاحساب وقارن القسط وإجمالي تكلفة التمويل ومدة استرداد الرسوم.

أمثلة عملية على الحاسبة

المثال الأول: عقار في دبي بمليون ونصف مليون درهم

وحدة سكنية في دبي بمبلغ 1,500,000 درهم، ودفعة مقدمة 20% أي 300,000 درهم، فمبلغ التمويل 1,200,000 درهم. المقيم الوافد في الفئة الأولى مسموح له حتى 80% وفق بنك الإمارات المركزي، والمبلغ المطلوب هنا داخل السقف. عند معدل ثابت 4.25% لمدة 25 سنة، يكون القسط الشهري 6,500.86 درهماً، وتبلغ فائدة السنة الأولى 50,467.60 درهماً، وإجمالي الفائدة 750,257.16 درهماً، بإجمالي مسدد 1,950,257.16 درهماً.

المثال الثاني: اختيار بين عرض ثابت وعرض ثابت بمدة أقصر

العقار نفسه والدفعة نفسها. العرض (أ) ثابت 4.25% لمدة 25 سنة برسوم ترتيب 1% أي 12,000 درهم، فيكون القسط 6,500.86 درهماً وإجمالي تكلفة التمويل 762,257.16 درهماً. والعرض (ب) ثابت 4.00% لمدة 20 سنة برسوم ترتيب 0.5% أي 6,000 درهم، فيكون القسط 7,271.76 درهماً وإجمالي تكلفة التمويل 551,223.35 درهماً. القسط في العرض (ب) أعلى بمقدار 770.91 درهماً شهريًا لأن المدة أقصر، لكن إجمالي التكلفة أقل بمقدار 211,033.82 درهماً، والشريحة الإضافية التي يدفعها المشتري في القسط تسترد رسوم العرض (أ) الإضافية خلال نحو 7.8 شهرًا. هذا بالضبط هو الفرق الذي تخفيه المقارنة بين قسطين متقاربين.

المثال الثالث: الدفعة المقدمة الدنيا ودور سقف التمويل

وحدة سكنية بمبلغ 2,000,000 درهم. الحد الأدنى للدفعة المقدمة للمقيم الوافد في العقار الأول هو 20% أي 400,000 درهم، فيصير مبلغ التمويل 1,600,000 درهم ويصبح القسط عند 4.25% لمدة 25 سنة نحو 8,667.81 درهماً. لو طلب المشتري خفض الدفعة إلى 10% فسيرتفع نسبة القرض إلى القيمة إلى 90%، وهو أعلى من السقف التنظيمي 80% لهذه الفئة، ولن يمنحه أي بنك مرخّص في الدولة هذا التمويل. الحاسبة تُظهر هذا التنبيه قبل أي مقارنة بين العروض.

المثال الرابع: عقار على الخارطة

الوحدات على الخارطة تخضع لسقف تمويل 50% من قيمة العقار بصرف النظر عن الصفة والغرض. لعقار بمبلغ 1,800,000 درهم تكون الدفعة المقدمة 900,000 درهم ومبلغ التمويل 900,000 درهم فقط، ويصبح القسط عند 4.25% لمدة 25 سنة نحو 4,875.64 درهماً، وهو فارق كبير عن القسط الذي يفترضه المستخدم لو غاب هذا الحد التنظيمي.

المثال الخامس: تأثير تحرك الفائدة على القسط

عند مبلغ تمويل 1,200,000 درهم ومدة 25 سنة، ينخفض القسط من 6,500.86 درهماً عند 4.25% إلى 6,218.67 درهماً عند 3.825% أي انخفاض بنسبة 10%، ويرتفع إلى 6,789.74 درهماً عند 4.675% أي ارتفاع بنسبة 10%. بهذا التحرك التدريجي في القدرة على السداد، تصبح مقارنة الرسوم أقل أهمية من مقارنة هيكل الفائدة ومدة التثبيت.

جدول المقارنة الأول: العرضان جنبًا إلى جنب

جدول يتغير مباشرة مع إدخالاتك، ويجمع كل بند يملكه قرار المقارنة في مكان واحد.

جدول المقارنة الثاني: هياكل الفائدة المتاحة في السوق

الفارق الحاسم بين العروض لا في الرقم المعلن فقط، بل في بنية الفائدة نفسها وما يحدث للمبلغ بعد انتهاء الثبات.

تختلف الرسوم والمدد القصوى بين المنتجات حسب سياسة كل بنك، لذا اعتمد دائمًا على جدول حقائق المنتج لا على النماذج الشائعة على الإنترنت.

جدول المقارنة الثالث: بنية الرسوم الحكومية بين الإمارات

الرسوم لا تدخل القسط الشهري، لكنها تدخل التكلفة الكلية للتملك، ولهذا أثرها مباشر على قرار الشراء والإمارة.

أرقام دبي من صفحة خدمة تسجيل بيع العقار وخدمة منح رهن عقار لدى دائرة الأراضي في دبي، ومنها شريحة شريك الخدمة الأقل لقيم البيع دون 500000 درهم ورسم خريطة الأرض خارج بلدية دبي، واستثناء مؤسسة محمد بن راشد الإسكانية من رسم الرهن. أرقام أبوظبي من نسبة التسجيل المعلنة لدى المركز العقاري في أبوظبي، وتفاصيل الرسوم الثابتة فيه تُؤخذ من جدوله مباشرة لأن الحاسبة لا تفترض أرقامًا غير معلنة.

أخطاء شائعة عند مقارنة العروض

• المقارنة بالقسط فقط. قسط أقل على مدة أطول قد يعني تكلفة كلية أعلى بكثير.
• تجاهل تاريخ إعادة التسعير. العروض الهجينة تعيد احتساب القسط بعد انتهاء سنوات الثبات.
• الخلط بين رسم الترتيب ورسم المعالجة. كلاهما لمرة واحدة لكن أساس الحساب مختلف: نسبة من مبلغ التمويل مقابل مبلغ ثابت.
• نسيان الرسوم الحكومية. رسوم نقل الملكية وتسجيل الرهن تظهر يوم إعادة التداول لا في القسط.
• تجاوز الحد الأدنى للدفعة المقدمة. أي نسبة أعلى من السقف التنظيمي لا يتوفر لها تمويل من بنك مرخّص.
• إهمال نسبة عبء الدين.التزام السداد المقترن مع الالتزامات القائمة قد يتجاوز السقف التنظيمي حتى لو كان العرض جيدًا.
• افتراض ثبات الدخل. حدود الاستخدام: تبقى الأرقام صحيحة رياضيًا لكن تغير الدخل يظهر أثره مباشرة على نسبة عبء الدين.

الأسئلة الشائعة

المصطلحات

القسط المتساوي

قيمة ثابتة تدفع شهريًا تشمل أصل الدين والفائدة وتغطي كامل مبلغ التمويل في المدة المحددة.

الرصيد المتناقص

طريقة احتساب الفائدة على الرصيد المتبقي من أصل الدين فقط، فتتراجع الفائدة مع سداد كل قسط.

نسبة القرض إلى قيمة العقار

نسبة مبلغ التمويل إلى قيمة العقار، وتحدد أقصى مبلغ تمويل مسموح لكل فئة من المشترين.

نسبة عبء الدين

إجمالي الالتزامات الشهرية إلى الدخل الشهري الإجمالي، والحد الأقصى التنظيمي لها 50%.

رسوم الترتيب

رسوم بنكية لمرة واحدة تُحسب كنسبة من مبلغ التمويل تظهر في تكلفة التمويل.

المؤشر المرجعي

معدل مرجعي يتبعه سعر الفائدة المتنوعة، وعند إعادة التسعير يُضاف إليه هامش البنك.

جدول حقائق المنتج

ورقة معلنة يصدرها البنك وتعرض شروط التمويل والأمثلة التوضيحية للأقساط والفوائد.

وحدة على الخارطة

وحدة سكنية لم يكتمل تسليمها، وتخضع لسقف تمويل 50% لدى بنك الإمارات المركزي.

إعادة التداول

إتمام نقل الملكية من البائع إلى المشتري لدى الجهة العقارية، وفيها تُدفع الرسوم الحكومية.

شريك الخدمة

مكتب أو جهة معتمدة لدى دائرة الأراضي في دبي تنفذ إجراءات التسجيل مقابل رسوم خدمة.

حاسبات ذات صلة

• حاسبة تبديل التمويل بين البنوك
• حاسبة القدرة الشرائية للتمويل
• حاسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري وفق نسبة عبء الدين
• حاسبة نسبة الدين إلى الدخل
• حاسبة الدفعة المقدمة للتمويل العقاري حسب نوع العقار
• حاسبة إجمالي الفائدة المدفوعة على القرض العقاري
• حاسبة إجمالي تكلفة تملك عقار شاملة كل الرسوم
• حاسبة تكلفة تسجيل العقار
• حاسبة تمويل عقار استثماري ثان
• حاسبة الإيجار السنوي مقابل التمويل العقاري

المراجع الرسمية

• بنك الإمارات المركزي: لائحة القروض العقارية، المادة الثالثة: النسب المهمة — سقوف نسبة القرض إلى قيمة العقار والحد الأقصى لمدة القرض ونسبة عبء الدين وسقف التمويل بحسب الدخل.
• بنك الإمارات المركزي: لائحة القروض العقارية — قاعدة التسديد على الرصيد المتناقص ومصدر السداد وتكراره.
• بنك الإمارات المركزي: تعديلات قرار مجلس الإدارة رقم 31/2/2020 — النسب المحدثة لسقف التمويل.
• دائرة الأراضي في دبي: تسجيل بيع عقار — رسوم المشتري والبائع والسند والخريطة والمعرفة والابتكار وشريك الخدمة.
• دائرة الأراضي في دبي: طلب تسجيل رهن عقار — رسم تسجيل الرهن والرسوم المرتبطة به.
• دائرة الأراضي في دبي: منح رهن عقار — نسبة 0.25% من قيمة الرهن.
• المركز العقاري في أبوظبي — الجهة المختصة بجداول رسوم التسجيل في أبوظبي.
• دائرة التسجيل العقاري في الشارقة — الجهة المختصة برسوم التسجيل في الشارقة.
• دائرة الأراضي وتنظيم العقارات في عجمان — الجهة المختصة برسوم التسجيل في عجمان.
• بوابة حكومة رأس الخيمة الإلكترونية — إجراءات التسجيل العقاري في رأس الخيمة.
• الهيئة الضريبية في دولة الإمارات العربية المتحدة — نسبة ضريبة القيمة المضافة المطبقة على رسوم شريك الخدمة.

تم إعداد ومراجعة الحاسبة والمحتوى بواسطة فريق Varnda Smart Tools. الحاسبة أداة تقديرية للتخطيط المالي وليست عرض سعر أو التزامًا بنكيًا، وتختلف شروط كل بنك ومنتج عن غيره.

الملخص النهائي

القسط الشهري في التمويل العقاري الإماراتي ليس رقمًا واحدًا بل نتيجة أربعة مدخلات: مبلغ التمويل، ومعدل الفائدة، والمدة، وهيكل الفائدة. وحين تقارن بين عرضين بنكيين فالقرار الصحيح لا يستند إلى القسط الأصغر وحده، بل إلى إجمالي تكلفة التمويل بعد احتساب الفائدة ورسوم البنك والرسوم الحكومية، وإلى سلوك القسط بعد انتهاء أي فترة ثبات، وإلى نسبة عبء الدين بعد إضافة التزاماتك القائمة.

استخدم الحاسبة بالأرقام الواردة في جدول حقائق المنتج لكل عرض، وقارن الأرقام الثلاثة التي تحدد القرار: القسط الشهري، وإجمالي تكلفة التمويل، ومدة استرداد الرسوم الإضافية.