🏠 صافي العائد بعد الضريبة للمستثمر الأجنبي في العقار الإماراتي - الإمارات

كيف تستخدم الحاسبة

1. أدخل سعر العقار والإيجار السنوي في الإمارات بالدرهم الإماراتي، ثم المصروفات السنوية المقدّرة.
2. كرّر الخطوة للخيار الثاني بعملة بلدك مستخدمًا أرقام بلدك دون تحويل.
3. اضبط نسبة ضريبة دخل الإيجار في بلدك على حالتها الفعلية، وأبقِ نسبة الإمارات على قيمتها الافتراضية ما لم يتغير شيء.
4. حدّد نسبة الفراغ السنوي لكل خيار لأن الفراغ يقلّص الدخل الفعلي دون أن يقلّص المصروفات الثابتة.
5. اضغط زر الحساب لتظهر النسبتان والفارق بينهما وتفسير القرار، ثم جرّب سيناريو الأفضل والأسوأ من القائمة المتقدمة.

طريقة الحساب خطوة بخطوة

1. الدخل الفعلي من الإيجار: الإيجار السنوي مضروبًا في واحد ناقص نسبة الفراغ.
2. الربح قبل الضريبة: الدخل الفعلي ناقص المصروفات السنوية ونقل المصروف الإضافي.
3. مبلغ الضريبة: الربح قبل الضريبة مضروبًا في معدل الضريبة، ولا يتجاوز صفرًا.
4. الدخل الصافي: الربح قبل الضريبة ناقص مبلغ الضريبة.
5. نسبة العائد الصافي: الدخل الصافي مقسومًا على سعر العقار مضروبًا في مئة.

المعادلة

تُطبَّق المعادلة نفسها على كل خيار على حدة، ويُقارن بين الناتجين النهائيين وهما نسبتان مئويتان. عند خلو أي مدخل أو عند قسمة على صفر تعرض الحاسبة رسالة توضيحية بالعربية بدل رمز اللانهاية.

تعويض الأرقام في المعادلة

لنفترض أن الإيجار السنوي في الإمارات مئة ألف درهم، والفراغ أربعة بالمئة، والمصروفات ثماني عشرة ألف درهم، وسعر العقار مليون وخمسمئة ألف درهم، والضريبة صفراً:

وفي بلد المستثمر: إيجار سبعون ألفًا، وفراغ أربعة بالمئة، وتسعة آلاف مصروف، ومعدل ضريبة عشرين بالمئة على سعر شراء مليون:

الفارق لصالح الخيار الإماراتي يبلغ 0.54 نقطة مئوية في هذا المثال، ولا يظهر أثره إلا بعد خصم الضريبة والمصروفات والفراغ معًا.

أمثلة عملية

جدول المقارنة الأول: بنود الحساب بين الخيارين

ملاحظة: أرقام هذا الجدول مبنية على مثالين عمليين من نفس الصفحة، والقيم داخل الحاسبة تُحسب لحظيًا من إدخالاتك، وقد تختلف عن الجدول إن غيرت المدخلات.

جدول المقارنة الثاني: حالة معفاة مقابل حالة خاضعة للضريبة

الأرقام في هذا الجدول توضيحية فقط وتُحسب من مدخلاتك داخل الحاسبة؛ والعمود الأول يمثّل الوصف العام للإطار الضريبي الإماراتي لدخل الإيجار الشخصي، وهو ما يمكن تعديله من الحقول إن تغيّر.

أين يذهب الإيجار السنوي: توزيع مبلغ مئة ألف درهم

ما الذي يدخل في الحساب وما الذي يبقى خارجه؟

أخطاء شائعة عند المقارنة

• مقارنة نسب عائد بعملتين مع مبالغ نقدية: النسب مقارنة سليمة، أما المبالغ فلا تُقارن قبل التحويل بسعر صرف محدث.
• إهمال الفراغ: عقد الإيجار ليس مضمونًا إلى الأبد، وشهران دون إيجار يكفيان لخفض العائد أكثر من كثير من الرسوم.
• الإبقاء على معدل ضريبة بلدك على الورق وعدم إدخاله: النسبة غير المُدخلة لا تظهر أثرها في النتيجة.
• اعتبار العائد الإيجاري هو العائد الكامل: الربح الرأسمالي ورسوم التملّك أُعيدت خارج الحساب حصرًا، ويجب موازنتها عند قرار البيع.
• نسيان رسوم الشراء المرّة: قد تلتهم عدة سنوات من فارق العائد، خصوصًا عند التفكير في تقصير مدة الاحتفاظ بالعقار.
• مقارنة عقار سكني بعقار مكتبي: معدلات العائد ومخاطر الفراغ تختلف بين النوعين، فقارن المتشابهات.

الأسئلة الشائعة

مسرد المصطلحات

العائد الإيجاري الصافي

ما يبقى من الإيجار بعد خصم الفراغ والمصروفات والضريبة، مقسومًا على سعر العقار.

نسبة الفراغ

نسبة المدة التي يبقى فيها العقار دون إيجار خلال السنة، وتُخصم من الدخل دون أن تُخصم من المصروفات الثابتة.

نقطة مئوية

فرق مباشر بين نسبتين مئويتين؛ فرق نقطتين مئويتين يعني فارقًا في نسبة العائد لا في المبلغ.

العائد قبل الضريبة

الدخل الفعلي بعد المصروفات وقبل خصم ضريبة الدخل المستحقة.

العائد من الربح الرأسمالي

فرق سعر البيع عن سعر الشراء، وهو خارج نطاق هذه الحاسبة.

الدرهم الإماراتي

العملة الرسمية للإمارات ورمزها الدولي، وتُستخدم في جميع مبالغ الخيار الأول.

الإطار الضريبي لدخل الإيجار الشخصي

القواعد التي تحكم خضوع دخل الإيجار المكتسب من عقار شخصي للضريبة في بلد معين.

مواضيع ذات صلة

• حاسبة صافي العائد الإيجاري للعقار الاستثماري
• حاسبة العائد الإجمالي على الاستثمار العقاري
• حاسبة تكلفة الفرصة البديلة بين العقار وسوق الأسهم
• حاسبة مقارنة العائد الإيجاري بين مناطق دبي العقارية
• حاسبة إجمالي تكلفة تملك عقار شاملة كل الرسوم
• حاسبة تمويل عقار استثماري ثانٍ
• حاسبة العائد الإيجاري للمكاتب التجارية في دبي
• حاسبة القيمة الفعلية للحوالة بعد هامش سعر الصرف
• حاسبة تكلفة بيع عقار صافي المبلغ للبائع
• حاسبة العائد الإيجاري على الاستثمار العقاري

المصادر الرسمية

• وزارة المالية الإماراتية — الإطار العام للأمور الضريبية وضريبة الشركات: mof.gov.ae
• الهيئة الاتحادية للضرائب — التوجيهات الرسمية بشأن نطاق الخضوع والأنشطة الخاضعة: tax.gov.ae
• دائرة التنمية الاقتصادية في دبي — أنظمة التملك والتسجيل العقاري: ded.gov.ae
• الإجمالي المحلي ومؤشرات الأسعار لدى البنك المركزي الإماراتي كمرجع لمؤشرات السوق: centralbank.ae

روابط الجهات مذكورة كمراجع أساسية للتحقق؛ والنسب والمعدلات الواردة في الأمثلة مدخلات توضيحية قابلة للتعديل وليست إعلانًا عن سعر أو معدل رسمي.

الخلاصة النهائية

المقارنة العادلة بين عقارة في الإمارات وعقار في بلدك لا تُحسم بمقارنة الإيجار الخام بل بمقارنة الصافي بعد الفراغ والمصروفات والضريبة. الحاسبة تُخرج لك هاتين النسبتين وفارق النقطتين المئويتين وتفسيرًا للقرار، وتتيح لك تعديل أي معدل لاختبار أي تغيير مستقبلي في القواعد الضريبية في أي من البلدين. استخدم سيناريو الأفضل والأسوأ قبل اتخاذ القرار لأن الإيجار المتوقع ليس مضمونًا.